新华社北京１２月１３日电（记者杜宇、陈炜伟）今年以来，在一系列调控[DiaoKong]措施的持续作用下，房地产市场[FangDiChanShiChang]总体运行平稳，大中城市房价[FangJia]有涨有降但幅度不大，投机投资性需求得到抑制。

    年末岁尾，调控[DiaoKong]再次面临紧要关口，１２月初召开的中央政治局会议要求“加强房地产市场[FangDiChanShiChang]调控[DiaoKong]和住房[ZhuFang]保障工作”，无疑传递出清晰信号：未来调控[DiaoKong]决心不变，力度不减。

    市场：总体态势平稳 反弹压力犹存

    如果要用一个字，来描述２０１２年房地产市场[FangDiChanShiChang]，“稳”可谓首选。

    从房价[FangJia]环比上涨[ShangZhang]的城市数量来看，根据国家统计局的数据，１到１０月份，仅有两个月份，７０个大中城市新建商品房环比价格上涨[ShangZhang]的城市数量过半。其余８个月份，一半以上城市房价[FangJia]环比没有上涨[ShangZhang]，特别是前５个月，房价[FangJia]环比上涨[ShangZhang]的城市个数均未超过１０个。

    从房价[FangJia]环比上涨[ShangZhang]幅度来看，１月份，７０个大中城市新建商品房全线停涨，其余月份最高涨幅均未超过０．７％。

    从土地市场来看，全国土地市场整体处于偏冷区间。国土资源部公布的数据显示，前三季度全国房地产用地供应、土地出让总面积和价款，分别同比减少１２．５％、９．７％和２６．３％。

    从调控[DiaoKong]成效来看，一个突出表现即投机投资性需求得到抑制。权威部门官员表示，自住性购房需求是市场主流。以北京为例，居民首次购房比例稳定在９０％左右。根据对前１１个月９０个重点城市的监测，１４４平方米以下新建普通商品住房[ZhuFang]成交套数占比达９０％以上。

    中国房地产业协会副会长朱中一认为，今年的房地产市场[FangDiChanShiChang]是朝着宏观调控[DiaoKong]的方向发展。从价格、投资、销售面积等主要指标来看，市场总体是理性的。

    值得注意的是，近期部分城市量价齐升势头明显，特别是土地市场高单价、高总价的地块次第出现，影响了整体市场购房者的预期。

    调控[DiaoKong]：成果仍不稳固 问题不容忽视

    尽管房地产市场[FangDiChanShiChang]运行总体平稳，但是调控[DiaoKong]成果仍不稳固，市场仍处于敏感时期，市场运行中出现的一些问题不容忽视。

    部分城市房价[FangJia]上涨[ShangZhang]压力依然较大。国家统计局公布的数据显示，１０月份７０个大中城市新建商品住房[ZhuFang]环比价格有３５个城市呈现上涨[ShangZhang]态势。

    住房[ZhuFang]用地、新开工面积等先行指标持续下降，结构性矛盾突出。数据显示，今年前１０个月全国房地产开发企业土地购置面积、商品住房[ZhuFang]新开工面积同比分别下降了１８％和１２．７％。朱中一说：“这些指标下降可能影响明后年供求关系，加大房价[FangJia]上涨[ShangZhang]压力。”

    一些地方政府放松调控[DiaoKong]的意愿较强。受经济发展和财政增收压力，部分地方政府希望进一步活跃市场，增加了调控[DiaoKong]政策执行的难度。

    房价[FangJia]上涨[ShangZhang]预期有所增强。住房[ZhuFang]限购、限贷等调控[DiaoKong]政策已经持续近两年，开始进入政策疲劳期。再加上受宏观经济已经筑底等因素影响，社会对房价[FangJia]上涨[ShangZhang]的预期逐步增强。

    大学毕业已经４年的王涛，最近在北京回龙观附近买了一套８０平方米的两居室。他说：“跌的时候不敢买，涨的时候又怕买不起，忐忑快一年，也没见出台什么新政策，房价[FangJia]总体变化也不大，所以还是决定买。”

    当前中国经济回升的基础不稳固、通胀压力依然较大。特别是社会资金流动性宽裕，投资渠道不畅，社会资金投资房地产市场[FangDiChanShiChang]的冲动仍较强烈。

    值得注意的是，随着美联储推出第三轮量化宽松政策（ＱＥ３）后，人民币重拾升值预期，热钱流入对房地产市场[FangDiChanShiChang]调控[DiaoKong]同样带来挑战。

    调控[DiaoKong]：决心不变 力度不减

    “加强房地产市场[FangDiChanShiChang]调控[DiaoKong]和住房[ZhuFang]保障工作”，中央政治局发出的这一信号，无疑是对社会关注的及时回应。既打消了部分利益群体试图放松调控[DiaoKong]的幻想，又呼应了人民群众住有所居的期待。

    链家地产市场研究部发布报告说：“中央政治局会议用‘加强’两字，预示着明年房地产调控[DiaoKong]基本没有放松可能。”

    调控[DiaoKong]决心已然明了，调控[DiaoKong]路径如何选择？

    房产税试点扩容成为业内人士相对集中的政策猜想。财政部部长谢旭人近期撰文表示，“认真总结个人住房[ZhuFang]房产税改革试点经验，研究逐步在全国推开，同时积极推进单位房产的房产税改革”。

    中原地产研究部总监张大伟说：“限购政策短期内取消的可能性不大，但毕竟是行政手段，从长远来看，房产税征收范围逐渐扩大。房产税可能是全国楼市调控[DiaoKong]的新方向。”

    “加强房地产市场[FangDiChanShiChang]调控[DiaoKong]”，一方面意味着要更严格落实已有的调控[DiaoKong]政策。有专家指出，未来有望进一步严格规范住房[ZhuFang]限购的审核标准、操作流程和实施范围。同时对落实调控[DiaoKong]不力的地方启动问责机制。

    另一方面，意味着制度建设步伐的加快。房地产市场[FangDiChanShiChang]出现的问题，不能孤立来看，要想彻底解决，就必须对房地产相关制度进行新的系统的顶层设计，改变以投资带动经济增长模式，消除“土地财政”魔咒，拓宽民间投资渠道，从制度入手推动楼市调控[DiaoKong]走出“调调涨涨”的怪圈，努力实现群众住有所居的目标。