如果不调控[DiaoKong]或许房价[FangJia]比现在还高
——专访住房[ZhuFang]城乡建设部政策[ZhengCe]研究中心主任秦虹

    新华社北京３月６日电（记者杜宇）近期公布的楼市调a控政策[ZhengCe]措施，引发社会关注。针对部分热点话题，住房[ZhuFang]城乡建设部政策[ZhengCe]研究中心主任秦虹６日接受新华社记者专访。

    记者：有观点认为新一轮房地产调控[DiaoKong]政策[ZhengCe]，只是既有政策[ZhengCe]的重申，你怎么看？

    秦虹：当前，房价[FangJia]上涨预期增强，不同地区房地产市场[ShiChang]出现分化，在这个关键时期，政府出台调控[DiaoKong]政策[ZhengCe]，对于扭转市场[ShiChang]预期有积极作用。

    这次的调控[DiaoKong]政策[ZhengCe]其精神、核心内容与２０１０年的“国十条”，２０１１年的“国八条”一脉相承。这表明政府调控[DiaoKong]房地产市场[ShiChang]的政策[ZhengCe]方向没有变化，即抑制投机和投资性需求，满足合理的住房[ZhuFang]需求。

    从一些具体措施来看，体现出政策[ZhengCe]从严从紧的特点，比如对限购、限贷提出了更细的要求。

    记者：楼市调控[DiaoKong]细则对于限购作出了更细的规定，你怎么看待限购在房地产调控[DiaoKong]中的作用？

    秦虹：行政手段与经济手段相比各有特点，行政手段刚性较强，缺乏弹性，对市场[ShiChang]的伤害较大，但相对容易较快见效。而经济手段弹性较强，市场[ShiChang]的选择性好，但何时见效的不确定性大，常常是见效滞后。所以，采取什么手段，关键要看追求什么效果。

    在短期政策[ZhengCe]效果出现后，应尽快建立长效机制，恢复市场[ShiChang]自我调节、自我修复的功能，还原市场[ShiChang]客观的运行规律。

    目前我国的房地产市场[ShiChang]交易量已是年超１０亿平方米的超级规模，涉及上千万购房家庭，政策[ZhengCe]更应充分发挥经济手段作用，注重科学、系统、精细和长远。

    记者：很多人都呼吁“加快建立和完善引导房地产市场[ShiChang]健康发展的长效机制”，你认为这个长效机制应包括哪些方面内容？

    秦虹：建立房地产市场[ShiChang]的长效机制，关键要解决好以下问题，一是农村转移人口“市民化”的住房[ZhuFang]政策[ZhengCe]是什么？二是让地方政府摆脱对土地收益的依赖的财政体制是什么？三是如何解决房地产市场[ShiChang]在大中小城市之间不平衡以及不同居民之间住房[ZhuFang]资源占有极不平衡的问题？四是如何开放居民多元化的投资渠道等问题。目前社会仍在期待，希望相关的改革尽快推进。

    记者：个人售房征２０％交易税，大家担心将负担转嫁给买房人。你怎么看这种担心？

    秦虹：新房和旧房市场[ShiChang]都一样，房产转让过程本该由卖方承担的税收能否直接或变相转嫁给买方，主要取决于当地市场[ShiChang]的供求关系。当供应短缺时，一般由卖方决定价格，税较容易转嫁，相反则难以转嫁。

    如果分析一下我国目前的住房[ZhuFang]市场[ShiChang]，可以发现，绝大部分城市的房产交易仍是以新房交易为主，且新房供应量充足，二手房市场[ShiChang]规模较小，转嫁的风险有限。但在一线城市二手房的规模与新房相当，且由于城市规模大，二手房所处的位置优越，供给有刚性，所以就相对容易转嫁。但最终还是由供求决定。

    许多人都反映，这一政策[ZhengCe]伤及了改善性需求。我认为，对二手房交易量大的大城市确实会有一定的影响。

    为了尽量减少对真实改善性需求增加成本，我建议，要继续严格执行２００６年国家税务总局文件中关于确保纳税人合法权益的规定。即：“对出售自有住房[ZhuFang]并拟在现住房[ZhuFang]出售１年内按市场[ShiChang]价重新购房的纳税人，其出售现住房[ZhuFang]所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房[ZhuFang]销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金；对个人转让自用５年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。”

    继续坚持执行这一政策[ZhengCe]，切实达到对投机性需求进行抑制，对合理的住房[ZhuFang]需求给予支持的政策[ZhengCe]目的。

    记者：有观点说“楼市十年九调，房价[FangJia]屡调屡高”，你怎么评价这些年来的调控[DiaoKong]？

    秦虹：房地产市场[ShiChang]复杂程度高，影响房价[FangJia]变化的因素多，调控[DiaoKong]的难度很大。但房价[FangJia]是否就是调控[DiaoKong]调高的？这也要客观分析，政府不断地调控[DiaoKong]，而房价[FangJia]还在涨，但如果不调控[DiaoKong]呢？或许房价[FangJia]比现在还高、涨得还快。

    从２００３年以来的房地产调控[DiaoKong]，本身除了房价[FangJia]外还包含了许多内容，如宏观经济的平稳增长、调结构、防通胀、保民生等，房价[FangJia]只是调控[DiaoKong]目标中的重要内容之一。

    房地产是国民经济的基础性产业，是居民的基本生活资料，在任何一个国家都是受到高度关注的产业。房价[FangJia]难调，还有很多除房地产市场[ShiChang]本身之外的其他因素在产生影响。