今天在网上看到与亲民维稳有关的《7家房企上半年销售均超50亿 全年完成百亿业绩无忧--亲稳舆论引导监测室》，觉得有用就收藏了，编辑整理好就发到了中国亲稳网，为了方便大家的阅读。

　　地产新势力“北斗七星”引导行业发展方向

　　（文/CRIC研究中心TOP50课题组）

　　自从2010年以来，调控一直未有放松趋势，2012年，虽然各地方政府不断出现救市类政策，但是在中央层面未显放松迹象，整个房地产市场依然处于政策调控的周期内，房地产外部环境依然严峻。在此背景下佳兆业、新城控股、融创中国、保利香港、金科集团、荣盛发展(002146,股吧)、华夏幸福(600340,股吧)七家企业脱颖而出，保持业绩稳步增长，引领了地产行业的发展新方向。

　　逆市出黑马，“北斗七星”成新兴成长性房企代表

　　在政策高压、市场低迷的背景下，“北斗七星”抓住市场机遇，业绩逆市增长，并且在市场行情波动的状况下，保证了业绩的可持续增长。从2011年中国房地产企业销售业绩排行榜来看，这7家企业销售金额在100至200亿元之间，2012年上半年销售金额则均高于50亿，全年完成百亿业绩无忧，稳居第二集团领先位置。（华夏幸福由于其独特的园区+地产的发展模式，并未参与房地产企业排行榜，但是从最新公布的数据中可以看出其实力不凡。）

　　在逆市下快速成长的“北斗七星”显然更具有指向性的意义，一方面，他们具备五个共同的特征：业绩增长快、三四线布局力度大、城市深耕度高、资源配置力强以及成本控制佳；另一方面，这些企业在不同领域拥有具有竞争力的优势，例如佳兆业反应快速、新城地产和金科集团业务深耕、华夏幸福模式创新等。这些相同和不同的优势正帮助企业在行业内的规模逐渐扩大，且指出了未来行业的新方向。

　　表1：中国房地产企业销售排行榜（数据来源：CRIC）

　　内外交困的经济环境之下，房地产行政调控暂时仍旧会继续延续，致使房地产行业增速全面放缓。北斗七星值此背景，逆势发力，继续取得高增长。据2011年年报显示，融创中国实现销售金额增长130%、佳兆业实现销售金额增长52%、华夏幸福实现销售金额增长43%......至此，北斗七星的销售金额已经都纷纷跨入100亿级俱乐部。2012年上半年北斗七星持续保持稳健的步伐，完成业绩在50-125亿元之间，尤其是融创中国，在与绿城合营之后，今年业绩有望冲击第一集团。

　　在销售业绩取得不错增长的情况下，企业的利润率仍旧保持相对高位，净资产收益率具有相当诱人的回报率。据2011年年报显示，保利香港以22.80%的净利润率，位居北斗七星净利润率排行榜榜单首位；华夏幸福以48.74%的净资产收益率，一举夺得北斗七星净资产收益率排行榜榜单首位。

　　特征二：三四线城市布局力度继续加大

　　在限购限贷的调控政策重压下，一线城市的楼市成为重灾区，而与此同时，却给二线城市、甚至三四线城市带来了机会。因为受调控影响比较小、城市化率尚且不高，地价相对便宜、未来需求增长潜力较大，楼市向好预期的背景下，未来三四线楼市的发展空间相对而言将更为广阔。

　　从“北斗七星”2011年以来的城市布布局策略来看，也是更为偏重三四线城市。为了缓解市场有效需求的减少，通过积极进入三四线城市，寻找潜在未被发掘的市场购买力，用以弥补有效需求的不足。土地市场上，逐步加强对三四线城市的拿地数量，进驻城市力度明显加大。销售推案上，由于大部分三四线城市未限购，推盘力度明显加大。成交金额上，推盘力度的提升致使成交金额的占比也呈现抬升之势。

　　面对未来可能继续延续的房地产行政调控政策，这一布局策略将成为房企的共识，三四线城市比重将会继续加大。原因有三：我国城市化率首次突破50%，但中西部地区相比沿海城市的城市化率仍旧较低，市场空间广阔；2011年GDP的增速拉动效应来看，中西部远大于东部沿海，腾笼换鸟，将会带来足够的市场需求；三四线广阔的市场空间和容量，吸引开发商去拿地。

　　表2：2011年“北斗七星”土地招牌挂市场情况（数据来源：CRIC研究中心）

　　城市深耕、重点突击是“北斗七星”保证业绩的主要策略之一，逆市行情下牺牲销售规模、规避财务风险方式获取稳定增长更为重要，因此“北斗七星”扩张极为谨慎，业绩的增长主要是通过提高城市深耕度，继续深耕已有城市的核心区域，确保企业的盈利能力。新城地产和融创中国都是依靠自我自发调控模式，不贸然进行大规模扩张，重视利润率保持平稳上升。

　　城市深耕型企业往往能通过与地方政府的合作取得拿地便利的优势，并运用自身楼盘集中的特点加快去化速度。如融创中国2011年销售192亿元，共6个城市，单城市贡献32亿元，其中天津市全年产能80.22亿元！而新城控股发源于常州，在长三角区域深耕多年，面对目前的调控形势，区域内竞争处于优势地位，而当地的需求又保持了较强增长。

　　表3：2011年“北斗七星”城市深耕情况（数据来源：CRIC研究中心）

　　三费费用即管理、销售和融资费用的总和。三费的支出控制水平直接决定了企业的利润率，三费控制能力强在任何环境下都具有优势，今年的优势将更明显。目前上市企业平均三项费用费率近11%以上，而七家企业中，有五家企业的这一指标远远低于企业平均水平，成本控制水平上佳，这也为他们未来业绩的增长奠定了坚实基础。

　　管理方面，“北斗七星”采用扁平化管理模式。不仅有效控制管理费用，还解决等级式管理的“层次重叠、冗员多”等管理成本的弊端，加快信息流的速率，提高决策效率。销售方面，“北斗七星”采用专业的外包机构，尝试新型营销方式，以控制成本。专业的营销机构对市场动态更加敏感，快速做出应对措施。融资方面，“北斗七星”采用合作开发、降价销售的运作模式，提升资金使用效率。引入境外机构参股，将使企业在国内融资受困的情况下依然能有腾挪空间。及时认亏、以单个项目亏损的代价换回整个企业资金链的安全。

　　表4：2011年“北斗七星”成本控制情况（数据来源：CRIC研究中心）

　　在“北斗七星”中，不乏背景出众的中小型优质成长房企。保利香港背靠保利集团，充分利用母公司宽广的融资渠道和挖掘其高质量的潜在客户，在“限购、限贷”致使大多数企业放缓增长时，仍旧可以逆势高增长。2008—2011年，四年间销售金额增长超过485%。

　　在持续从严的行政调控背景下，资源禀赋型企业具有很强的配置能力，表现为：其一，资本化程度高的企业，能够快速应对当前市场，做出积极价格让利等策略调整，在反应机制上要优于其他类型企业；其二，在调控大环境下，保利香港背靠大股东保利集团宽广的融资渠道，抗周期能力强劲；其三企业全国化布局、产品结构较完善，能满足潜在客户的多需求，抗风险能力高。

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