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　　楼市回暖会否再遭打压

　　楼市热度正慢慢攀升。北京、上海、深圳等一线城市成交量回升、价格止跌微涨，回暖已成定局。但在目前房价尚未真正回归合理水平之时，这样的变化便显得有些不合时宜。那么，楼市回暖会不会导致调控政策的再次收紧呢？

　　文/本刊记者 甄爱军

　　交易放量再创新高

　　相比“红五月”来说，6月楼市更为红火。在京、沪、穗、深四大一线城市中，除了广州交易量基本持平之外，其他三个城市均上涨。

　　据21世纪不动产上海区域市场研究部的统计，6月份上海新建商品住宅成交102.1万平方米，较5月同期提升26.6%。数据显示，6月新建商品住宅成交面积突破100万平方米，为2010年2月调控以来的最高峰。而上一次单月成交达百万平方米，还要追溯到2011年1月份楼市因政策前的末班车效应所产生的集中成交。

　　北京楼市交易状况同样也出现了不小幅度的上涨。据北京中原地产市场研究部提供的数据显示，北京新建住宅11983套，二手住宅13619套，网签总量25602套，环比5月上涨了10.5%。而在今年初第一季度的3个月里，北京网签总量不过1万套左右，在“红五月”首次冲破2万套大关之后，6月份更是越过25000套。

　　深圳的新房成交量也出现了小幅度的上涨。根据深圳市规划国土委网站有关数据，6月全市新房共成交4436套、总面积396352.49平方米，环比较5月份的4325套轻微上升，涨幅为2.5%。

　　广州6月份成交量出现微幅回落。根据阳光家缘数据显示，6月广州全市网签成交一手住宅达到8952套，环比5月成交量9217套下降3%。但考虑到广州市在5月份的交易量出现大幅增加，环比4月增幅接近六成，所以能够做到与5月份持平，也已是相当出色。

　　楼价始现“止跌微涨”

　　与“红五月”明显不同，6月房价出现止跌微涨迹象。

　　根据中房指数研究院最新公布的百城住宅价格指数显示，2012年6月，全国百城住宅均价为8688元/平方米，环比5月上涨0.05%，结束了自2011年9月以来连续9个月的环比下跌走势。其中45个城市环比上涨，55个城市环比下跌。与上月相比，本月环比下跌的城市个数减少18个。

　　表1 自2011年8月以来全国百城住宅均价指数变化情况

　　　时间 价格（元/平方米） 涨跌幅（环比）

　　2011.08 8880 ↑0.07%

　　2011.09 8877 ↓0.03%

　　2011.10 8856 ↓0.23%

　　2011.11 8832 ↓0.21%

　　2011.12 8809 ↓0.25%

　　2012.01 8793 ↓0.18%

　　2012.02 8767 ↓0.3%

　　2012.03 8741 ↓0.3%

　　2012.04 8711 ↓0.34%

　　2012.05 8684 ↓0.31%

　　2012.06 8688 ↑0.05%

　　数据来源：中国指数研究院

　　观察北京、上海等十大重点城市新建住宅价格指数变化发现，大部分城市价格指数同比呈上涨趋势，其中北京位列涨幅榜首位。根据中国指数研究院公布的数据显示，6月份北京新建住宅均价为22930元/平方米，环比增幅为2.29%。深圳、上海和广州紧随其后，环比涨幅分别为0.80%、0.65%和0.48%。重点城市中，杭州和天津均价出现微幅回调，不过幅度不大，分别为0.12%和0.61%（具体可见表2）。

　　表2 北京、上海等十大重点城市新建住宅价格指数变化情况

　　城市 环比涨跌 样本平均价格（元/平方米） 样本价格中位数（元/平方米）

　　北京 2.29% 22930 18000

　　深圳 0.80% 25642 20900

　　上海 0.65% 23141 19400

　　广州 0.48% 15145 11600

　　重庆（主城区） 0.25% 6385 5750

　　成都 0.12% 7651 6700

　　武汉 0.08% 7241 6700

　　南京 0.06% 11910 10350

　　杭州 ﹣0.12% 20008 16950

　　天津 ﹣0.61% 11327 9950

　　数据来源：中国指数研究院

　　市场回暖事出有因

　　楼市回暖的内在驱动力是什么？为何在房价并未出现真正下跌的前提下，交易量出现明显的回升？

　　德佑地产市场研究主任陆骑麟表示，主要受两个因素影响：首先，今年以来楼市等调控政策已经基本筑底，加上近几个月宏观经济数据不容乐观，使得国家先后多次采用货币政策手段刺激经济，尤其是降息，使得人们对楼市的心理预期开始发生了变化，后期看涨比重增加。其次，国家限购令等楼市调控政策已经执行了17个月，楼市由原来的“求大于供”转为调控期的“供大于求”，楼市观望气氛浓厚。但随着市场需求逐月积压，楼市回暖风声稍变，就会使得原本积压的购买力突然释放，因此目前支持成交量的仍是刚性需求，而买涨不买跌的心态也逐渐显现。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟进一步指出，近期由于降价、营销活动等多方面因素，一线城市高端豪宅成交放量，从整体推动城市房价上涨，这样，也客观上带动全国楼市均价止跌微涨。此外，无论是一线城市，还是二三线城市，部分楼盘降幅收窄也是导致房价整体上止跌微涨的原因之一。

　　会否招致当头棒喝

　　楼市回暖，会不会遭遇再次打压？基于对经济前景不同的理解，专家学者对此判断出现了分歧，有人认为会被打压，也有人认为打压的可能性不大。

　　“房价反弹得不是时候。”对于市场的变化，上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭作出这样的判断。

　　最近一年多时间以来，虽然不断有开发商展开降价促销活动，但不可否认的是，房价并未出现大幅度回调情形。也就是说，中央政府和社会民众所希望的“合理房价水平”还未实现。市场研究机构提供的相关数据也佐证了这一点。根据百城住宅均价指数的变化情况显示，自2011年9月以来，价格指数开始出现回落，并出现“九连阴”，但实际上下跌幅度并不大。数据表明，从2011年8月的8880元/平方米，下跌到今年5月份的8684元/平方米，仅下跌了2.2%。这实际上表明，房价并未真正见底。

　　杨红旭分析指出，中央政府在最近一段时间接连表态不放松调控，这实际上已经表明了自己的态度。不过考虑到限购、限贷政策并未退出，所以他认为出台新政策的可能性不大，而中央政府可能采取的手段是强化执行力度。

　　当然，基于经济“稳增长”的需要，中央政府也不愿意对楼市再出重手。复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授表示，其实只需对投资、投机性需求征收惩罚性重税，就可以把这部分需求挤出市场，并促使房价下降。但这副猛药所形成的副作用同样不可小觑，它会强烈改变市场预期，并使市场需求急剧萎缩，进而影响到钢材、建材、家电等行业。

　　德佑地产市场研究主任陆骑麟表示，地方政府需要保证经济增长，那么楼市成交量的回升是政府愿意看到的，而价格的上涨来看，目前尚未出现明显的快速上涨，开发商的提价行为只是试探性的，尚在政府的忍受范围之内。

　　

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