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编者按：南京楼市正在以3年来最快的速度消化房源，部分楼盘半年已经完成了全年销售任务，购房者心态经历了观望之后，正显现出些许的恐慌，政策方面，“限购令”仍当头，降息也只是下了点毛毛雨，中央三令五申调控不放松，让今年的楼市谍影重重，暗藏玄机。7月之端，下半年楼市大战拉开大幕，365地产家居网特别策划《楼市玄机》系列深度报道，试图解开楼市“心结”，还原楼市真相。

　　系列报道一：销量玄机:上半年南京楼市成交创3年新高 真暖or假象?

　　系列报道二：政策玄机:放松还是收紧?楼市调控现在到底吹什么风?

　　系列报道三：5万套新房躺在库房 南京楼市需谨慎看待“去库存”

　　本站消息2012年上半年，南京楼市认购创下近三年新高，在市场趋热的大环境下，一些开发商主动出击、以价换量，赚得“盆满钵满”。与此同时，在市场大环境走热的情况下，开发商顺势“练出”层出不穷的营销花招。

　　先是草根红人红透微博、后有大牌明星密集撑场，2012楼市上半场着实铸就了一批“红人”；一成首付、垫首付、全名卖房，开发商一贯的金钱诱惑在上半年依旧可寻；千人龙虾宴、专场演唱会，开发商在上半年花钱也变得慷慨大方。不过回顾开发商上半年推出的各式营销活动，到底是博眼球、求关注还是真正想借此卖房、带来直接效果？这一问题估计没人能说得清，大概只有开发商知道最后的效果。>>>震荡回归：2012年上半年南京楼市销量创3年来最高

　　古今中外的全来了 “销冠”变身草根明星爆红网络

　　如果要评选上半年最省钱、最省事的楼市营销手段，微博营销绝对称得上是热门候选。由于传播载体本身的高关注度和快速传播能力，上半年“楼市微博”里诞生过与楼盘相关的甄嬛体、三国体，也铸就了诸如4亿哥、3.8亿姐、日薪10万妹等一批草根置业顾问。

　　这些薪水不菲的置业顾问走红网络之余，隐藏的幕后“黑手”似乎也向外界昭示楼盘的热销程度。2012年2月6日，南京最牛的售楼员“4亿哥”率先走进公众视野，这位来自中海凤凰熙岸项目详情业主社区相册样板户型视频地图的售楼员由业内名人爆料2011年一年共卖了98套房子，销售总额达到了4亿元。他一个人的卖房总销售额，甚至超过了不少楼盘全年的销售总量。

　　一星期后，微博上又一条晒业绩的微博走红网络，“女大学生才毕业，一年卖房3.8亿”，这条微博在发出的24小时内，引来众网友围观，不少南京地产界大佬对其业务能力表示“膜拜”。“4亿哥”之后“3.8亿姐”再出江湖，这两名置业顾问所在的楼盘中海凤凰熙岸项目详情业主社区相册样板户型视频地图一时间被推上“风头浪尖”。5000万校花、日薪10万妹……上半年诞生的明星销冠的楼盘不止这一家，不过业内人士分析虽然2012年上半年有个别楼盘取得不错销量，但并不能代表当时开发商的生存环境都开始变得乐观。>>>楼盘营销搭上意大利帅哥+“杜甫”银四看楼市怎么忙！

　　除了走红网络的“常规版”置业顾问，老外Henry、古装剧明星“甄嬛、晴川、若曦”也出现在上半年的楼市营销中，3月，六合楼盘荣盛龙湖半岛项目详情业主社区相册样板户型视频地图聘请22岁的意大利帅哥Henry担任项目售楼员，日薪千元；5月27日，三位身着清代服饰的“穿越”女子一路坐到新街口站，抢足路人眼球，据了解，这三位“清朝女子”是开发商请来的营销道具，只为帮忙推销南京东都市圈大盘碧桂园凤凰城项目详情业主社区相册样板户型视频地图，开发商之所以搞起“穿越营销”，为的就是突出楼盘的“白菜价”。

　　集体傍明星 南京一个月就来了近30位娱乐明星

　　上半年，微博里诞生的草根明星着实是楼市营销中的一景，而真正的大牌明星在上半年也会时不时地到访南京，走穴南京楼市。365地产家居网统计发现，从5月13日开始到6月16日间，短短34天，南京有5家楼盘共请来了近30位大牌明星，为楼盘宣传造势。不过最后算下来，花了重金，请了名人，实际的成交效果并不能立竿见影，开发商只是想借助明星效应打响自身品牌。

　　5月13日，位于句容的碧桂园凤凰城项目详情业主社区相册样板户型视频地图二期房源正式接受排号认筹，开发商为了确保人气，特意请来泰国人气偶像Pchy以及曾参演《步步惊心》的女演员叶青与认筹客户面对面，南京当地诸多80、90后到场追星，让整个认筹现场人气高涨。据相关人士透露，活动当天售楼处还来了不少从北京、武汉等地来的粉丝，但前来助阵的外地粉丝并没能给整个活动加分，原本想借此次活动带动认筹的开发商在明星离场后，留下来的只是“人去楼空”。

　　5、6月份，为楼盘宣传造势的江宁万达广场陆续请来明星助阵售楼处。5月19日，南京姑娘、超模熊黛林受邀来到江宁万达广场参观万达公馆，气质优雅的美女助阵万达公馆为的就是与楼盘高端改善的定位相契合；5月20日，曾经的台湾情歌王子周传雄现身江宁万达广场销售中心举办小型演唱会，为售楼处带来一波人气高峰。

　　但是江宁万达公馆项目详情业主社区相册样板户型视频地图上半年持续不断的活动炒作并没有就此停止，6月16日，由万达举办的“璀璨万达、星耀江宁”演唱会在江宁体育场上演，开发商为了铸就高人气，“一股脑”请来李玟、顺子、周传雄、迪克牛仔、林志炫、王筝、黑豹乐队等明星齐齐登场献唱。据相关人士透露，在没开盘前做这样一场活动估计要耗掉近500万的开支，不过为了在江宁将品牌打响，万达的“破费”似乎也在情在理。

　　除此之外，位于城东的保利紫晶山在5月底大打文艺牌，请来昆曲名家孔爱萍助阵售楼处，上演大型园林版的《牡丹亭》；本土房企高科置业则在6月2日打出“亲情牌”，力邀汪涵、黄小琥、张镐哲助阵其为业主举办的“感恩十周年星光大典”，可谓“网”住了不少老业主的心。

　　对于上半年的一波明星“走穴潮”，南京房地产开发建设促进会秘书长张辉认为，在当前楼市受调控影响的情况下，开发商通过各种渠道进行营销，希望最大限度地夺人眼球，赢得人气以及销量。在传统营销手段很难吸引购房人关注的情况下，开发商制造网络热点、请明星助阵等，都不失为好的营销手段。

　　而明星助阵能够带来的实际效果如何，南京林业大学社会工作系主任孟祥远以万达公馆为例进行了分析。他认为，江宁万达广场中的万达公馆是高端豪宅，万达频频邀请明星助阵也可以看出开发商对项目营销与创新的重视，重金举办演唱会也是结合自身特色和项目特征进行品牌推广，但对于豪宅来说，这样的活动能否带动销量有待商榷。

　　“垫首付” 、“一成首付”、金钱诱惑的法子上半年还在用

　　在传统的营销方式中，“一成首付”、“开发商垫首付”是开发商惯用的法宝，购房者尤其是年轻刚需面临首付难的困境，往往会被这样的诱惑所吸引，在首付上做文章也已成为开发商打入刚需内部的“利器”，这样的情形，在2012年上半年的南京楼市中依旧可寻。

　　2月29日，当时降价促销频现的城北楼市再添“波澜”，位于和燕路上的一家楼盘叫卖“一成首付”，开发商表示，想购买该批房源的购房者只需首付一成便可进行签约，首付仅需14万起，但必须在一个月内将剩余的两成首付补齐。>>>独家:叫卖“一成首付”重压下城北楼市进入房价“攻坚期”

　　相比较于“直降、特价房”的销售方式，一成首付显得争议颇多。“事实上这只是开发商的一种促销手段，相当于开发商为意向购房者提供了一种"无息过桥"借款”。有业内人士分析，最终购房者仍需为三成首付自掏腰包，“但对开发商来说，一旦签约成功就能锁定潜在需求者，并借此实现消化库存的目的”。

　　如果说“一成”首付只是开发商玩一个“虚晃”，购房者该掏的钱还是要掏，那么5月份江宁一家楼盘的变相“垫首付”则显得诚意十足。5月初，位于地铁1号线南延线附近的楼盘城市之光国际公寓项目详情业主社区相册样板户型视频地图低调推出“创业安家援助基金”，赞助买房人10万元首付款。开发商表示，10万元中的5万元要在明年6月30日交付前归还，另外5万元在签订合同之日算起10年内归还，购房者任意选取还款方式，逐月归还或一次性付清均可。

　　这样稍显诚意的“垫首付”方式一经推出便受到不少刚需购房者的关注，按照开发商当初的描述，该盘一套43平米的房源，总价在43万左右，首付3成为12.9万，购房人在享受10万元“援助基金”后便可以3万元的首付款买下这套房产，这让不少手头资金相对紧张的刚需来讲，是个利好。而在这项政策的刺激下，该楼盘取得了一个月销售60多套的成绩，开发商表示相当满意。

　　网尚研究机构总经理、江苏省房协房地产研究所所长李智分析表示，目前市场上的“垫首付”、“一成首付”等方式实际是变相降低房贷准入门槛，开发商可以拿着购房者认购合同套取银行按揭贷款。而城市之光国际公寓项目详情业主社区相册样板户型视频地图是在首付交齐、贷款下发后，才将现金返还，金融风险较小。

　　其实，对于开发商来说，短期内为了赚取销量，会在价格或者首付形式上做出一些让步，但开发商毕竟是以利润为目的的企业，专家建议，买房人面对开发商各式的营销花招要擦亮眼睛，谨慎合同中的细节，不能贪图一时小便宜。

　　2012年上半年，南京楼市营销层出不穷，认购创新高或许也有其一份功劳。但是本站了解到，随着6月又一波认购潮的来临，以及两次降息的政策利好，开发商在营销上已开始渐渐收手，适当收回优惠，休养生息的开发商何时再出营销花招，值得期待。（365地产家居网 张明钊）

　　以上就是这篇文章的全部内容，主要描述开发商、首付、楼市、营销、上半年、楼盘、南京、明星，希望大家能有所收获。