为经济结构调整计，为安抚民生计，呼吁中国[ZhongGuo]经济去房地产[FangDiChan]化之声仍在汹汹不已。房地产[FangDiChan]业风声鹤唳，一个取消期房预售的谣传，就让房地产[FangDiChan]股应声倒地。其实这都无非是没有看清房地产[FangDiChan]业发展趋势的情绪盲动而已。

　　对房地产[FangDiChan]业的发展趋势判断其实很简单明了：中国[ZhongGuo]经济去房地产[FangDiChan]化必将继续进行，但必会是渐进的，也会是反复的。中国[ZhongGuo]经济不能没有房地产[FangDiChan]，在较长一段时间这是肯定的，但因此而执迷中国[ZhongGuo]房地产[FangDiChan]只荣不衰、房价只涨不跌，那就是不智的。对中国[ZhongGuo]房地产[FangDiChan]业趋势的描述，借用我曾说过的一句简明扼要且通俗的话来一言以蔽之就是：中国[ZhongGuo]房地产[FangDiChan]好过的日子不会再有啦，但房地产[FangDiChan]过好的日子还会持续一段时间。

　　中国[ZhongGuo]经济过往的繁荣基于房地产[FangDiChan]和净出口这两根支柱，这是常识。但因为这两棵树太高大粗壮，屏蔽了其他行业的快速发展。高房价对内需消费存在挤出效应，同时，内需不如外需挣钱快，赚人民币不如赚美元快，因而出口对内需有压制效应。理论上，中国[ZhongGuo]GDP中服务业占比只有43％，不仅远低于发达国家70％左右的水平，甚至比低收入国家45％的水平也要低一些。服务业属于内需，加上服务业发展可以促进一、二产业的进一步发展，意味着巨大的增长机会，但问题是内需提振需要时日，需要完善的保障体系。

　　而去房地产[FangDiChan]化的一个最直接的效应，就是房地产[FangDiChan]投资[TouZi]和交易的大幅衰减，同时导致土地交易疲软，而过于依赖土地财政和投资[TouZi]拉动的地方经济，却是如坐火炉，一刻也不能等了！这时，地方政府将何以处？

　　我们知道，某些地方政府针对中央限购限贷政策也试图做些偷梁换柱、挖挖墙角的事情，但终究见弃于舆论，也不可能对地方经济形成强势推动。

　　这时，长沙出手。

　　这个拥有700万人口的城市，计划在195个项目上投入8290亿元人民币，项目范围涵盖机场扩建、道路工程、垃圾处理厂建设和市容建设等各个方面。

　　湖南人，敢为天下先。或许，在中国[ZhongGuo]经济增长放缓之际，该计划可能为中国[ZhongGuo]其他地方政府推出财政刺激计划铺平道路。

　　在稳增长的旗帜下，各地方政府纷纷推出大规模投资[TouZi]计划将是应对经济增长滑落的题中应有之义。西安市政府近期也表示，可能在已纳入规划的6条地铁线之外，再建设9条地铁线。同时，中国[ZhongGuo]南方的贵州省政府表示，想投资[TouZi]3万亿元人民币左右，用于发展该省的旅游业。

　　中国[ZhongGuo]经济发展到目前阶段，加大对基础设施的投资[TouZi]也是恰当时候，在基础设施依然落后的情况下，中国[ZhongGuo]各地方政府的这些投资[TouZi]总体上有益于企业生产和人民生活，有利于长期经济增长，具有经济上的合理性，也具有战略上的合理性。尤其是中部城市基于沿海地区的产业转移，迎来了新的发展机遇。

　　因为，基础设施落后会导致交易费用昂贵，减少交易机会，形成经济增长的发展瓶颈。

　　中国[ZhongGuo]的城际基础设施非常落后。中国[ZhongGuo]的公路密度不到美国、印度和韩国的一半，不到英国、德国、法国和日本的五分之一；中国[ZhongGuo]的铁路密度也大幅落后于上述国家，仍有很大的提升需求和发展空间。

　　中国[ZhongGuo]城市基础设施也非常落后。以北京，上海，广州和深圳为代表的主要大城市的基础设施建设水平，虽然在国内已经明显处于遥遥领先的位置，但是与发达国家的大城市相比，仍有很大差距。北京、上海和广州的地铁密度不到香港的一半，仅有新加坡、纽约和伦敦的四分之一左右。其他中部地区的二线城市就更不用说了。

　　本文的主旨不是为地方政府这次大投资[TouZi]歌唱喝彩，而是主要研究伴随地方政府大投资[TouZi]，甚或是接踵而来的蔓延全国的地方政府大投资[TouZi]潮，会为房地产[FangDiChan]业带来什么。

　　第一个疑问是，地方政府陆续推出了这么大的投资[TouZi]计划，资金究竟从何处来？以长沙市政府为例，长沙市政府表示将邀请“国际金融机构”与自己和地方银行一同投资[TouZi]，但可能真实的情况不会这么简单。随着我国经济建设的继续高速发展及国家宏观调控政策的实施，基础设施投资[TouZi]的银根压缩同样受到前所未有的冲击，如何筹集建设资金成了制约基础设施建设的关键。而这些基础设施建设无非按照建设—转让(BT)、建设—经营—转让(BOT)、建设—拥有—经营(BOO) 、建设—拥有—经营—转让(BOOT)等方式组织实施。从现实层面来看，仍然需要民间的开发资金大力进入，甚至起主力作用，那么政府最常用和开发商最认可有效的回报模式，就是土地。显然，这对房地产[FangDiChan]业将是大规模的暗助。

　　同时，我们知道，基础设施建设完善的第一显性影响，就是新建城市副中心，或则因基础设施的完善，提升其周边城市地价和房价，推动其周边甚至拉动其辐射区域的房地产[FangDiChan]开发，显然，这也是对房地产[FangDiChan]业的大力暗助。

　　因此，我们可以判断，地方政府的投资[TouZi]潮，将是政府近期应对经济滑落，实现稳增长的明器，伴随而来的，是房地产[FangDiChan]业将呈现的大江东去的七彩回澜。

　　(作者系地标咨询集团总裁)