去年因调控和土地[TuDi]风波而使土地[TuDi]市场、住宅市场双双受挫的河北省香河[XiangHe]县，如今再度变得炙手可热起来。

　　品牌房企回归

　　五矿建设有限公司5月18日发布公告披露，5月11日，五矿建设与北京万科以约1.56亿元的价格购得香河[XiangHe]县3宗住宅建设用地，占地面积约13万平方米，规划建筑面积约22.1万平方米，折合楼面价706元/平方米。

　　五矿与万科，正是去年处于土地[TuDi]风波漩涡中心的北京欢庆城项目[XiangMu]的开发商[KaiFaShang]。因违规占用新民居建设周转用地指标，该项目[XiangMu]最终以退地退房的方式终止。

　　针对此番重返香河[XiangHe]，北京万科表示规划尚未确定，暂无可透露的消息。

　　杀回香河[XiangHe]，万科和五矿并不孤独。富力、万通等知名企业也于近期在香河[XiangHe]新增土地[TuDi]储备。富力以约1.76亿元的价格拿下3宗地，总面积约15.7万平方米，万通拿下两宗住宅用地，合计2万平方米，土地[TuDi]价格2045万元。

　　而另据报道，今年早些时候，华夏幸福(600340,股吧)基业也在香河[XiangHe]签下大项目[XiangMu]，将受香河[XiangHe]县委托，对40平方公里土地[TuDi]进行整体开发建设经营。

　　不难看出，今年在香河[XiangHe]拿地的房企都是“回头客”，对香河[XiangHe]关注已久，甚至早先就有过项目[XiangMu]，万通此次拿的地也在已开发项目[XiangMu]紫藤堡的旁边。而华夏幸福基业本身就致力于在环北京区域布局，“工业园区+地产”是其攻城略地的主要模式。

　　凡此种种，似乎说明，土地[TuDi]风波所带来的负面影响已经淡去，品牌房企与香河[XiangHe]县政府有关部门前嫌尽释、再度携手。

　　针对这一动向，有分析认为，房企普遍对香河[XiangHe]发展潜力依然看好。因此，在近期香河[XiangHe]县积极推地的背景下，也显露出集中拿地的态势。

　　也有一位从外地进入香河[XiangHe]市场的房企人士表示，目前拿地的开发商[KaiFaShang]都是前期已和香河[XiangHe]有过接触的，拿地在原有计划中，现在只是完善手续。五矿、万科的低价拿地更是政府的主动示好和补偿。而实际上，在土地[TuDi]风波之后，房企对于在香河[XiangHe]拿地还是比较谨慎。“现在的房地产市场没什么利好，香河[XiangHe]也没有到很多开发商[KaiFaShang]热情拿地的时候。”

　　自从去年7月土地[TuDi]风波调查完毕后，香河[XiangHe]县用地申请批复开始在河北省国土资源厅网站上公布。从公示信息可以看出当地“耕转建”的速度。

　　去年7月、今年1月，香河[XiangHe]县两度集中批地。1月的十个批次的批复中，共同意转用、征收集体用地99.5万平方米。4月以来，三次批复的土地[TuDi]面积共计15.28万平方米。其中耕地占了绝大多数，还有少量园地、其他农用地和集体未利用地。

　　由于披露的信息不全面，这一公示仅供参考。

　　亚豪机构副总经理任启鑫分析，香河[XiangHe]的土地[TuDi]违法事件已过去近一年，史上最严厉的房地产调控政策也波及香河[XiangHe]市场，土地[TuDi]与存量市场都受到相当大的影响，这也直接导致了地方财政收入的减少以及新城建设的进度放缓。为了挽回影响并加快城市建设的进程，当地政府近期频频向房企示好，以低廉的土地[TuDi]价格吸引知名开发商[KaiFaShang]的继续进驻。

　　土地[TuDi]疑虑仍存

　　此前，由于土地[TuDi]建设指标长期紧张，2000年当地企业三强集团首创的政企合作的“三强模式”在香河[XiangHe]县获得确认：公司以极低的价格租用农村耕地，盖成厂房，再高价转租给企业，之后再由政府部门逐年申请耕地转建设用地的指标，将其合法化。

　　在违规圈占耕地过程中，这种“以租代征”的方式被普遍使用，以规避法定的农用地转用和土地[TuDi]征收审批，使地方政府能在计划外扩大建设用地规模，逃避履行耕地占补平衡的义务。

　　这种为政府所鼓励支持的模式，为香河[XiangHe]的城镇化进程立下汗马功劳，也使三强集团获得旁人难以企及的巨量土地[TuDi]储备和优越的政商关系。

　　多年下来，城区的国有建设用地，也受到批地指标不多、地块稀少等限制。某本地公司旗下项目[XiangMu]的销售人员告诉本刊记者，外地开发商[KaiFaShang]在城区是拿不到地的，只能从三强等公司手里买，至于具体原因，他只说“很复杂”。

　　另一位本地业内人士告诉记者，在城里拿地的成本大约是500-1500元/平方米，如果是外地开发商[KaiFaShang]的话，单价还要贵500元左右。

　　而在外围的农村，情况则有所不同。以新农村建设为名，通过租用或流转等方式，低价获得大量的农民耕地。农民被剥夺了谈判议价的权利，如果不同意流转，要么被威胁，要么被殴打，要么被迫将耕地指标转到别的村。民怨积累日久，才导致去年被媒体一朝捅破。

　　而实际上，虽然去年的整改通知要求全部停止违规、违法用地现象，复耕已征用并进行工业、商业开发的土地[TuDi]，但不少村民却反映，县里搞“假复耕”应付上面检查，农民的诉求并未得到公正对待。

　　那么，现在的土地[TuDi]还有没有问题？香河[XiangHe]县委宣传部一位负责人对记者表示，“经过去年的事件，凡是涉及土地[TuDi]的问题，现在都非常规矩。”

　　虽然土地[TuDi]风波惩处了以县长为首的9名官员，但是三强等公司的政商结合背景不变，土地[TuDi]征收渠道不变，对于新增的土地[TuDi]供应是怎样的，仍有人将信将疑。

　　经过去年土地[TuDi]风波的教训之后，仍然选择卷土重来，可见开发商[KaiFaShang]们有信心在这样的游戏规则下，玩转这片市场。

　　市场转向活跃

　　作为“环首都经济圈”中的明星城，如今的香河[XiangHe]已不再只靠肉饼和家具来吸引京津两地的目光，楼市成为了当地经济的新引擎。

　　高楼越来越多，有些小区做了仿欧式的外立面，在这样一座小县城里显得很有“档次”。但在这座城里，除了县中心、政府部门聚集的一条街、家具城一带，吃喝玩乐等生活配套十分欠缺，仅有的公共交通是通往北京市区的两条公交车线路。

　　热火朝天的造城景象，主要出现在香河[XiangHe]县城西边，以我家公坊、京汉君庭，以及最新的珠光帝景为代表；此外，在远郊，以较早的天下第一城为核心，适合建别墅，周边分布了孔雀城、万通紫藤堡等项目[XiangMu]。

　　而开发商[KaiFaShang]的集体杀回，与香河[XiangHe]楼市重新转向活跃，恰巧处在同一时间点上。

　　据香河[XiangHe]县住房保障和房产管理局网站披露，4月以来，共有5个项目[XiangMu]取得预售证，提供房源1266套。其中，京御房地产的大运河。孔雀城四期，434套；荣盛的香城郦舍，300套；珠光御景，208套；绿地我家公坊，240套；龙盛房地产开发的燕都鑫城，84套。

　　对于去年11月以来就没有新项目[XiangMu]入市、成交亦显疲软的香河[XiangHe]市场来说，此番供应量不可谓不大。不难看出，随着北京房地产市场的回暖，香河[XiangHe]项目[XiangMu]的开发商[KaiFaShang]也欲趁机打破近一年来冰冻的市场。

　　价格方面，多数项目[XiangMu]定位在4000-6000元/平方米，相比去年土地[TuDi]风波曝出之前动辄6000多元/平方米、品牌房企的低密度产品直逼万元大关的价格，已有不少的回调，因此也吸引了不少购房人。据销售人员介绍，在购房者中，本地人、北京外溢人口，以及家具城的老板和外来投资者三分天下。

　　降价也获得了市场一定程度的认可。报均价5800元/平方米的京汉君庭项目[XiangMu]，“最近推出了100套特价房源，均价只有4200元/平方米，目前还剩20多套。”

　　万方地产(000638,股吧)旗下的未名1898，位于家具城南侧，主打北大幼儿园至北大附中15年教育牌，均价只有4800元/平方米，4月15日开盘的600多套，据称不到两个月已售出300多套，周末的中午，售楼处里有近10组客户。

　　中央帝景二期泊澜峰，报价为均价6000元/平方米，销售人员告诉记者，实际均价只有5000元/平方米，其开发商[KaiFaShang]为香河[XiangHe]县城镇房地产开发有限公司，所在地块原来是开发商[KaiFaShang]的厂房，用地成本低。他还说，开发商[KaiFaShang]定的销售任务是每月50套，其销售团队能完成60多套。

　　为了催促记者购房，两个项目[XiangMu]的销售人员都告诉记者，房价这一个月“大概上涨了两三百”，要买就尽快。