本报记者 曾倩文 上海报道

　　一场冷清的土地拍卖会终结了“大虹桥[HongQiao]”概念的蜜月期。

　　在上海市虹桥[HongQiao]商务区[ShangWuQu]8月初的土地出让中，竞拍人数寥寥，两幅土地以底价成交，一幅以低溢价率成交。市场的冷淡让虹桥[HongQiao]商务区[ShangWuQu]颇为尴尬。

　　在此次土地出让中，闵行区虹桥[HongQiao]商务区[ShangWuQu]核心区北片区11号地块占地面积112863.5平方米，容积率1.58，土地性质为商住办公用地。作为虹桥[HongQiao]规划获批以来首幅包含住宅性质的地块，曾有22家房企领取了竞买申请书，但最终仅有1家（上海万科子公司沪彤置业有限公司）参与竞买，并毫无悬念地以底价获得了这幅“黄金地块”。

　　业内人士指出，随着时间的推移，虹桥[HongQiao]商务区[ShangWuQu]概念的前期炒作效应正在减弱，对于市场的影响已明显弱化。在一次次的土地出让之后，该区域的规划远景与实际发展之间，逐渐呈现出多种矛盾。

　　优质地块受到冷遇

　　7月31日，上海市政府发布的《上海虹桥[HongQiao]商务区[ShangWuQu]“十二五”规划》指出，“十二五”期间是虹桥[HongQiao]商务区[ShangWuQu]发展的关键时期，机遇与挑战并存。未来将以打造国际贸易中心新平台为发展主线，以打造贸易平台、商务社区、智慧虹桥[HongQiao]、低碳实践区、城市综合体为规划理念，将虹桥[HongQiao]商务区[ShangWuQu]发展成为上海西部的新中心。

　　在去年的土地市场寒冬里，虹桥[HongQiao]商务区[ShangWuQu]主打“大虹桥[HongQiao]”概念，核心区一期10幅地块全部成功卖出，成交总金额达201.85亿元。同时，大虹桥[HongQiao]辐射范围内的上海市长宁区、嘉定区、青浦区、闵行区等多个区域也频有地块成功出让。

　　“目前，当土地市场开始回暖时，虹桥[HongQiao]商务区[ShangWuQu]推出的优质地块却受到冷遇，这说明开发商对虹桥[HongQiao]规划的认知逐渐恢复理性，不再像过去那样盲目追逐概念。”复旦大学地产运营研究所所长蔡为民(博客,微博)指出，未来5年虹桥[HongQiao]商务区[ShangWuQu]或迎来区域发展的阵痛期。“2011年至今出让的商办类地块将建设成为商业地产项目并扎堆入市，一场房企间的恶性竞争在所难免。”

　　记者从虹桥[HongQiao]商务区[ShangWuQu]管委会了解到，截至目前，虹桥[HongQiao]商务区[ShangWuQu]核心区一期02号地块、06号地块、08号地块等商办类项目已启动工程建设，核心区一期07-1号地块、03号南地块、05号地块的土地规划设计方案已进入审批流程。

　　“纵观在虹桥[HongQiao]商务区[ShangWuQu]拿地的企业，除了瑞安房地产具有开发上海新天地的成功案例外，其余的企业大多缺乏顶级商业项目的操盘经验。5年后，市场需求还没有进来，大量的商业物业供应却瞬间暴增，企业资金的有效周转很可能出问题。”沪上一家大型房企的高管如是说。

　　前述闵行区虹桥[HongQiao]商务区[ShangWuQu]核心区北片区11号地块出让时，除了对住宅、办公、商业等面积均有所限制外，还首次规定了建设住宅的套数。该地块要求最少建造1050套住宅，上不封顶。“第一次听说限制住宅套数的规定，这无疑增加了项目规划设计的难度。”前述沪上房企高管表示。

　　世联地产(002285,股吧)集团工商部华东事业部总经理田爱军认为，虹桥[HongQiao]商务区[ShangWuQu]土地市场的进入门槛不低，一些大型房企对进入该区域相对比较谨慎。同时，楼市长期的调控及宏观经济形势不佳等外部因素，也影响了开发商的心理预期，导致“看多买少”。

　　大型商贸企业缺位

　　《规划》指出，虹桥[HongQiao]商务区[ShangWuQu]的功能定位为，依托虹桥[HongQiao]综合交通枢纽，建成上海现代服务业的集聚区，上海国际贸易中心建设的新平台，面向国内外企业总部和贸易机构的汇集地，服务长三角地区、服务长江流域、服务全国的高端商务中心。

　　到2015年，虹桥[HongQiao]商务区[ShangWuQu]将基本完成核心区建设，开发地上建筑面积约为500万平方米，地下建筑面积约为260万平方米，地均投资额380亿元/平方公里，地区生产总值预期达到370亿元，第三产业增加值在总增加值中所占比率达到95%，引进各类企业总部、功能性投资贸易机构50家左右，其他各类配套企业500~700家。

　　“从虹桥[HongQiao]商务区[ShangWuQu]已完成的招商情况看，国内外贸与物流界的龙头企业并没有参与，而是以传统的住宅或“旧改”房企为主。作为定位为国际贸易中心最为主要的现代服务业功能区，大型商贸企业的缺位是个硬伤。”华顿经济研究院院长沈晗耀认为，虹桥[HongQiao]商务区[ShangWuQu]并未学习浦东陆家嘴(600663,股吧)在土地招商中引进国内主要金融机构的成功经验，而是通过大规模的房地产开发获得短期经济效益。“如果只想着高价卖地，不但会影响区域后期的运营，而且会降低商贸功能的集聚作用。”

　　统计显示，目前获得虹桥[HongQiao]商务区[ShangWuQu]地块的企业包括瑞安房地产、万科、万通、龙湖、三湘、台湾丽宝、红星美凯龙、上海城投、金臣房产、兆臣房地产、紫宝房地产等。其中，大部分企业以房地产开发为主业，业务范围并不涉及国际贸易、总部经济、现代服务业等内容。

　　易居房地产研究院企业研究中心总经理周建成认为，虹桥[HongQiao]商务区[ShangWuQu]土地价值的稀缺性决定了其未来至少不会成为“空城”。但国际贸易中心的定位汇聚资源的能力有限，如果没有核心产业和企业支撑，该区域将随着市场走势，发展成一个定位不明确的综合型城区。

　　“"十二五"期间，虹桥[HongQiao]商务区[ShangWuQu]仍有许多问题亟待解决，如其与市内其他商务区[ShangWuQu]之间的关系、跨区利益协调问题，空港对商务区[ShangWuQu]建设与发展的影响和限制等。”上海社会科学院常务副院长左学金表示。