两年前的亚运盛会给广州带来了全民欢庆的美好时光，同时也带来了一些特殊的历史遗留问题。市民郭先生亚运前认购了一套商品房，不巧的是，房屋建设正好遇到了亚运停工[TingGong]规定[GuiDing]。原来约好的交楼时间推迟了不少。郭先生根据合同[HeTong]向开发商要求延迟交楼的违约金，而对方却表示，亚运停工[TingGong]规定[GuiDing]是不可抗力，自己不应该承担责任。由于观点相差太大，双方将争论延续到了公堂之上。究竟谁该为停工[TingGong]造成的损失买单？以下是发生在广州的真实案例。

　　争议起点：逾期未交楼 开发商成被告[BeiGao]

　　2010年8月16日，广州市民郭先生与某房地产开发公司签订了商品房认购书。双方约定，郭先生向该公司认购其位于广州市海珠区东沙街某小区的一套房产，房价总额近200万元。同年9月2日，双方签订了商品房买卖合同[HeTong]。合同[HeTong]约定，地产公司应于2011年12月31日交房，交房条件是：该商品房经验收合格。该公司如果逾期交楼，应每日按总房款万分之五支付违约金给郭先生。合同[HeTong]签订后，郭先生付清了购房款。

　　2011年12月下旬，房地产公司通知郭先生收楼。经过验证，郭先生认为商品房并不具备交楼条件，遂通过特快专递向该公司邮寄收楼异议函，指出其缺少的交楼文件，表示拒绝收楼。地产公司收到函件后未进行回复。

　　2012年2月17日，郭先生委托律师代理诉讼，要求该地产公司支付逾期违约金。立案后，广州市海珠区法院分别于今年3月、5月、6月三次针对此案进行开庭。

　　庭审中，原告郭先生认为被告[BeiGao]地产公司至今未取得约定及法定交楼文件，不具备交楼条件，构成逾期交楼的违约行为，应承担违约责任。其就上述问题向被告[BeiGao]提出书面异议，对方也拒不回复，按照合同[HeTong]约定视为异议事实成立，该商品房未交付。

　　而被告[BeiGao]地产公司则辩称，亚运会[YaYunHui]期间，其遵照政府规定[GuiDing]对涉案房屋停止施工，属于不可抗力，应顺延84天交楼。此外，该公司还认为，迟延交楼违约金过高，应予调低。

　　之后，双方争议焦点一直就是亚运会[YaYunHui]是否免责问题。

　　买楼市民：亚运停工[TingGong]已预知 不是不可抗力

　　原告方认为，地产公司在签约前已经知道亚运会[YaYunHui]期间政府将采取特别措施控制扬尘和噪声，不属于合同[HeTong]法中的免责事由——“不可抗力”。

　　原告方提交了广州市人民政府于2009年9月23日发布的《关于发布2010年广州亚运会[YaYunHui]亚残运会期间控制建设工地扬尘和噪声措施的通告》，该通告规定[GuiDing]，亚运会[YaYunHui]亚残会期间（2010年10月25日－2010年12月22日）， “所有施工工地停止以下施工作业：土石方工程、混凝土浇筑、拆除施工、余泥渣土建筑垃圾清运、夜间施工、含有挥发性有机溶剂的喷涂和粉刷、产生噪声的切割、打桩等作业，并做好工地绿化、覆盖、安全维护等工作”。2010年1月29日，广州市人民政府发布《关于发布2010年广州亚运会[YaYunHui]亚残运会期间控制建设工地扬尘和噪声措施的补充通告》，规定[GuiDing]将“2010年广州亚运会[YaYunHui]亚残运会期间”的起止日期由2010年10月25日至2010年12月22日调整为2010年9月30日至2010年12月22日。

　　郭先生代理律师王美舟认为，上述两次通告发布时间均在双方签订合同[HeTong]之前，开发商已经知悉，故亚运会[YaYunHui]停工[TingGong]规定[GuiDing]依法不属于不可抗力。而认购书属于预约合同[HeTong]，如果被告[BeiGao]认为签订认购书时不知道之后广州市建委会发布上述规定[GuiDing]，属于不可抗力，其完全可以解除或变更认购书的内容，并依法无需承担违约责任。但是被告[BeiGao]仍然在2010年9月2日签订的商品房买卖合同[HeTong]中约定了认购书中约定的交楼日期即2011年12月31日，说明被告[BeiGao]认为其能履行该义务，因此签订了该合同[HeTong]，故亚运会[YaYunHui]不属于不可抗力。

　　房地产商：亚运停工[TingGong]规定[GuiDing]是免责事由

　　而被告[BeiGao]则提交了2010年8月30日广州市建委发布的《关于2010年广州亚运会[YaYunHui]残运会期间严格控制建设工地施工作业管理的通知》。该通知规定[GuiDing]“未经建设行政主管部门复核同意，亚运会[YaYunHui]亚残运会期间全市产生扬尘、噪声工地不得施工作业。”同时规定[GuiDing]，广州市海珠区等一类地区，“可申请开工复核的有室内装饰、装修和设备安装工程。但不得实施以下施工作业：土石方工程、混凝土浇筑、拆除工程、余泥渣土建筑垃圾清运、夜间施工、含有挥发性有机溶剂的喷涂和粉刷、以及产生噪声超过国家标准《建筑施工场界噪声限值》(GB12523-90)规定[GuiDing]的打磨、刨、切割、冲击、打桩等工艺的施工。”

　　被告[BeiGao]认为，广州市政府文件只是针对市政府内部工作动态的文件，并没有明确要求停工[TingGong]的对象及范围，被告[BeiGao]无法确定是否确实属于停工[TingGong]对象，是需要全部或部分停工[TingGong]。只有当主管单位广州市建委于2010年8月30日向被告[BeiGao]的工地发出了停工[TingGong]通知，被告[BeiGao]才确切知道停工[TingGong]时间。虽然双方签订商品房买卖合同[HeTong]的时间是2010年9月2日，但双方签订认购书的时间是2010年8月16日，该认购书约定了交楼日期。

　　此外，被告[BeiGao]还提交了监理公司的监理日志，说明亚运会[YaYunHui]停工[TingGong]时间为84天。广州市城乡建设委员会同意进行装饰装修和设备安装工程施工的是A2栋回迁楼，不包括涉案房屋。虽然被告[BeiGao]主体工程完工，因地下室等未完成施工，因此尚无法进行A1栋、B栋（原告房屋属于B栋）的室内装饰、装修和设备安装工程，这些可以从监理日志上看出。

　　对此，原告方认为，监理日志只有封面才有监理公司盖章，内页无盖章，因此不确认其真实性和关联性。2012年3月26日，海珠区人民法院向广州市城乡建设委员会发函调查，该会回复称，上述批复同意进行室内装修及水电安装等施工的工程是涉案小区商住楼续建工程。原告认为该工程包括A1、A2栋、B栋。即便不包括，也因为被告[BeiGao]未申请，责任在被告[BeiGao]。

　　法院判决：亚运规定[GuiDing]公布后签约 逾期交楼不能免责

　　海珠区人民法院经审理认为，双方签订的商品房买卖合同[HeTong]应为有效合同[HeTong]。合同[HeTong]约定，被告[BeiGao]因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，应及时书面通知原告。被告[BeiGao]表示因不可抗力，实际交楼应顺延至2012年3月24日，涉案工程亚运会[YaYunHui]期间因政府部门要求停工[TingGong]，应属于免责事由。但被告[BeiGao]未就上述主张按照合同[HeTong]约定及时书面通知原告，且原告对上述抗辩不予确认。广州市建委的规定[GuiDing]于2010年8月30日发布，被告[BeiGao]仍然于2010年9月2日签订商品买卖合同[HeTong]，对交楼期限作出约定，可以认定被告[BeiGao]签约前已经预见其工程停工[TingGong]情况，并且接受即使停工[TingGong]也愿意按合同[HeTong]履行。施工日志无监理公司盖章，不予采信，综上，对被告[BeiGao]要求以亚运会[YaYunHui]为由主张免责至2012年3月24日的抗辩意见，不予采纳。

　　法院认为，虽然商品房买卖合同[HeTong]约定交楼条件为被告[BeiGao]通过规划、人防、环保、消防、通邮、永久供电、永久供水、永久供气等合格验收，但是合同[HeTong]附件将上述条件变更为该商品房经验收合格。双方对“该商品房经验收合格”的解释不一致，根据《建设工程质量管理条例》第49条规定[GuiDing]，可以认定取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》是涉案房屋交付的条件，被告[BeiGao]至今尚未取得该文件，可以认定被告[BeiGao]违约。原告要求以被告[BeiGao]通过规划、人防、环保、消防、通邮、永久供电、永久供水、永久供气等合格验收及取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》作为交楼条件，违约金计算至具备该条件后交楼之日止，因与合同[HeTong]约定不符，逾期交楼违约金计算至被告[BeiGao]取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》并交房之日为宜。

　　基于以上理由，2012年8月24日，广州市海珠区人民法院对此案做出一审判决，判决被告[BeiGao]地产公司向原告郭先生支付延迟交楼违约金，以已付房款1925291元为本金，按每日万分之五的标准计算，从2012年1月1日起至被告[BeiGao]取得工程竣工验收备案表及实际交付符合条件的房屋给原告之日止。

　　截止到2012年8月30日，原告的违约金近24万元，原告尚未收楼，违约金将持续计算。

　　律师观点：商品房验收合格标准为应去的工程竣工验收备案表

　　参与此案审理的原告方代理律师、广州房产律师王美舟评析：本案中，被告[BeiGao]主张的最迟的一份政府文件即广州市建委发布了《关于2010年广州亚运会[YaYunHui]残运会期间严格控制建设工地施工作业管理的通知》的发布时间在2010年8月30日，而双方签订商品房买卖合同[HeTong]的时间是2010年9月2日，显然签约前被告[BeiGao]已经知道亚运会[YaYunHui]期间停工[TingGong]的规定[GuiDing]。

　　《合同[HeTong]法》第一百一十七条规定[GuiDing]：“因不可抗力不能履行合同[HeTong]的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定[GuiDing]的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”据此，可以认为亚运会[YaYunHui]对于被告[BeiGao]不属于不可抗力，不能免责。

　　至于“该商品房经验收合格”，多年前广州中院判例一向认定为应取得工程竣工验收备案表，该条件对业主比较有利，原告就认同法院的认定。

　　王美舟律师告诉《投资快报》记者，上述案例并非孤案，亚运停工[TingGong]期间有类似纠纷的案例很多，海珠区法院判决当天就有另外一起案例也获得了类似的判决。