半年前，金沙[JinSha]洲板块在广州各大楼市板块中率先降价抢跑，成为本轮楼市回暖潮中的引领者，也成了广州“刚需市场”的战略重地。以降价换取成交，正是这一把“钥匙”，启动了刚需市场。

　　然而，本轮“金九银十”，金沙[JinSha]洲板块却不再是刚需的江湖。

　　也许是之前跑得太快太好，金沙[JinSha]洲众楼盘在“金九银十”档期中，刚需产品[ChanPin]的供应出现断档。

　　也许这是市场给予金沙[JinSha]洲板块的另一种使命。这个“金九银十”，金沙[JinSha]洲板块转而以大户型、别墅[BieShu]产品[ChanPin]应市，挑战刚需以外的市场承接力。

　　上周末，本刊记者选取金沙[JinSha]洲板块别墅[BieShu]供应量最大的几个大型楼盘进行实地“探营”。别墅[BieShu]，作为改善型需求的最高级别产品[ChanPin]，它的生存状态如何？市场接受度如何？这其中，埋藏着市场回暖到底能走多远的奥秘。在一定程度上，我们把金沙[JinSha]洲板块当作市场的一个“样本”———在限购没有改变的环境下，刚需之外的需求到底有多大、多深的突围空间？

　　在采访过程中，记者发现，别墅[BieShu]市场的生存状况比刚需产品[ChanPin]要艰难许多。尤其在金沙[JinSha]洲板块，一批面对广州市场的佛山楼盘，更深陷严格“限外”的进退两难中。“难！限购、限外，客户资源被压缩到最小，市场人气是有的，市场竞争却不小，别墅[BieShu]市场的确是最难做的。”一位大盘的负责人如此感叹。

　　对于刚需产品[ChanPin]，商家只需做最简单的事情———降价。别墅[BieShu]呢，单纯的放低姿态能否撬动市场？

　　金沙[JinSha]洲板块的别墅[BieShu]产品[ChanPin]能否找到开启市场的另一把钥匙？我们拭目以待。

  　现状：

　　别墅[BieShu]上位，刚需产品[ChanPin]缺席

　　也许是“五一”前拼“刚需”产品[ChanPin]拼得太过，“五一”之后，金沙[JinSha]洲板块刚需产品[ChanPin]的供应量开始“赶不上趟”，今年“金九银十”，番禺、花都板块代替了金沙[JinSha]洲板块在刚需市场上的地位，金沙[JinSha]洲板块退出了刚需产品[ChanPin]的主战场。

　　记者发现，金沙[JinSha]洲板块中刚需产品[ChanPin]暂时缺货，大户型与别墅[BieShu]产品[ChanPin]成为新推货量中的主力，其中，别墅[BieShu]推货的势头相当猛。比如在春节后“裸卖”风头最劲的星汇金沙[JinSha]，“金九银十”以别墅[BieShu]产品[ChanPin]为主，洋房处于缺货状态，最快的一批产品[ChanPin]也要等到10月份才能推出。中海金沙[JinSha]湾的洋房产品[ChanPin]已全部售罄，现已推出最后一批收官别墅[BieShu]组团。恒大御景半岛9月底将推出“御玺”双拼及独栋别墅[BieShu]。保利西海岸算是金沙[JinSha]洲板块中产品[ChanPin]类型还算丰富的项目，不过，新一期别墅[BieShu]组团也预计将会在9月底10月初推出。

　　内忧：

　　限购从严，别墅[BieShu]也伤不起

　　佛山限购政策近期再度从严，补缴社保买房再也无法操作，这让广佛交界、广州客占大多数份额的金沙[JinSha]洲楼盘遭遇“重创”，别墅[BieShu]客源同样遭遇严重压缩。

　　“一方面是限购下名额受限，像买我们别墅[BieShu]的买家，大多数是40岁以上的，他们一般会用小孩的名字或者是父母的名字来购买，购买名额解决起来倒不是太大的问题，现在头疼的是佛山限外的问题，很多广州别墅[BieShu]买家，他们除非在佛山有公司，在佛山有社保和纳税证明，不然现在操作不了。”某楼盘一位负责人告诉记者，前几个月或许还能找到门路，补两三万元的社保，找一个单位挂靠，现在完全行不通了，根本无法备案。“广州的客人如果没有购房资格，我们也无法卖给他们。”

　　记者注意到，以前，金沙[JinSha]洲板块的楼盘在推广过程中，主要强调“同城”下的价格优势及与广州中心区的交通利好，近日记者采访却发现，不少楼盘在营销推广上更注重楼盘自身的品质以及周边的生活配套。有楼盘销售负责人表示，现在对客户的介绍中，不再注重对广州的交通优势，而是更注重本地买家的购房需求。“洋房的客户资源可能缩小五成以上；别墅[BieShu]的情况稍好一些，但也有两至三成的缩减”，该负责人称。

　　外患：

　　巨量压境，别墅[BieShu]集中上市

　　“金九银十”，广州高端住宅产品[ChanPin]供应明显增加。其中，别墅[BieShu]军团势力不弱。

　　来自新浪房产统计显示，8月20日至26日这一周，萝岗、增城、从化三区共新增324套别墅[BieShu]房源，占总量的14.07%，是今年以来单周别墅[BieShu]预售房源之最。记者翻查今年统计的广州各月别墅[BieShu]房源的数量发现，除3月、4月分别有358套及300套别墅[BieShu]房源新增外，各月别墅[BieShu]房源总量均不超过250套。也就是说，单是8月底这一周新增的别墅[BieShu]供应量，已经是之前一个月的别墅[BieShu]总量。

　　“金九银十”期间，广州八成以上的别墅[BieShu]产品[ChanPin]集中在增城、番禺、花都、从化等地。其中，货量较集中的还有增城，保利东江首府、豪进山湖珺璟、碧桂园豪园、锦绣御景国际、欧亚山庄、金地公园上城、侨建御溪谷以及中信香樟墅等，都将有别墅[BieShu]产品[ChanPin]陆续推出市场。

　　尽管金沙[JinSha]洲板块拥有江景资源以及距离中心城区较近的地段优势，但由于别墅[BieShu]客户的购买特点比较灵活，不一定会锁定某个区域某个板块的产品[ChanPin]购买，因此，与金沙[JinSha]洲别墅[BieShu]同样主打“城央别墅[BieShu]”的产品[ChanPin]竞争依然激烈。

　　突围：

　　理性定价，比吹风价低些

　　目前，金沙[JinSha]洲板块的别墅[BieShu]产品[ChanPin]在差异化方面做得较好。总价最低的是星汇金沙[JinSha]，400多万元只相当于中心区一套洋房的总价。其他楼盘别墅[BieShu]产品[ChanPin]的总价大多控制在600万-700万元之间。定位最高的是恒大御景半岛及中海金沙[JinSha]熙岸，临江别墅[BieShu]的最高总价接近2000万元。

　　“买别墅[BieShu]的人，肯定是买过几套房的，对价格有很好的判断力”，一位销售负责人表示，“他们知道，在限购的情况下买会更抵，假如不限购，不会是这样的价格水平”。

　　“现在还没有定价，但是会把价格的姿态适当放低一些”，金沙[JinSha]洲某楼盘一位不愿意透露姓名的操盘手告诉记者，别墅[BieShu]的开盘价可能会比现在3万元/平方米的“吹风价”还要再低一些，“部分很不错的斜联排产品[ChanPin]，应该2万多元/平方米就可以买到了”。而在摸底过程中，有楼盘负责人表示，开卖时会考虑把一些服务、条件适当放宽，比如说付款条件等，“可能会推出分期付款，以缓冲买家不能贷款的资金压力”。