“我国的房地产[FangDiChan]业现在确实进入了转型和调整的关键期。不仅仅是住宅地产，包括商业地产、旅游地产、产业园区地产等都面临着新的发展[FaZhan]机遇。”

　　7月26日，中国房地产[FangDiChan]业协会副会长朱中一在接受《中国建设报?中国住房》发起的房地产[FangDiChan]创新趋势系列访谈时如是说。

　　在住房市场化启动后的十余年间，城市化与政策红利给中国房地产[FangDiChan]业带来了高速增长空间，因此这一阶段也被称为房地产[FangDiChan]的“黄金十年”。但朱中一指出，过去高速发展[FaZhan]的前提条件如今都已发生变化，房地产[FangDiChan]企业应该顺应形势谋求转型，才能获得长足发展[FaZhan]。

　　中国住房：你曾在多个场合强调目前中国房地产[FangDiChan]行业正进入转型和调整的关键期，其依据是什么？

　　朱中一：回答这个问题之前，我们要先总结一下过去十几年为什么房地产[FangDiChan]能够快速发展[FaZhan]。

　　从市场供求关系来看，住房曾经严重短缺，1978年时全国城镇人均住房面积只有6.7平方米。随着城镇化快速发展[FaZhan]，前十年我国城镇化基本上以年均增加1个百分点的速度发展[FaZhan]，这必然要求房地产[FangDiChan]给城市新增加人口提供住房。经济高速增长，不仅促动了百姓对住房的需求，也促动了社会对生产场所、工作场所的需求。

　　从政策层面来看，一是进行了住房制度改革，二是土地政策改革和城市加大土地供给，三是信贷政策对房地产[FangDiChan]的支持，这些政策红利也促进了房地产[FangDiChan]快速发展[FaZhan]。

　　中国住房：上述因素基本上也是造就房地产[FangDiChan]“黄金十年”的根本前提。但这些条件似乎都已经发生了很大变化。

　　朱中一：是的。目前，城镇居民的住房严重短缺问题得到了很大的缓解；城镇化虽然仍然是我国房地产[FangDiChan]发展[FaZhan]的主要动力，但其特征也由快速发展[FaZhan]转向平稳发展[FaZhan]，由粗放型发展[FaZhan]向节约、集约型发展[FaZhan]转变；同时，宏观经济结构的调整和经济发展[FaZhan]方式也在发生转变，这也会改变房地产[FangDiChan]业之于我国经济发展[FaZhan]的角色和地位。而在政策导向方面，经过近两年的楼市调控，住房政策和财税政策都已经发生深刻改变，行业必须通过转型才能获得可持续发展[FaZhan]。

　　中国住房：对于房地产[FangDiChan]企业而言，转型主要集中在哪些方面？

　　朱中一：第一，一定要做好区域定位。房地产[FangDiChan]企业过去更多地关注大城市、一线城市，但未来新的增长空间，肯定来自二三线城市和中小城市。

　　第二，要结合企业实际情况确定房地产[FangDiChan]业态的发展[FaZhan]方向。过去大家关注住宅地产，因为需求大、回报快，今后供需矛盾仍然存在，但随着市场逐渐饱和以及保障房总量的加大，市场的占比要相应减少。而在非住宅类中，商业地产、旅游地产等过去没有获得充分发展[FaZhan]的，肯定会迎来高速增长期。但要注意的是，每一个业态都有总量基本平衡、结构基本合理的问题，而且运营管理都有其特点，不能盲从。

　　第三，拓宽融资渠道。过去企业过分依赖于银行贷款的状况将要逐步减少。如何拓宽融资渠道，包括充分利用信托、债券、基金，都有待积极探索。

　　第四，一定要坚持绿色发展[FaZhan]，提高住宅产业化的水平。要注意开发省地节能环保型地产项目，大力推进住宅产业化和绿色建筑，推行住宅性能认定和部品认证制度，推行新建住宅全装修。企业要推行精细化管理和品牌化经营，既要确保质量，又要降低成本，让房价调整到合理区间。即使市场回暖，房价也要合理，这样才能促进市场的长期、平稳、健康发展[FaZhan]。

　　第五，关注企业的兼并重组和优胜劣汰。这本来在2008年调控时就面临，但当年四季度后“救市”了，这个问题就被掩盖了。企业之间，也可以通过合作开发、转让土地使用权等方式，来解决兼并重组的问题，这样也可以规避更多的企业风险。