东方网9月23日消息：据《新闻晨报》报道，在连续的营销攻势下，上海[ShangHai]8月的新建商品住宅(剔除保障房)终于停止上涨的趋势，而且还是一线城市中唯一一个止涨的。尽管离十月“假日楼市”越来越近，但楼市似乎仍显得波澜不惊。易居房地产研究院副院长杨红旭表示，在政策的高压及消费者观望情绪重新抬头等多重作用下，楼市出现了降温苗头。

　　新建商品住宅止涨

　　数据

　　日前国家统计局公布了2012年8月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。

　　与上月相比，70个大中城市中，新建商品住宅(不含保障性住房)价格下降的城市有20个，持平的城市有14个，上涨的城市有36个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.6%。而上海[ShangHai]的新建商品住宅价格指数7月微涨后，8月终于止涨，值得一提的是，“北上广深”四大一线城市中，上海[ShangHai]是唯一一个新建商品住宅止涨价的城市，其他三个城市均有小幅上涨。

　　“虽然近几个月需求活跃，但在限购不放开的情况下，购房需求仍以首套刚需和置换的改善性需求为主，房价上涨后其购买力相应被削弱。”链家地产市场研究部常清表示，虽然房价仍处于上涨趋势，从某种意义上说当前仍属于买方市场，消费者买涨不买跌的时代还并未到来。8月房价涨幅回落也属于意料之中。若政策不变的情况下，年底之前房价都难以大涨。

　　易居房地产研究院副院长杨红旭也认为，7月以来房价的上涨趋势已经基本被遏制住了。“8月份总体上涨的城市数量仍然多于下跌的，但数量进一步减少。换算成平均涨幅可以发现，7月份涨幅是0.14%，8月份是0.06%。”杨红旭表示，8月份房价涨幅明显缩小说明房价得到了遏制，这和8月份成交[ChengJiao]量下滑也是相关的。“最近两个月以来，在政策的高压下、消费者观望情绪重新抬头等多重作用下，楼市出现了降温苗头。”

　　部分中高端项目优惠加速

　　从国家统计局以及各研究机构发布的数据来看，受住宅消费结构的影响，中小户型仍是目前[MuQian]购房的主力户型，高端改善甚至投资需求正在减少。业内人士透露，近期很多大户型和别墅[BieShu]卖得并不好，降幅会不会进一步扩大值得观察。

　　开发商也已意识到这点，为了最大力度回笼资金，部分房企中高端项目启动了9、10月份新一轮的促销攻势。如长甲在上海[ShangHai]的别墅[BieShu]项目最大折扣幅度达到6.3折。中海也以上市20周年上海[ShangHai]公司成立20年为由，也在沪推出限时优惠活动。

　　二手房[ErShouFang]价格指数持续上涨

　　根据上海[ShangHai]二手房[ErShouFang]指数办公室统计

　　8月全市128个板块[BanKuai]中，上涨板块[BanKuai]82个，下跌板块[BanKuai]34个，持平板块[BanKuai]12个。其中静安曹家渡、徐汇康健、浦东上南、静安南京西路。卖家报价持续坚挺，议价空间继续收缩，这些都是令二手房[ErShouFang]价格出现小幅走高的主要因素。闵行春申、浦东三林以往5%左右的议价空间已缩至1%－2%，而新挂牌房源的报价也普遍出现5%左右的提升。商务区板块[BanKuai]和学区房是市场热点，不少买家[MaiJia]想趁目前[MuQian]政策稳定、一步到位购房，那些配套、学校、交通、物业品质不错的房源在需求追捧之下，房东更显底气。

　　在上海[ShangHai]，新建商品住宅价格指数环比没有变化，但二手住宅价格指数环比7月微涨了0.3%。这已经是二手住宅价格指数从4月份以来连续第五个月环比微涨了。常清表示，无论是新房还是二手房[ErShouFang]市场，在房价持续数月的上涨后，都出现了购房者再度陷入观望的现象。虽然观望客户的比例并不大，但也说明当前市场即将开始新一轮的调整。

　　9月二手房[ErShouFang]买家[MaiJia]入市意愿不高

　　郊区新城现养老房需求人群

　　传统“金九银十”之际，尽管各中介已使出浑身解数，但二手房[ErShouFang]买家[MaiJia]的购房热情并未被点燃，入市意愿也不高。由于“金九”的季节因素让开发商推盘力度大增，所以不少承接一手代理业务的中介门店工作重心也向一手偏移。雪上加霜的是，部分板块[BanKuai]的业主盲目涨价，导致“看房不少成交[ChengJiao]少”的尴尬局面。

　　涨价导致性价比“失衡”

　　21世纪不动产上海[ShangHai]区域市场研究部最新抽样调查显示，在闵行古美、普陀真如、浦东金桥(600639,股吧)等板块[BanKuai]，9月前3周期间二手房[ErShouFang]带看量与上月同期持平，并未出现增加迹象；其中，古美、真如等板块[BanKuai]因买家[MaiJia]观望情绪较浓、成交[ChengJiao]意愿不高，二手房[ErShouFang]交易量比上月同期有一定下滑。

　　“在闵行古美板块[BanKuai]，9月前3周期间，二手房[ErShouFang]带看量与8月同期基本持平，成交[ChengJiao]量则是有3成以上下滑。在新增挂牌房源数量未有明显改善下，业主涨价情况仍在继续，主要源于房源稀缺、买家[MaiJia]可选择性不多，再就是对后市也比较看好，导致在售房源挂牌价格比7、8月时有5%以上的提高。在此背景下，买家[MaiJia]入市意愿也受到明显抑制，虽有带看、但成交[ChengJiao]水平并不高。”21世纪不动产上海[ShangHai]锐丰南方商城店经理张健介绍。

　　而在普陀真如板块[BanKuai]，房源涨价的同时其品质并不高，导致性价比失衡局面进一步加剧。据21世纪不动产上海[ShangHai]锐丰星河世纪城店经理王赵波介绍，在普陀真如板块[BanKuai]，标杆楼盘星河世纪城目前[MuQian]在售房源挂牌价格在2.5万－2.6万元/平方米，虽价格已为部分买家[MaiJia]接受，但因房源品质并不佳(多为靠近轻轨、铁路存在噪声问题)，且业主要求为到手价(即买家[MaiJia]承担全部税费)，实际算下来单价在2.8万元/平方米的水平，故看房的人没有少很多，但交易量却是出现下滑。

　　21世纪不动产上海[ShangHai]区域分析师黄河滔认为，9月以来全市部分板块[BanKuai]二手房[ErShouFang]买家[MaiJia]入市意愿不高，主要受两方面因素影响，一是房价继续上涨、与买家[MaiJia]心理价差拉大，如在上述抽样板块[BanKuai]中，本月二手房[ErShouFang]挂牌价格均比7、8月时有5%－10%不同程度的提高；二是优质房源不多、房源性价比失衡情况加剧。

　　而德佑地产徐家汇(002561,股吧)地区的门店甚至表示，目前[MuQian]该地区出现了挂牌减少，房东跳价的情况。此外，虽然一手市场成交[ChengJiao]量相比8月没有太大起色，但是金九的季节因素仍然让开发商的推盘力度大增，不少承接一手代理业务的中介门店也存在着工作重心向一手偏移的情况，这无疑也加剧了二手房[ErShouFang]成交[ChengJiao]的滑坡。

　　郊区新城现养老房需求人群

　　9月二手房[ErShouFang]成交[ChengJiao]案例中，市区房源仍以刚需及置换买家[MaiJia]为目前[MuQian]支持成交[ChengJiao]的主要群体；然而，在郊区新城也出现了养老房买家[MaiJia]的身影。

　　据21世纪不动产上海[ShangHai]锐丰大学城分行经理高华军介绍，目前[MuQian]在松江新城板块[BanKuai]的二手房[ErShouFang]买家[MaiJia]中，有2－3成为养老房购房需求。这类买家[MaiJia]多为已达退休年龄的老龄夫妇，原本居住在徐汇、黄浦等核心市区，因想改善居住环境、且远离城区嘈杂，故选择在松江新城板块[BanKuai]购房。因考虑到方便子女看望并临时小住，他们在选房时多会选择临近轨交、面积在110－130平方米的3房房源，总价控制在130万－150万之间；而在购房时也不大愿意贷款，而是通过售出原有住房加上部分存款的方式来全额支付。

　　在8月全市二手房[ErShouFang]成交[ChengJiao]套数前20板块[BanKuai]中，有4个为郊区新城，按成交[ChengJiao]量由大到小依次为松江新城、嘉定主城区、崇明新城和南桥新城。为何松江新城会在各大郊区新城中独占鳌头？

　　“养老房买家[MaiJia]选择松江新城购房并非偶然，而是买家[MaiJia]在比较之后的理性选择。”黄河滔表示，相较其它郊区新城，松江新城开发时间较早、目前[MuQian]各项配套相对较为成熟；此外，板块[BanKuai]所贯穿轨交9号线也衔接多个黄浦、徐汇成熟区域，便于其吸纳“上游”购房客户。

　　总价2亿元别墅[BieShu]暑期成交[ChengJiao]二手豪宅别墅[BieShu]先抑后扬

　　记者徐运

　　晨报讯经过长时间的观望，目前[MuQian]高端别墅[BieShu]的需求正在逐渐释放。根据德佑地产监控的数据显示，今年1－8月，全市总价千万元以上的二手豪宅别墅[BieShu]总计成交[ChengJiao]132套，相比去年同期下跌24.6%。虽然总体成交[ChengJiao]量不及去年，但二手豪宅别墅[BieShu]今年的成交[ChengJiao]呈现出先抑后扬的走势，最近的七八两月，成交[ChengJiao]量都在20套以上。

　　除了成交[ChengJiao]量的回升，七八月也出现了一些总价惊人的豪宅别墅[BieShu]成交[ChengJiao]案例，今年仅有的5套总价超过5000万元的二手别墅[BieShu]，有4套集中在7－8月成交[ChengJiao]。今年7月，上海[ShangHai]的老牌豪宅檀宫成交[ChengJiao]了一套面积1155平方米的超大型别墅[BieShu]，总价高达2亿元，一举刷新了全市二手住宅成交[ChengJiao]总价的最高纪录。今年8月末，德佑地产也成交[ChengJiao]了一套总价高达6800万元的西郊庄园别墅[BieShu]，这也是今年总价仅次于檀宫的二手豪宅。

　　根据德佑地产别墅[BieShu]一区统计的数据显示，7、8月高端别墅[BieShu]的带看量相比5－6月上涨14%。德佑地产赵巷店经理何敦烈表示:经过长时间的观望，目前[MuQian]高端别墅[BieShu]的需求正在逐渐释放。资金比较有限的中端客户往往会挑选一些经济型别墅[BieShu]，达成最终的职业目标。而那些财力雄厚的高端客户由于房产税的传言，更倾向于将手头的多套房产置换成一套大型高端别墅[BieShu]。因此目前[MuQian]的二手别墅[BieShu]市场上，经济型别墅[BieShu]和一些2000万元以上的高端别墅[BieShu]较为走俏。

　　相对于市中心普遍出现的5%以下的低还价空间，外围高端别墅[BieShu]的还价空间则要大得多，普遍在10%－20%之间，这也促进了市场成交[ChengJiao]。何敦烈介绍，去年该店挂牌的一套古北佘山国际别墅[BieShu]价格达到1650万元，由于限购的原因未能售出，目前[MuQian]其价格已降至1400万元，跌幅达15%，房东急于移民是其价格大幅下调的最主要原因。目前[MuQian]，因为业主移民而挂牌的别墅[BieShu]占到门店别墅[BieShu]挂牌量的30%左右，另有10%左右是由于业主急需资金而挂牌，这类业主具有较高的降价诚意，并且由于购买年份较长，降价余地也相对较大。

　　“金九”收尾再陷成交[ChengJiao]僵持

　　购房者以及机构仍然“看跌”三四季度房价

　　晨报记者张昱欣

　　“金九”已近尾声，在平淡的交投氛围中，不少购房者和开发商开始不约而同将关注重心转移到以“十一”房展会打头阵的十月行情上。一方面，前期购房需求已得到集中消化；另一方面，新房供应又出现持续萎缩在“银十”到来前，楼市各方的心态博弈有升温趋势。

　　“听说房价又要涨了，是不是现在应该赶紧入手？”近期，记者又开始集中听到这个似曾相识又时隔久远的问题。在某知名外企工作的黄先生告诉记者，由于要考虑婚姻大事，从今年上半年起，他开始关注楼市。当时，一些外围楼盘项目的打折力度已让他有所心动，但身边的朋友和亲戚却普遍认为“房价还会跌”，犹豫再三后他还是决定再等等看。而就在最近，他看中了位于普陀内中环区域某楼盘，然而销售人员却告诉他，该项目已进入尾盘销售阶段，只剩下两套房源可选。“我查了网上房地产的销售数据，发现还有50多套可售，跟销售交涉对方却说这些都是已被预订还没付定金的房子。”在黄先生看来，最近开发商和中介都开始“牛气”起来了。“以前看好房子后，几乎每个星期都会接到回访电话问是否考虑买房，现在就算人在售楼处现场，接待人员也是一副爱理不理的样子，似乎根本不愁卖。”

　　开发商是否真不愁卖？从机构的成交[ChengJiao]统计数据上似乎找不到理由支撑。来自21世纪不动产上海[ShangHai]区域市场中心统计数据显示，9月前16天，全市新建商品住宅成交[ChengJiao]38.1万平米，较8月同期提升7%，同比提升46.4%。但该成交[ChengJiao]总量并不算突出，不仅较2009年同期成交[ChengJiao]少了近一半，较年内6月同期高位亦有15.7%的跌幅。而就在本周六，今年“十一”房展会前最后一次大规模看房团活动分十六路出发。来自搜房网的统计显示，截至9月19日，报名参加者已超过7000组，明确参加的楼盘项目也超过了66个，部分楼盘给出了一定幅度的打折优惠。记者从美兰湖中华园了解到，为配合此次看房团活动，该项目给出了总价最高优惠30万元的折扣。而绿地新里崴廉公馆、万科金色领域等知名开发商项目也有数万元不等的“限时折扣”。不过记者也注意到，与以往同类规模活动相比，此次愿意“明盘”优惠方案的楼盘明显减少，部分开发商弃“金九”、战“银十”的意图有所显现。

　　近期，搜房网对购房者和中介机构进行了一次深入调查，得到的结果显示其对楼市未来的走向并不乐观。调查显示，随着市房管部门重申收紧外地户籍住房限售政策，目前[MuQian]有意向买房的人群中，上海[ShangHai]户籍(包括已取得上海[ShangHai]户籍的新进人口)购房者占比已超六成。受访者中，有超五成受访者认为今年三、四季度上海[ShangHai]房价将跌，其中34.27%的人认为将出现“量价齐跌”局面。中介代理机构的态度则更谨慎，逾六成受访代理商认为房价还会跌，73.5%受访代理商认为目前[MuQian]上海[ShangHai]房价过高。