处境一：大股东急欲摆脱“不良资产”

　　⊙记者 于兵兵 ○编辑 阮奇

　　“土地[TuDi]一级开发”这个词，在利益关系本就复杂的房地产市场，是个小众领域。能够参与地方土地[TuDi]一级开发的企业，多是与地方国资企业或与地方密切相关的明星民企。在这一轮宏观调控下，前有土地[TuDi]市场受调控影响导致价格下滑，后有二级开发销售不畅所带来的现金压力，这让曾经安稳一方的地方一级开发商处境堪忧。

　　处境一：大股东急欲摆脱“不良资产”

　　中国[ZhongGuo]新城[XinCheng]镇，作为香港上市公司，是少有的以主营土地[TuDi]一级开发为核心业务的民营企业。曾经的大股东上置集团，则是上海风云一时的地方房企明星。

　　9月初，上置集团一纸公告，宣布与中国[ZhongGuo]新城[XinCheng]镇的母子公司关系解体。公告称，上置集团董事会通过实物分派的形式剥离所持有的中国[ZhongGuo]新城[XinCheng]镇26.59亿股份，占中国[ZhongGuo]新城[XinCheng]镇总股数59.2%。具体方式是每持有3股上置集团股份将可获分派1.408075股中国[ZhongGuo]新城[XinCheng]镇股份作特别股息。完成后，中国[ZhongGuo]新城[XinCheng]镇不再是上置集团的附属公司，中国[ZhongGuo]新城[XinCheng]镇的财务业绩也不再体现在上置集团的财务报表中。

　　上置集团剥离中国[ZhongGuo]新城[XinCheng]镇，实为无奈之举。

　　根据中国[ZhongGuo]新城[XinCheng]镇已公布的上半年业绩数据，截至今年6月底，中国[ZhongGuo]新城[XinCheng]镇实现收入1.24亿元，同比下跌60.5%。毛利跌82.3%至3177万元，实际亏损3069万元。这种亏损局面其实早在去年已经形成，2011年，中国[ZhongGuo]新城[XinCheng]镇全年收入跌57%至6.4亿元，毛利跌63%至3.4亿元；净亏损2亿元。对于这一业绩产业的原因，公司的解释道出了土地[TuDi]一级开发商的集体困惑。“我们的经营业绩主要由土地[TuDi]使用权公开拍卖的次数和其中达成的成交价所带动。而公开拍卖的次数及成交价格又非集团所能完全控制。”

　　也就是说，和地方政府捆绑在一起的土地[TuDi]一级开发商，有可能因土地[TuDi]出让时间和出让价格的“被调控”，而出现收益大幅波动。实际上，从去年开始，随着房地产宏观调控的深入，各地政府纷纷降低土地[TuDi]出让低价，放缓土地[TuDi]出让节奏。这对主营土地[TuDi]一级开发的企业来说，实在是致命的打击。

　　而回看中国[ZhongGuo]新城[XinCheng]镇上市之初，作为鲜有的主营土地[TuDi]一级开发的上市公司，资本市场对其发展潜力的解读，几乎极尽溢美之词。第一大股东上置集团，因被看好稳定的股权投资收益，也成为当时的股市宠儿。

　　资料显示，中国[ZhongGuo]新城[XinCheng]镇主营上海罗店北欧新镇项目、无锡鸿山新镇项目及沈阳李相新镇项目的土地[TuDi]一级开发，总占地面积超过36平方公里。早在2002年，罗店被列为上海市重点开发的“一城九镇”之一，中国[ZhongGuo]新城[XinCheng]镇即与上海罗店资产经营投资有限公司签订合作开发协议，圈地近6.8平方公里，首涉土地[TuDi]一级开发，其中中国[ZhongGuo]新城[XinCheng]镇持股比例为72.63%。根据中国[ZhongGuo]新城[XinCheng]镇高层的介绍，公司业务主要是先与政府成立合资公司，新城[XinCheng]镇负责整个项目的配套设施，如地上的水电、排污及交通等基础设施，也会兴建医院、学校及一般商业项目；完成后将交回政府通过招拍挂运作，卖给二级开发的发展商，而“招拍挂”收入则由政府与新城[XinCheng]镇按出资比例分成。

　　随后几年，随着上海房地产市场急剧升温，罗店新镇的土地[TuDi]价格也迅速飙升，当初每亩几十万涨至数百万。到2010年中国[ZhongGuo]新城[XinCheng]镇在香港上市时，这种一级土地[TuDi]开发身份给资本市场带来无限遐想。另由于一级开发商不拥有土地[TuDi]开发权，故不需缴纳土地[TuDi]增值税，其毛利率被传高达60%以上。

　　而因为遭遇了史上最严厉的宏观调控期，中国[ZhongGuo]新城[XinCheng]镇所运营的几大新镇，土地[TuDi]出让节奏和价格都受到了重大影响。今年3月，公司无锡项目的部分地块被公开拍卖，出让价格为7500万元，楼面单价仅1208元/平方米，在公司看来，如此低单价的出让境况，是导致其业绩下滑的主因。

　　处境二：难以承受巨额储备之重

　　在地方土地[TuDi]一级开发企业中，中天城投(000540,股吧)是另一个明星企业。因为头顶贵州最大体量的一级土地[TuDi]储备商和保障房开发优势，中天城投一度被市场热炒。以“未来方舟”一个项目为例，这个整体占地达到9.53平方公里，总建筑体量720万平方米，总投资规模达到600亿元的项目，中天城投主导了几乎绝大部分的一二级开发。

　　资料显示，“未来方舟”又称“中天城投渔安安井片区项目”，早在2006年，中天城投母公司金世旗国际控股股份有限公司便已介入该片区土地[TuDi]一级开发，并通过其后一系列资本运作，最终将这一业务转移至中天城投名下。到2010年11月，中天城投开始筹备在二级土地[TuDi]发力，并通过旗下子公司通过挂牌方式获得渔安安井片区四地块，总占地面积81.8万平方米，成交总金额9.422亿元，规划总建筑面积最大接近194万平方米。次年3月又在渔安安井片区继续拿下六块地，总占地面积51.3万平方米，成交总金额9.885亿元。

　　也就是说，中天城投不仅可以与地方政府分享一级开发收入，还将通过商品房建设和销售在二级开发中获得更大收益。

　　只是到了宏观调控期，未来方舟这样的明星楼盘，同样受到销售压力。因为体量巨大，未来方舟项目和中天会展城等项目一起，被市场视为贵阳天量存量最终导致泡沫高启的代表。

　　于是，即便是中天城投这样的地方龙头国资，今天也如久旱盼甘霖般盼望政策微转和市场回暖。

　　9月底，一向在政策为颇为保守的贵阳市意外出台新政，以一揽子内容刺激楼市成交，其中最大利好是首次购房的外地居民可获办本地户籍，并在就业、入学和就医方面享受同等待遇。中天城投相关人士坦言，系列新政若得到有效落实，将为相关楼盘带来15%至20%的销售额增长。