记者 陈文雅 在地方财政减收的形势下，一张针对房地产[FangDiChan]企业的税收清算[QingSuan]网正在收紧。

　　根据财政部公布的数据，2012年1月-6月，与房地产[FangDiChan]相关的税收收入下降，1月-6月契税、房地产[FangDiChan]营业税同比分别下降9.9%和8.5%，比去年同期增速分别回落37.4个和27.9个百分点。

　　与此同时，1-6月土地增值税[TuDiZengZhiShui]实现收入1379.95亿元，同比增长14.7%，比去年同期增速回落76.4个百分点。土地增值税[TuDiZengZhiShui]收入占税收总收入的比重为2.5%。土地增值税[TuDiZengZhiShui]收入增速明显回落的主要原因是房地产[FangDiChan]交易额萎缩。1-5月商品房销售额同比下降9.1%，比去年同期增速回落27.2个百分点。

　　不但税收增幅出现下滑，各地土地出让金更是大幅下降。财政减收，各地除了加大推地力度，变相放松调控外，另一项重要的工作是对房地产[FangDiChan]行业重点加强了税收征管。

　　今年5月，广东省下发的一份文件显示，今年一季度广东省来自房地产[FangDiChan]业的税收增速明显下降，其中营业税同比下降17%。“广州、深圳下滑得最明显，税务局压力很大。”一位知情人士透露，广州税务局因此选择了165个房地产[FangDiChan]项目，深圳则选了120多个项目进行税收清算[QingSuan]。

　　“房地产[FangDiChan]行业的税负太重，主要是营业税、土地增值税[TuDiZengZhiShui]、企业所得税三座大山。对京沪深穗几个城市的房地产[FangDiChan]企业来说，如果按照预征的税率来算，税额大概占销售额的8%—12%，平均10%，但如果清算[QingSuan]不打折扣的话，那税额得相当于销售额的20%。但如果是星河湾这样的项目，税额就得占到销售额的30%左右。”

　　据上述人士透露，以前清算[QingSuan]都是光打雷不下雨，但今年以来，随着各地财政减收局面显化，清算[QingSuan]面和力度越来越大。

　　“据了解，北京目前有6000多个项目达到清算[QingSuan]条件，最近三年清算[QingSuan]了4000多家，还有2000家没清算[QingSuan]，今年也将陆续清算[QingSuan]。”上述人士说，本来一个房地产[FangDiChan]项目销售额1亿，如果按照预征税率，交税1000万元，一清算[QingSuan]就变成了2000万元。

　　“目前来看调控不会放松，今年预计很多地方的税收都可能完不成任务，税务局压力也很大，因此肯定会加强清算[QingSuan]。”他说。

　　国务院参事室参事、中央财大税务学院副院长刘桓表示，土地增值税[TuDiZengZhiShui]如果从严征收，征上来的税收能翻好几倍也不一定。

　　今年上半年，湖南湘潭岳塘地税强化房地产[FangDiChan]行业土地增值税[TuDiZengZhiShui]管理。截至6月底，累计入库土地增值税[TuDiZengZhiShui]1005万元，同比增收706.68万元，增幅高达236.62%。

　　中国房地产[FangDiChan]税务筹划网总裁李明俊表示，在今年从严监管后，不少房地产[FangDiChan]企业找上门来，咨询能不能通过避税的方法节省点税。

　　“这是一个趋势，对房地产[FangDiChan]企业而言，他们要交的税比他们想象的要重，过去一般就是偷税，这已经成了定时炸弹，风险很高，不少房产商最后因为这个进去了。而如果从合理合法的角度，其中10%—30%是可以通过节税手段进行筹划的。”

　　李明俊说，一个年销售额30亿元的房产公司，缴纳4.5亿元税，10%就是4500万了，节税空间还是很大的。

　　今年，广东省加大了土地增值税[TuDiZengZhiShui]清算[QingSuan]力度，一家房地产[FangDiChan]企业上了清算[QingSuan]名单，找到李明俊做纳税筹划。这家房地产[FangDiChan]企业的某个房地产[FangDiChan]项目分一二期开发，一期均价5500元/平方米，二期均价9000元/平方米，成本只相差100元/平方米。按照清算[QingSuan]规定，分期开发必须分期清算[QingSuan]，而因为土地增值税[TuDiZengZhiShui]是超额累进制，所以二期的税负会比较高。

　　“这个时候项目已经竣工了，做筹划空间已经很小，我们给想了办法就是一二期裹在一起清算[QingSuan]。”李明俊解释说，因为对于分期是什么定义，国家没有一个明确的标准，发改委有立项批文，规委有规划许可证，销售有预售许可证，税务局有项目备案登记表。出于现金流考虑，开发商在拿规划许可证的时候可能会倾向于分期办证，因为分期办就可以分期缴纳平均成本约200—300元/平方米的政府规费，如果是1000亩地，假设可以盖100多万方的房子，那规费就得交两三亿，这就涉及资金安排问题。税法原文只提到“以有关部门批准的有关分期标准为准”，但并没有具体写明是按照哪个“有关部门”的相关文件为准。

　　李明俊说，广州市曾经发文，分期标准可以按照发改委立项批文为准。于是他就以此为依据将一二期合在一起清算[QingSuan]，将成本平均化，节省了3800万元税款。

　　一家房地产[FangDiChan]企业在找当地税务师事务所出具土地增值税[TuDiZengZhiShui]的鉴证报告时，税务师发现该项目涉及的某拆迁单位是法人，该单位拿到拆迁款后没有为其提供发票，因此认为这项高达5000万元的拆迁成本无法抵扣。李明俊发现，一份广东省发的文件中提到，如果法人要交营业税就需要提供发票，不交营业税就可以不给发票。他以此为依据说服税务所，由此，土地增值税[TuDiZengZhiShui]加企业所得税两项加起来节税2700万元。

　　还有一家房地产[FangDiChan]企业，由于按照土地增值税[TuDiZengZhiShui]相关清算[QingSuan]规定，该项目销售达85%以上，已达到清算[QingSuan]条件，但当时项目公司和建筑工程公司的工程决算还未进行，建筑公司的有些发票还没开，结算时工程实际支出5亿，开了4亿，还有1亿元发票当时尚未拿到，决算后才取得。税务师事务所的税务师认为这张1亿元的发票在结算日期之后才开出，无法抵扣成本。对此，李明俊找到税法依据，提出收入三个月内的发票都可入账，为该公司扳回一局。“以前，开发商结工程款，都是能拖则拖，现在为了节税，等到要结算了，实在拖不下去了，就给建筑商钱了。”李明俊说，按照规定，项目如果分成两次清算[QingSuan]，后续清算[QingSuan]的15%的成本是按照前期总成本来抵扣，而不是按照后期成本来抵扣，因此建议开发商早点结清工程款，把成本尽量往前开，不要拖延，否则在税收清算[QingSuan]时可能会遇到成本难以抵扣的麻烦。