“怀柔400平方米生态农家[NongJia]院13.8万/套起！”这样的短信混杂在手机中几百万一套的楼盘促销信息里，足够抢眼。

　　记者[JiZhe]根据短信中电话，联系该农家[NongJia]院项目[XiangMu]的销售人员，据其介绍，该项目[XiangMu]原本是80亩种植园，今年4月份改建出60套农家[NongJia]院，每套农家[NongJia]院都配有200平方米的大院、70～100平方米的居室以及80～100平方米的温室大棚。

　　记者[JiZhe]采访发现，这样的农家[NongJia]院项目[XiangMu]在北京京郊并不少见。然而，早在2009年北京市就曾出台农业建设规范，要求温室大棚操作间不得超过15平方米。这本该不超过15平方米的操作间已经被“包装”成近百平米的“一室一厅”。这样的项目[XiangMu]是否违规？

　　“热销”的农家[NongJia]院

　　“其实我们这个项目[XiangMu]就是属于您的私家种植园，当然也可以满足您日常居住需求，很适合养老、度假。”昨日，记者[JiZhe]咨询位于北京市怀柔区的生态农家[NongJia]院项目[XiangMu]，销售人员告诉记者[JiZhe]，项目[XiangMu]配有200平方米的大院，一室一厅一厨一卫的居住间。

　　据介绍，这样一个占地80亩，共拥有60套400平方米的农家[NongJia]院项目[XiangMu]，上周刚刚 “开盘”，就已经签约了32套。“我们跟您签的是租赁合同，20年的使用期限，到期之后，如果您想续租，可以再交5万块钱的土地递增款，又可以再使用20年。”销售人员解释说。

　　一套400平方米的农家[NongJia]院，年租金不到7000元。这样的租金水平，在市区繁华区域，顶多是一套三居室的月租金。“我们这个项目[XiangMu]十分热销，需求量很大。”销售人员称，公司在其他区域开发的此类项目[XiangMu]同样热销。

　　销售人员还介绍，在院子里“可以自己盖一栋二层小楼，只要不超过3.7米的限高，航拍的时候拍不到就行。”

　　不单如此，这样的农家[NongJia]院更像一个小型的生活社区，有专门的物业公司、社区医院等配套。记者[JiZhe]了解到，其物业费每个月150元。

　　存在被取缔风险

　　长达20年的租期，很难保证期间不会出问题。对于记者[JiZhe]的疑问，销售人员解释道，项目[XiangMu]一旦拆迁，根据合同里所列条款，会按照地上建筑物的成本对租户进行合理补偿，“但您放心，这一项目[XiangMu]肯定不会拆迁，我们已经通过审批，合法合规。”

　　销售人员告诉记者[JiZhe]，该地块前两年一直用来种植，直到今年4月份，项目[XiangMu]通过审批转而改建生态农业项目[XiangMu]。

　　记者[JiZhe]调查了解到，该项目[XiangMu]所属的开发企业是一家种植公司，根据北京市工商局网站上企业信息显示，该企业的经营范围只是种植果树、蔬菜、采摘。

　　据销售人员介绍，所交付的房屋是毛坯房，如果租户对样板间的装修满意，公司也可以提供装修设计的服务。目前签订的租赁合同，是从2012年4月到2032年4月，项目[XiangMu]大概在今年9月份交付使用。

　　“因为变相更改使用用途，存在被取缔风险。”亚豪机构市场总监郭毅告诉《每日经济新闻(博客,微博)》记者[JiZhe]，对于租户，未来最大风险是能否保证20年的租期。“一旦出现拆迁，或者是项目[XiangMu]公司本身因为租金上涨而收回租赁合同，购房者的权益很难得到保护。”

　　根在土地双轨制

　　记者[JiZhe]多次接到此类项目[XiangMu]宣传单。乍一看，都是农家[NongJia]院项目[XiangMu]，可以种植、采摘,但真正的卖点是可以居住。这类项目[XiangMu]因为总价低吸引了不少希望在郊区拥有“第二住房”的购房人。记者[JiZhe]调查了解到，不光是在怀柔，在北京郊区昌平、通州等地，这样的农家[NongJia]院项目[XiangMu]并不少见。但早在2009年，北京市昌平区一违规农业生态别墅便遭拆除，当时已经入住的租户不但未能留住自己的房屋，更是索赔无门。

　　据北京市此前出台的设施农业建设规范，温室大棚操作间不得超过15平方米。而上述农家[NongJia]院项目[XiangMu]，大棚配建操作间已演变成居住间，面积也从最初的几十平方米扩大到上百平方米。

　　“根源还是在土地双轨制。”北京中原地产研究总监张大伟告诉《每日经济新闻》记者[JiZhe]，之所以会打着农业的旗号租售房屋，是因为此类土地相比国家供应的住宅地块差价巨大，“至少在50%以上。”