9月的房地产市场注定难以平静。当房产税扩容还在猜测之时，多地陆续加强了预收款监管。对此，许多购房者纷纷叫好，一些房企坦言“压力大”。预售[YuShou]款监管制度真的能如人所愿治疗楼市烂尾盘、质量差等顽疾吗？处于“金九银十”关键时期的房地产市场，又会因此增加怎样的变数？

　　剑指资金[ZiJin]难题

　　在筹备1年多后，武汉市房管局日前宣布，将于10月启动商品房预售[YuShou]资金[ZiJin]监管制度。房管局、银行和开发商将签订第三方监管协议，并开设监管账户，用于存放购房人所支付的购房款。

　　根据监管协议，开发商可在工程结构封顶、竣工验收等重大施工节点，向房管部门申请提取资金[ZiJin]。房管部门将组织确认施工进度，批准后通知银行向开发商拨付资金[ZiJin]。武汉市住房保障和房屋管理局开发市场处处长刘震介绍，推行这一政策，主要是为了防止开发商非法挪用购房款，从而保障购房者的合法权益，防范金融风险。

　　与此同时，山东省也出台规定，对不实行预售[YuShou]资金[ZiJin]监管、预售[YuShou]报价过高、随意调价且不接受房地产主管部门指导的商品住房项目，不得核发预售[YuShou]许可证书；上海、杭州等地也在研究商品房预售[YuShou]资金[ZiJin]监管方案……

　　武汉上林苑是一个延期3年未交房的小区，200多名业主一直抗议未果。造成这一局面的主要原因正是开发商擅自挪用预售[YuShou]款导致资金[ZiJin]链断裂。

　　“对购房者而言，在允许期房销售的情况下，预售[YuShou]资金[ZiJin]监管无疑是对他们的有力保护。”中国指数研究院华中分院总监李国政认为，这一制度最直接的受益者是购房者，可以避免开发商因“跑路”或挪用资金[ZiJin]给购房者带来的损失。

　　还有业内专家认为，加强预售[YuShou]款监管能确保房子按期完工。即便开发商资金[ZiJin]链断裂，政府仍然能用这笔钱来保障项目进行下去，大大减少购房纠纷和欠薪事件的发生。

　　房企面临釜底抽薪

　　在购房者对预收款监管拍手称好之时，房地产企业却感到了“寒风瑟瑟、秋意渐浓”，纷纷开始降价跑量，尽快储备资金[ZiJin]，以防止即将到来的资金[ZiJin]短缺。

　　记者近日走访武汉部分楼盘发现，“金九银十”开局之际，降价促销成了许多开发商的首推策略。武汉光谷某楼盘更是打出了“底价促销”广告。现场一位置业顾问告诉记者，许多开发商都在开展降价销售，以尽量回笼更多的资金[ZiJin]。

　　有开发商表示，预售[YuShou]资金[ZiJin]监管对需要大量资金[ZiJin]调度的房企来说压力非常大。据了解，目前，许多开发商都在开盘前将尚未完工的楼房抵押给银行，以套现资金[ZiJin]维持工程进度。楼房开盘后开始销售，再用预售[YuShou]款偿还银行贷款。

　　“另外，一些大中型开发商还会将上一个项目的预售[YuShou]款用来开发新项目或者进入土地市场拿地。如果对预售[YuShou]资金[ZiJin]进行监管，滚动开发难度就会很大。”李国政认为。

　　国家统计局日前发布的数据显示，预售[YuShou]款已占到房地产开发资金[ZiJin]的30%左右，形成了与房企自有资金[ZiJin]、银行借款三分天下的局面。业内人士认为，在当前开发贷款和预售[YuShou]款收紧的情形下，资金[ZiJin]实力一般的中小房企很可能被淘汰。

　　“金九银十”或起变数

　　在预售[YuShou]款受限的情况下，开发商面临更加严峻的资金[ZiJin]困境，无奈之下必将采取降价促销，预计短期内还会掀起新一轮推盘热潮，“金九银十”的涨价狂风或许难以再起。不过，业内人士认为，要想真正达到预期效果，还需严格执行制度，并配以期房转让等配套制度。

　　亿房研究中心研究员鄢峰表示，前几个月的降价销售导致开发商利润率普遍不高，多数开发商手上资金[ZiJin]并不充裕。而加强预售[YuShou]款监管，又将开发商回笼不多的资金[ZiJin]做了再次分流。在这种形势下，开发商选择降价出货、加速回笼资金[ZiJin]将是必然之举。“原先预计10月以后才会出现的降价潮可能提前到来，"金九银十"的旺销将难以带动房价上涨。”

　　鄢峰认为，因为流动性压力，不少拖延开发周期的房企将会加快现有项目开发，市场可能在短期内大量增加供应。“预售[YuShou]款监管会对捂盘行为带来直接的现金流压力，对在建楼盘的资金[ZiJin]供应和质量、工程进度保证等将带来正面作用，同时还将延缓开发商的拿地、开发、扩张速度。”

　　但也有专家对预收款监管的效果心存忧虑。中南财经政法大学房地产研究所所长张东认为，加强预售[YuShou]款监管，主要是为了防止开发商挪用资金[ZiJin]，但也会将部分实力有限的中小企业淘汰出局。“实质的影响和效果还得看实际操作的执行力度。”张东说。

　　今年年初，杭州一大型房企破产，导致1.8亿元预售[YuShou]款蒸发。有关负责人坦言，虽然杭州早已建立预售[YuShou]款监管制度，但实际执行效果并不理想。

　　若预售[YuShou]资金[ZiJin]真的被严格监管，对于房企资金[ZiJin]链将起到“釜底抽薪”的作用。张东建议，在设立预售[YuShou]款监管制度的同时，还要设立土地拍卖制度、测量师制度、期房转让制度等配套制度，确保整个预售[YuShou]过程的规范性。