8 月9日的海南博鳌，地产商与学者犹在为市场走向争论不休之际，远在北京的万达[WanDa]集团董事长王健林正亲自指挥酒店部门筹备一场企业家盛宴。这个月末，来自中国两大商学院，中欧和长江的几十位商界大佬，包括阿里巴巴的马云和复星的郭广昌，将在万达[WanDa]的地盘上推杯换盏。

　　作为东道主，万达[WanDa]的准备工作非常短，但“万达[WanDa]速度”甚至也体现在这样一次活动上。就像7月28日的长白山国际度假区开业，本以为是个不可能完成的任务，“但最后说哪天，就是哪天”。

　　在2012年上半年工作总结中，王健林说，长白山国际度假区作为今年的1号工程，“对评判万达[WanDa]投资旅游[LvYou]度假的正确与否、对万达[WanDa]旅游[LvYou]投资板块能否实现预期目标具有标志性意义”。

　　这个地处深山、耗资将超过230亿元的巨量项目[XiangMu]，成为万达[WanDa]开拓旅游[LvYou]地产的一次冒险。在商业地产领域独领风骚近十年后，万达[WanDa]开始战略转型。几乎同时，万达[WanDa]在文化产业板块也开始发力：收购全球第二大院线集团AMC，500亿打造武汉中央文化区，万达[WanDa]从商业地产到旅游[LvYou]、再到文化产业的“三级跳”动作让人目不暇接。

　　旅游[LvYou]造城

　　8月是长白山的旅游[LvYou]旺季，坐落在深山中的一个度假城，已初见雏形。7月28日，度假城内的商业街开业，同时亮相的还有4个五星级酒店。万达[WanDa]商管部门人士说，开业当天，“涌进了20万人”。

　　不过，对一个远离都市的项目[XiangMu]而言，这个数字有些可疑。

　　按照规划，在19.34平方公里的土地上，以万达[WanDa]为首的联合体（包括泛海、联想控股、大连一方等企业）将兴建商业街、酒店群、文化中心等，还将建成亚洲最大的滑雪场。南有三亚，北有长白山，这是万达[WanDa]的初衷。

　　与此前的诸多商业地产项目[XiangMu]一样，万达[WanDa]进军长白山得益于当地政府的盛情邀请。知情人士告诉《财经国家周刊》，2008年东北亚博览会期间，由工商联党组书记金哲珠牵线，白山市委书记向王健林和泛海集团董事长卢志强推介了抚松旅游[LvYou]项目[XiangMu]。表示兴趣之后，项目[XiangMu]书连夜从抚松送到长春，之后才有进一步的合作洽谈。“白山和抚松之前有旅游[LvYou]项目[XiangMu]规划，但规模远小于万达[WanDa]现在的规模。王健林从飞机上选地块，看中了松江河。”上述人士说。

　　吉林省政府在2008年甚至召开多次专题会议，讨论长白山旅游[LvYou]区议题。之后双方协议签署进展飞速。2009年拿下北区地块，2010年拿下南区地块。其中北区为旅游[LvYou]行政服务区，隶属抚松县政府——在双方协议中，县政府须搬迁至此，多座政府大楼已经虚位以待。而南区将建成滑雪中心、小球训练中心等。

　　商业街与酒店的如期开业，标志着万达[WanDa]旅游[LvYou]地产的第一枪已经打响。这个王健林眼中的1号工程，是万达[WanDa]转型的试金石。

　　“做旅游[LvYou]综合体和商业综合体还是不一样的，无论从项目[XiangMu]选址、招商、后期运营、投资回报路径等，都有很大差别。”接近万达[WanDa]的人士说。

　　尽管是商业地产公司，但万达[WanDa]之前往往通过卖住宅来平衡现金流。具体到长白山项目[XiangMu]，这种模式变了。“现在得把商业、旅游[LvYou]设施等配套后，才能把住宅价格提升。前者可滚动开发，空手套白狼。后者虽地价便宜，但要投入很多钱，对资金周转要求更高。”上述人士说。

　　开业只是小菜，考验才刚刚开始。在今年7月16号的年会上，王健林说，这个项目[XiangMu]目前还存在一些工程、环境问题，希抓紧时间、努力解决，开业后三个月彻底整治好。“万达[WanDa]项目[XiangMu]建得再好，如营运不好，别人仍然会说：怎么样，失败了吧，跑到山沟里去瞎折腾。所以，长白山项目[XiangMu]对万达[WanDa]来说，只能成功不能失败！”

　　除了长白山的230亿投资，其在大连的金石国际旅游[LvYou]度假区项目[XiangMu]投资规模为500亿元，武汉东湖旅游[LvYou]文化区的为500亿元，西双版纳旅游[LvYou]度假区约150亿元，福建武夷山项目[XiangMu]约30亿元。

　　万达[WanDa]人士说，上述项目[XiangMu]都是与其他企业联合开发，在一定程度上控制了风险。但不容忽视的是，这几个项目[XiangMu]的股权结构类似——万达[WanDa]是主导者，承受的压力也最大。

　　熟悉项目[XiangMu]的人士说，在长白山项目[XiangMu]上，万达[WanDa]起初并没有这么大的胃口，度假区内41块住宅用地面积不等，小的几十亩，大的上百亩，却都有单独的土地证。“万达[WanDa]本以为可以卖地生财，或者合作开发。”但土地招商投入几百万，效果并不好，万达[WanDa]最后决定自己开发。

　　长白山项目[XiangMu]负责人邢文明也曾对外界透露，“原定的投资总额是230个亿，现在完全打不住。谁都没预料到当地资源这么匮乏。财务成本比其他项目[XiangMu]也高一点，觉得这个项目[XiangMu]风险大。好在是万达[WanDa]做的，要是其他企业都不敢放贷。”

　　惊险一跃

　　从商业地产到旅游[LvYou]地产，这可视为万达[WanDa]又一次战略调整。年营业额接近千亿、拥有1300万平方米自持物业的万达[WanDa]集团，正试图从跑马圈地的粗粝模式，朝着一家有明确战略意图的多元化公司转型。

　　王健林在最近一次谈及公司战略时也明确提出，万达[WanDa]集团未来的四大业务板块是商业地产，文化产业、旅游[LvYou]投资和零售消费。

　　无论是地产、旅游[LvYou]还是文化，都可在万达[WanDa]的旅游[LvYou]地产上殊途同归。而旅游[LvYou]与文化，也是最容易与万达[WanDa]当前地产业务对接的模式。从南到北，四大旅游[LvYou]项目[XiangMu]的纵横布局，相对于万达[WanDa]十几年的历史只是“微调”，却离万达[WanDa]的终极目标更近一步。

　　“船小好调头”的俗语，对雷厉风行的万达[WanDa]并不适用。“王健林曾说，我只抓大方向，保证战略上正确。”中国商业地产联盟副会长王永平说，他认为万达[WanDa]最大的优点就是前瞻性。而一旦认准目标，万达[WanDa]转型的速度超过所有人想象，这种特质贯穿于万达[WanDa]的创业期。

　　自2000年确立做商业地产以来，万达[WanDa]有过三次大调整。第一次是2001年成立住宅、商业两个公司；第二次是在2005年，将两公司重新合并，成立商业地产公司。

　　第三次调整始于2010年7月。调整分为三部分，首先将集团和商业地产总部机构彻底分离，“人、财、事的分离，这是上市必需”；其次是商管和院线机构调整。这同样是为院线上市做准备；再次是项目[XiangMu]管理分成南、北二区。在2011年万达[WanDa]集团年会上，王健林说，前两次调整，最终明确了万达[WanDa]以商业地产为业务核心，而第三次调整，“是为万达[WanDa]实现实业、资本两条腿走路，为企业长远发展打下组织基础。”

　　“每一次调整，从战略上讲都是赢的。”王永平说，“它总在主动转型，起步早，商业地产萌芽时期是先行者。现在到很多人都搞商业地产的时候，它又开始往旅游[LvYou]、文化地产上转，而前瞻意味着竞争没那么强。”

　　战略上的领先或许是万达[WanDa]前期的竞争力，而发展至今，万达[WanDa]与政府间的深厚关联，已经在某种程度上影响着其走向。

　　熟悉万达[WanDa]的人士告诉《财经国家周刊》，万达[WanDa]的旅游[LvYou]地产，核心是圈地。“万达[WanDa]的造城运动，是地方政府欢迎的，就如万达[WanDa]广场可以带来GDP。而城市化的下一步是大力建设小城镇，万达[WanDa]搞旅游[LvYou]地产和国家政策相契合。”

　　而在万达[WanDa]产业链中异军突起的文化产业更是如此。建设文化强国已经几乎上升到国家战略，中央层面也在多个场合提及文化建设。“这是一个完全没有天花板的产业。”万达[WanDa]人士说，万达[WanDa]做文化产业，短期内根本不考虑收益问题。

　　基调已定，搭台的目的是唱戏。万达[WanDa]的旅游[LvYou]地产尽管脱胎于商业地产，但经营模式却恰恰相反。“之前是住宅反哺商业地产，而现在必须靠基础设施、各种配套来提升住宅的价值了，这是一个反向操作过程。”熟悉万达[WanDa]的人士说。

　　以长白山项目[XiangMu]为例，消息人士告诉《财经国家周刊》，在旅游[LvYou]地产的外衣下，这个项目[XiangMu]里面有500万平方米的住宅。“如果房地产整个周期在下行通道，这么大体量住宅的销售压力很大。销售如果出问题，整个旅游[LvYou]地产根本就捞不回来。大家都觉得旅游[LvYou]地产都在圈地，那是错误的，背后押宝的都是住宅。”

　　王永平也分析，尽管长白山项目[XiangMu]地价便宜（平均约200元/平方米），但风险依然潜伏。“旅游[LvYou]要做好，回收比较慢，住宅是快钱，其他商业和旅游[LvYou]都是慢钱。投200个亿，一个酒店算一天能卖出多少个客人去？利息都付不上，所以他所谓的盈利点和风险都在住宅。”

　　熟悉项目[XiangMu]的人士称，现在只开了2个项目[XiangMu]，其中长白山明珠已建完，二期还没卖完；另一个是北纬41度，在建。最富争议的住宅群在项目[XiangMu]北区，现正在盖联排别墅。而在南区，规划中的滑雪场和小球训练中心，则在建设高尔夫球场。

　　当地国土系统人士称，6月中旬，国家发改委、国土部土地利用司的相关人士都曾到该项目[XiangMu]视察，“他们都给予了肯定，本身就是冬季雪上两项，考虑到土地利用的这一块，打了个擦边球。我们在2010年就上报了，还没有批复。”

　　跨界之忧

　　今年四月，王健林曾公开表示，未来十年，万达[WanDa]将持续加大在文化和旅游[LvYou]项目[XiangMu]的投资，到2020年，商业地产收入比重将降到50%以下，实现彻底转型。但完成战略转向之前，它仍需面对莫测的市场环境。

　　万达[WanDa]集团2012年工作报告显示，公司上半年收入562.1亿元，完成全年目标的48.4%，同比减少9%。王健林说，因为宏观经济形势的原因，万达[WanDa]集团收入历史上第一次同比减少。

　　细究万达[WanDa]收入构成，商业地产公司上半年收入494.6亿元，完成全年目标的50.1%，但同比减少14%。酒店公司收入12亿元，同比增长82%。商管公司租金收入25.7亿元，同比增长47%。万达[WanDa]百货上半年收入48.5亿元，同比增长70%。万达[WanDa]院线上半年收入14.5亿元，同比增长61%。大歌星上半年收入2.97亿元，同比增长35%。

　　于此同时，在其文化板块中，万海文旅投资、演艺公司、影视传媒、华夏时报、全球商业经典等均完成上半年目标。但因营业额太少并未有具体数据。这一状况已经持续了两年，2011年万达[WanDa]收入1051亿，商管公司的租金收入也不过34.6亿元。尽管王健林将文化产业、旅游[LvYou]投资和零售消费列为未来公司的三大支柱，但短期内，万达[WanDa]不得不继续依赖于商业地产。而其商业地产的核心收入并非租金，依然是住宅——而四处出击旅游[LvYou]投资所依赖的大量资金，也要看住宅市场的脸色。

　　“200亿投入如何回报，路径不知道。他们自己有没有测算清楚？我觉得挺难的。”接近万达[WanDa]长白山项目[XiangMu]的人士说。同样的剧情也在西双版纳上演。

　　“现在它所有的盈利点都是在住宅上，无非就是在风险里边押宝，或许房地产是沿着它设想的方向走了呢，那万达[WanDa]就赚了。”王永平说，“老王是豪赌，军人出身有魄力，也有眼力，在重要时间点上运气都不错。”

　　从某种意义上说，王健林正试图将万达[WanDa]“去房地产化”。他所选择的旅游[LvYou]、文化产业，恰恰可以实现与原来产业的无缝衔接，同时也是王健林本人凭借其政治嗅觉做出的判断。

　　这是王健林的计划，但在达到这一目标前，他又不得不严重依赖固有的住宅销售模式。这是万达[WanDa]的窘境所在。

　　2011年开业的武汉中央文化区一期，让王健林看到重点项目[XiangMu]的作用。“它带来的影响相当于几十个万达[WanDa]广场。去万达[WanDa]广场参观的领导一般是市委书记、市长，而去武汉中央文化区参观的领导有中央领导、部长、省委书记、省长，而且很多是组团去看。”

　　武汉项目[XiangMu]公司上半年收入49亿元，有望在今年成为万达[WanDa]第一个年销售过百亿的地方项目[XiangMu]公司。王健林说，希望武汉公司努力，争取创造历史。对于这个投资额超过500亿的巨大项目[XiangMu]而言，即使收回成本也需要五年以上。但对万达[WanDa]来说，跨界棋局才刚刚开始。