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万达冒险“三级跳”--亲稳网络舆情监测室
2012-11-04
8 月9日的海南博鳌,地产商与学者犹在为市场走向争论不休之际,远在北京的万达[WanDa]集团董事长王健林正亲自指挥酒店部门筹备一场企业家盛宴。这个月末,来自中国两大商学院,中欧和长江的几十位商界大佬,包括阿里巴巴的马云和复星的郭广昌,将在万达[WanDa]的地盘上推杯换盏。
作为东道主,万达[WanDa]的准备工作非常短,但“万达[WanDa]速度”甚至也体现在这样一次活动上。就像7月28日的长白山国际度假区开业,本以为是个不可能完成的任务,“但最后说哪天,就是哪天”。
在2012年上半年工作总结中,王健林说,长白山国际度假区作为今年的1号工程,“对评判万达[WanDa]投资旅游[LvYou]度假的正确与否、对万达[WanDa]旅游[LvYou]投资板块能否实现预期目标具有标志性意义”。
这个地处深山、耗资将超过230亿元的巨量项目[XiangMu],成为万达[WanDa]开拓旅游[LvYou]地产的一次冒险。在商业地产领域独领风骚近十年后,万达[WanDa]开始战略转型。几乎同时,万达[WanDa]在文化产业板块也开始发力:收购全球第二大院线集团AMC,500亿打造武汉中央文化区,万达[WanDa]从商业地产到旅游[LvYou]、再到文化产业的“三级跳”动作让人目不暇接。
旅游[LvYou]造城
8月是长白山的旅游[LvYou]旺季,坐落在深山中的一个度假城,已初见雏形。7月28日,度假城内的商业街开业,同时亮相的还有4个五星级酒店。万达[WanDa]商管部门人士说,开业当天,“涌进了20万人”。
不过,对一个远离都市的项目[XiangMu]而言,这个数字有些可疑。
按照规划,在19.34平方公里的土地上,以万达[WanDa]为首的联合体(包括泛海、联想控股、大连一方等企业)将兴建商业街、酒店群、文化中心等,还将建成亚洲最大的滑雪场。南有三亚,北有长白山,这是万达[WanDa]的初衷。
与此前的诸多商业地产项目[XiangMu]一样,万达[WanDa]进军长白山得益于当地政府的盛情邀请。知情人士告诉《财经国家周刊》,2008年东北亚博览会期间,由工商联党组书记金哲珠牵线,白山市委书记向王健林和泛海集团董事长卢志强推介了抚松旅游[LvYou]项目[XiangMu]。表示兴趣之后,项目[XiangMu]书连夜从抚松送到长春,之后才有进一步的合作洽谈。“白山和抚松之前有旅游[LvYou]项目[XiangMu]规划,但规模远小于万达[WanDa]现在的规模。王健林从飞机上选地块,看中了松江河。”上述人士说。
吉林省政府在2008年甚至召开多次专题会议,讨论长白山旅游[LvYou]区议题。之后双方协议签署进展飞速。2009年拿下北区地块,2010年拿下南区地块。其中北区为旅游[LvYou]行政服务区,隶属抚松县政府——在双方协议中,县政府须搬迁至此,多座政府大楼已经虚位以待。而南区将建成滑雪中心、小球训练中心等。
商业街与酒店的如期开业,标志着万达[WanDa]旅游[LvYou]地产的第一枪已经打响。这个王健林眼中的1号工程,是万达[WanDa]转型的试金石。
“做旅游[LvYou]综合体和商业综合体还是不一样的,无论从项目[XiangMu]选址、招商、后期运营、投资回报路径等,都有很大差别。”接近万达[WanDa]的人士说。
尽管是商业地产公司,但万达[WanDa]之前往往通过卖住宅来平衡现金流。具体到长白山项目[XiangMu],这种模式变了。“现在得把商业、旅游[LvYou]设施等配套后,才能把住宅价格提升。前者可滚动开发,空手套白狼。后者虽地价便宜,但要投入很多钱,对资金周转要求更高。”上述人士说。
开业只是小菜,考验才刚刚开始。在今年7月16号的年会上,王健林说,这个项目[XiangMu]目前还存在一些工程、环境问题,希抓紧时间、努力解决,开业后三个月彻底整治好。“万达[WanDa]项目[XiangMu]建得再好,如营运不好,别人仍然会说:怎么样,失败了吧,跑到山沟里去瞎折腾。所以,长白山项目[XiangMu]对万达[WanDa]来说,只能成功不能失败!”
除了长白山的230亿投资,其在大连的金石国际旅游[LvYou]度假区项目[XiangMu]投资规模为500亿元,武汉东湖旅游[LvYou]文化区的为500亿元,西双版纳旅游[LvYou]度假区约150亿元,福建武夷山项目[XiangMu]约30亿元。
万达[WanDa]人士说,上述项目[XiangMu]都是与其他企业联合开发,在一定程度上控制了风险。但不容忽视的是,这几个项目[XiangMu]的股权结构类似——万达[WanDa]是主导者,承受的压力也最大。
熟悉项目[XiangMu]的人士说,在长白山项目[XiangMu]上,万达[WanDa]起初并没有这么大的胃口,度假区内41块住宅用地面积不等,小的几十亩,大的上百亩,却都有单独的土地证。“万达[WanDa]本以为可以卖地生财,或者合作开发。”但土地招商投入几百万,效果并不好,万达[WanDa]最后决定自己开发。
长白山项目[XiangMu]负责人邢文明也曾对外界透露,“原定的投资总额是230个亿,现在完全打不住。谁都没预料到当地资源这么匮乏。财务成本比其他项目[XiangMu]也高一点,觉得这个项目[XiangMu]风险大。好在是万达[WanDa]做的,要是其他企业都不敢放贷。”
惊险一跃
从商业地产到旅游[LvYou]地产,这可视为万达[WanDa]又一次战略调整。年营业额接近千亿、拥有1300万平方米自持物业的万达[WanDa]集团,正试图从跑马圈地的粗粝模式,朝着一家有明确战略意图的多元化公司转型。
王健林在最近一次谈及公司战略时也明确提出,万达[WanDa]集团未来的四大业务板块是商业地产,文化产业、旅游[LvYou]投资和零售消费。
无论是地产、旅游[LvYou]还是文化,都可在万达[WanDa]的旅游[LvYou]地产上殊途同归。而旅游[LvYou]与文化,也是最容易与万达[WanDa]当前地产业务对接的模式。从南到北,四大旅游[LvYou]项目[XiangMu]的纵横布局,相对于万达[WanDa]十几年的历史只是“微调”,却离万达[WanDa]的终极目标更近一步。
“船小好调头”的俗语,对雷厉风行的万达[WanDa]并不适用。“王健林曾说,我只抓大方向,保证战略上正确。”中国商业地产联盟副会长王永平说,他认为万达[WanDa]最大的优点就是前瞻性。而一旦认准目标,万达[WanDa]转型的速度超过所有人想象,这种特质贯穿于万达[WanDa]的创业期。
自2000年确立做商业地产以来,万达[WanDa]有过三次大调整。第一次是2001年成立住宅、商业两个公司;第二次是在2005年,将两公司重新合并,成立商业地产公司。
第三次调整始于2010年7月。调整分为三部分,首先将集团和商业地产总部机构彻底分离,“人、财、事的分离,这是上市必需”;其次是商管和院线机构调整。这同样是为院线上市做准备;再次是项目[XiangMu]管理分成南、北二区。在2011年万达[WanDa]集团年会上,王健林说,前两次调整,最终明确了万达[WanDa]以商业地产为业务核心,而第三次调整,“是为万达[WanDa]实现实业、资本两条腿走路,为企业长远发展打下组织基础。”
“每一次调整,从战略上讲都是赢的。”王永平说,“它总在主动转型,起步早,商业地产萌芽时期是先行者。现在到很多人都搞商业地产的时候,它又开始往旅游[LvYou]、文化地产上转,而前瞻意味着竞争没那么强。”
战略上的领先或许是万达[WanDa]前期的竞争力,而发展至今,万达[WanDa]与政府间的深厚关联,已经在某种程度上影响着其走向。
熟悉万达[WanDa]的人士告诉《财经国家周刊》,万达[WanDa]的旅游[LvYou]地产,核心是圈地。“万达[WanDa]的造城运动,是地方政府欢迎的,就如万达[WanDa]广场可以带来GDP。而城市化的下一步是大力建设小城镇,万达[WanDa]搞旅游[LvYou]地产和国家政策相契合。”
而在万达[WanDa]产业链中异军突起的文化产业更是如此。建设文化强国已经几乎上升到国家战略,中央层面也在多个场合提及文化建设。“这是一个完全没有天花板的产业。”万达[WanDa]人士说,万达[WanDa]做文化产业,短期内根本不考虑收益问题。
基调已定,搭台的目的是唱戏。万达[WanDa]的旅游[LvYou]地产尽管脱胎于商业地产,但经营模式却恰恰相反。“之前是住宅反哺商业地产,而现在必须靠基础设施、各种配套来提升住宅的价值了,这是一个反向操作过程。”熟悉万达[WanDa]的人士说。
以长白山项目[XiangMu]为例,消息人士告诉《财经国家周刊》,在旅游[LvYou]地产的外衣下,这个项目[XiangMu]里面有500万平方米的住宅。“如果房地产整个周期在下行通道,这么大体量住宅的销售压力很大。销售如果出问题,整个旅游[LvYou]地产根本就捞不回来。大家都觉得旅游[LvYou]地产都在圈地,那是错误的,背后押宝的都是住宅。”
王永平也分析,尽管长白山项目[XiangMu]地价便宜(平均约200元/平方米),但风险依然潜伏。“旅游[LvYou]要做好,回收比较慢,住宅是快钱,其他商业和旅游[LvYou]都是慢钱。投200个亿,一个酒店算一天能卖出多少个客人去?利息都付不上,所以他所谓的盈利点和风险都在住宅。”
熟悉项目[XiangMu]的人士称,现在只开了2个项目[XiangMu],其中长白山明珠已建完,二期还没卖完;另一个是北纬41度,在建。最富争议的住宅群在项目[XiangMu]北区,现正在盖联排别墅。而在南区,规划中的滑雪场和小球训练中心,则在建设高尔夫球场。
当地国土系统人士称,6月中旬,国家发改委、国土部土地利用司的相关人士都曾到该项目[XiangMu]视察,“他们都给予了肯定,本身就是冬季雪上两项,考虑到土地利用的这一块,打了个擦边球。我们在2010年就上报了,还没有批复。”
跨界之忧
今年四月,王健林曾公开表示,未来十年,万达[WanDa]将持续加大在文化和旅游[LvYou]项目[XiangMu]的投资,到2020年,商业地产收入比重将降到50%以下,实现彻底转型。但完成战略转向之前,它仍需面对莫测的市场环境。
万达[WanDa]集团2012年工作报告显示,公司上半年收入562.1亿元,完成全年目标的48.4%,同比减少9%。王健林说,因为宏观经济形势的原因,万达[WanDa]集团收入历史上第一次同比减少。
细究万达[WanDa]收入构成,商业地产公司上半年收入494.6亿元,完成全年目标的50.1%,但同比减少14%。酒店公司收入12亿元,同比增长82%。商管公司租金收入25.7亿元,同比增长47%。万达[WanDa]百货上半年收入48.5亿元,同比增长70%。万达[WanDa]院线上半年收入14.5亿元,同比增长61%。大歌星上半年收入2.97亿元,同比增长35%。
于此同时,在其文化板块中,万海文旅投资、演艺公司、影视传媒、华夏时报、全球商业经典等均完成上半年目标。但因营业额太少并未有具体数据。这一状况已经持续了两年,2011年万达[WanDa]收入1051亿,商管公司的租金收入也不过34.6亿元。尽管王健林将文化产业、旅游[LvYou]投资和零售消费列为未来公司的三大支柱,但短期内,万达[WanDa]不得不继续依赖于商业地产。而其商业地产的核心收入并非租金,依然是住宅——而四处出击旅游[LvYou]投资所依赖的大量资金,也要看住宅市场的脸色。
“200亿投入如何回报,路径不知道。他们自己有没有测算清楚?我觉得挺难的。”接近万达[WanDa]长白山项目[XiangMu]的人士说。同样的剧情也在西双版纳上演。
“现在它所有的盈利点都是在住宅上,无非就是在风险里边押宝,或许房地产是沿着它设想的方向走了呢,那万达[WanDa]就赚了。”王永平说,“老王是豪赌,军人出身有魄力,也有眼力,在重要时间点上运气都不错。”
从某种意义上说,王健林正试图将万达[WanDa]“去房地产化”。他所选择的旅游[LvYou]、文化产业,恰恰可以实现与原来产业的无缝衔接,同时也是王健林本人凭借其政治嗅觉做出的判断。
这是王健林的计划,但在达到这一目标前,他又不得不严重依赖固有的住宅销售模式。这是万达[WanDa]的窘境所在。
2011年开业的武汉中央文化区一期,让王健林看到重点项目[XiangMu]的作用。“它带来的影响相当于几十个万达[WanDa]广场。去万达[WanDa]广场参观的领导一般是市委书记、市长,而去武汉中央文化区参观的领导有中央领导、部长、省委书记、省长,而且很多是组团去看。”
武汉项目[XiangMu]公司上半年收入49亿元,有望在今年成为万达[WanDa]第一个年销售过百亿的地方项目[XiangMu]公司。王健林说,希望武汉公司努力,争取创造历史。对于这个投资额超过500亿的巨大项目[XiangMu]而言,即使收回成本也需要五年以上。但对万达[WanDa]来说,跨界棋局才刚刚开始。
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