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投资商住楼先厘清成本--亲民维稳网络舆情监测室
2012-12-11
商住楼[ShangZhuLou]的利弊和局限性决定了投资[TouZi]者要自行做出取舍。在计算成本[ChengBen]时,根据自身的情况、目标用途会有所区分,这都影响着投资[TouZi]者实际的收益回报。
精装小户型、交通便利、LOFT户型、火爆销售中、商住两用不限购……楼市调控至今,商住楼[ShangZhuLou]都是一派火热的态势。在纷至沓来的广告短信、销售电话之中,商住楼[ShangZhuLou]的投资[TouZi]价值到底有多高呢?实际上,不管是投资[TouZi]还是自用,是个人过渡还是企业、商业的使用,都要先厘清各项成本[ChengBen]。
认准优势特点
应该说,商住楼[ShangZhuLou]的存在一方面是政策调控下催生的产物,一方面也是侧重于“低总价”、“超便利”等特点的取舍。因而,想要选择商住楼[ShangZhuLou],就要认准它的相关特点及优势,有的放矢。
首先,商住楼[ShangZhuLou]应位于成熟商圈或潜力商圈,交通便捷且周边配套成熟完善,这样才能做到“易租售”;其次是户型,通常设计为标间或套一、套二,这样基本能保证“低总价”,契合大多数资金条件有限的投资[TouZi]者,也可用于过渡型自住;最后是自住、租住及办公的多功能性,能注册公司也就适合新成立的小企业、“SOHO”一族。
另外,酒店式公寓的价格一般较具诱惑力,据统计,在周边环境、交通、配套等各方面条件相当的前提下,40年产权商务公寓售价普遍比周边70年产权住宅售价低15%~20%。由此可见,面对铺天盖地的商住楼[ShangZhuLou],我们第一步就是要找出符合上述优势特点、有一定目的性、侧重性的项目。如果在产权年限短、入住及贷款成本[ChengBen]都较高的前提下仍选择了没有明显优势的楼盘,无疑是盲目的。
厘清各项成本[ChengBen]
在实际的销售过程中,商住楼[ShangZhuLou]存在着过渡型自住、小企业办公、投资[TouZi]及出租等购买者。在使用方面,也有一般的个人租客、企业租户及其他一些商业用途(如桌游店)。然而不管是哪一种,对商住楼[ShangZhuLou]的较高使用成本[ChengBen]都要有所计算。
以一个普通三口之家为例粗略计算,在商住房生活平均每月10吨水、300度电(含厨房炊事用)。每月费用为:水(10吨×6.8元/吨)+电(300度×1元/度)+物业(100平方米×3.50元/平方米?月)=718元,而在同等面积普通商品房中约为水(10吨×4元/吨)+电(240度×0.49元/度)+天然气(20立方米×2.05元/立方米)+物业(100平方米×1.8元/平方米?月)=378.6元,相差将近一半。
其次,投资[TouZi]交易成本[ChengBen]也是不容忽视的。与普通商品房不同,无论多少年后出手,(指导价-原房价)×5.6%的营业税和(出手时房价)×3%的契税都必须缴纳,而且还要缴纳(指导价-原房价-已缴税费)×20%的个人所得税。比如,一套购买时100万元的商住楼[ShangZhuLou],出手时200万元,业主要缴纳约30万元的税费(按指导价=出手成交价计算)实际收益在70万元左右。如果是以公司名义购买,税费将更重,但若交易的这套为普通商品房(满五年、90平方米以下,业主名下唯一住房)则只需在购买时缴纳1万元的契税。
按需选择目标
显然,商住楼[ShangZhuLou]的利弊和局限性决定了投资[TouZi]者要自行做出取舍。在计算成本[ChengBen]时,根据自身的情况、目标用途会有所区分,比如不需要厨房炊事等生活支出的,在日常成本[ChengBen]上就会有所减少。这也明确了商住楼[ShangZhuLou]的租售都要找准目标。
另外,商住楼[ShangZhuLou]一半自住一半商用的模式特点、转让时的较高费用都决定了投资[TouZi]的周期和目标客户群。在实际的选择过程中,地段优势、商圈分布、总价和租金水平也全是购房者需要考察的要素。在较长的一段投资[TouZi]周期内,空置率、维护成本[ChengBen]、可能出现的纠纷都会影响实际的收益。因而投资[TouZi]者在计算回报的时候,也不能忘记不同情况下的各项成本[ChengBen],不然,往往会到头来发现收益率远低于预期,得不偿失。
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