按照国家“十二五”规划，全国要建设[JianShe]城镇保障[BaoZhang]性住房[ZhuFang]和棚户区改造住房[ZhuFang]3600万套，到“十二五”期末，保障[BaoZhang]性住房[ZhuFang]覆盖面要达到20%左右。建设[JianShe]资金如何解决，是规划能否实现的关键问题。本文在比较和借鉴国外较为成熟的保障[BaoZhang]性住房[ZhuFang]融资模式的基础上，就如何加快建立适合我国国情、全面透明、可持续的保障[BaoZhang]性住房[ZhuFang]融资机制提出几点建议。

　　国外保障[BaoZhang]性住房[ZhuFang]融资模式简介

　　国家财政直接进行补贴

　　。新加坡政府成立了专门负责保障[BaoZhang]性住房[ZhuFang]建设[JianShe]和租售的部门建设[JianShe]发展局，由其负责统一投资和建设[JianShe]组屋为中、低收入者提供的保障[BaoZhang]性住房[ZhuFang]。政府给建设[JianShe]发展局拨付一定的财政津贴，支持其正常运营。日本对公营住宅实行财政补贴，直接拨款补贴支持低收入家庭的租房、购房，以及资助公营住宅建设[JianShe]。德国法律规定，公民凡家庭收入不足以租赁适当住房[ZhuFang]者，有权享受住房[ZhuFang]补贴，以保证每个家庭都能够有足够的支付能力。房租补贴数额是根据家庭人口、收入及房租支出情况确定的，实际租金与可承受租金的差额部分由政府承担，补贴期限为15年。德国对于领取社会救济、收入特别低的家庭的房租补贴则由联邦政府和州政府各承担50%。英国政府对低收入者的租金补贴等一直保持在政府财政支出的5%左右。

　　政府向保障[BaoZhang]性住房[ZhuFang]专营机构提供贷款

　　。新加坡政府经常提供超过20年的长期贷款给建设[JianShe]发展局。德国政府向住房[ZhuFang]合作社发放无息建房贷款，额度通常占建房费用的60%～70%，有的甚至高达90%，贷款期限一般在20年左右。日本政府向住宅都市整合公团发放住房[ZhuFang]贷款，支持公营住房[ZhuFang]建设[JianShe]开发。此外，日本政府向住宅金融公库投入资金，并向其提供低息贷款作为其为居民提供长期低息住房[ZhuFang]贷款的来源，向住房[ZhuFang]建设[JianShe]提供充足必要的资金以及一般金融机构所不能提供的融资服务。住宅金融公库还为盈利性专营或兼营的住房[ZhuFang]信贷业务提供资金支持和其他便利。公库作为向居民自建或购买住房[ZhuFang]提供长期、稳定、低息贷款的政策性机构，利率比市场利率低1个百分点。

　　依托住房[ZhuFang]公积金制度为住房[ZhuFang]开发和居民购房提供支持

　　。新加坡建立公积金制度的初衷是养老保险，其优越性随着时间的推移得到充分的体现。公积金不仅在养老保险、医疗、教育等方面发挥了巨大作用，在解决住房[ZhuFang]问题上更是起到了不可替代的作用。一方面公积金为新加坡组屋的建设[JianShe]提供了有效的资金筹措渠道，满足了大规模保障[BaoZhang]性住房[ZhuFang]开发的资金需求；另一方面公积金作为住房[ZhuFang]储蓄的一种形式，完善的公积金制度是新加坡解决居民住房[ZhuFang]问题的重要保障[BaoZhang]，为中低收入居民购买住房[ZhuFang]提供了坚实的资金支持。

　　发行债券、信托基金筹集保障[BaoZhang]性住房[ZhuFang]建设[JianShe]资金

　　。美国地方政府发行住宅债券，以筹集资金建造低租住房[ZhuFang]，其还本付息不仅有地方政府房产部门收取的租金作保证，而且还有联邦政府房产部门作后盾，所以资信等级较高。日本地方债的一个主要用途就是用于公营住宅建设[JianShe]。房地产信托基金是一种以发行收益凭证的方式汇集特定投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。2005年香港领汇REITs在港交所上市发行，为香港特区政府回笼资金200亿港元，有效缓解了房委会公屋建设[JianShe]资金不足的难题。

　　建立保障[BaoZhang]性住房[ZhuFang]贷款担保机制

　　。荷兰政府于1984年建立社会住房[ZhuFang]担保基金，主要向住房[ZhuFang]协会提供住房[ZhuFang]建设[JianShe]融资担保，以便提高住房[ZhuFang]协会信用，降低融资成本。基金由中央政府和住房[ZhuFang]协会共同出资组成，按股份公司方式运作，但政府对其公司章程有最终决策权，当担保基金无力偿还担保债务时，由政府承担基金履行债务的责任。

　　建立独立、客观的公共住房[ZhuFang]审核机构

　　。香港全权负责公共房屋计划的法定机构是房屋委员会，其职责主要是统筹所有政府公屋的建设[JianShe]、营运和管理。房屋委员会虽然带有政府背景，但却由社会不同阶层人士组成，责任涵盖资格审查、物业管理、社区卫生等各个方面。由于审核部门增加了非官方力量，可以更加客观公正地行使相关权力，并对以权谋私等不当行为形成有力的制约。

　　严厉处罚公共住房[ZhuFang]造假行为

　　。香港对公共住房[ZhuFang]申请造假实行严厉的处罚，如果发现有公共住房[ZhuFang]申请造假行为，申请者不仅会被取消资格，还会视情节轻重予以罚款，甚至还会被追究刑事责任。按照香港房屋条例的相关规定，任何人在申请公屋时蓄意虚报资料的即为违法，一经定罪将被判刑入狱。新加坡政府规定，任何人在买卖组屋时必须提供准确、详实的资料，一旦发现弄虚作假，当事人会面临5000新元的罚款或6个月的监禁，或者同时面临两项处罚……（全文请阅读《中国金融》印刷版2012年第23期）

　　作者系中国人民银行长春中心支行行长