和讯房产消息 有人说现在的调控是在“摸”房地产，而在华远地产(600743,股吧)董事长任志强看来，房地产行业则是遭到了“虐待”。12月9日，任志强在地产中国论坛上表示，目前有足够的数据证明未来十年房地产的供需关系依然恶化，供不应求将是一种长期状态，因此这样一个[YiGe]朝阳行业不应该受到虐待。

　　到底我们[WoMen]调控为了什么？任志强说：“如果[RuGuo]调控不是为了增加消费，那和我们[WoMen]的宏观指标是不对等的。如果[RuGuo]我们[WoMen]不是让消费者获得最大的利益，那么最终也一定是短命的，至少我们[WoMen]现在看到的调控政策，是尽可能的不让消费者扩大自己的消费，保护一部分人消费的同时，让另一部分人失去了消费的权利。”

　　“因此这个政策，有人说是保护了户籍人口的消费，而损害了非户籍人口的消费和改善性的消费。为了一部分人，而损害另外一部分人利益的政策，也许不会再持续下去。”任志强借着指出，“如果[RuGuo]转换为市场性的，比如说税收，用交易税或者利得税，可能就更加市场化，就给供应的选择权，这样的制度可能就会更有利于提高消费，同时提高产出，让供应更加相对合理。”

　　未来的供应条件，需求会不会转化？任志强表示，城镇化并不意味着房地产话，按照小康的指标，到2030年提高到60%，大概也就一年一个[YiGe]多点，这一个[YiGe]多点在长期发展过程当中没有什么太大变化，因为96年以后基本上1-1.25个点，城市化不会形成房地产市场的高速发展。但它给出了一个[YiGe]坚实的基础，就是它让房地产不再是一个[YiGe]被淘汰的行业，而是一个[YiGe]朝阳的行业。

　　任志强特别提到，在需求端，另外一个[YiGe]可能和住房[ZhuFang]市场化、城镇化不相上下的住房[ZhuFang]需求是老龄化。他指出，对一个[YiGe]国家来说，老龄化是非常严重的问题，会导致劳动力缩减，会导致人口红利消失。同样另外一个[YiGe]导致，导致的住房[ZhuFang]需求也不会很多，第五次人口普查到第六次人口普查的十年期间，根据国家统计局公布的人口普查的数据，比例从27%增长到38%，大概十年之间提高了11个多百分点。也就是每年大概最少提高1个百分点，别忘了，这十年的过程中是我们[WoMen]刚刚开始从人口红利向非人口红利转化的过程。

　 任志强表示，今后10年，按照同样的比例计算，大约这个比例会提高15个百分点，一年超过1.5个百分点。如果[RuGuo]按人口总量计算或者按城市人口总量计算的话，这个住房[ZhuFang]需求，其中没有因为老龄化而造成的住房[ZhuFang]需求。我们[WoMen]有6000万人口，或许就是6000万套当年的住房[ZhuFang]需求，你们以为我可能是在耸人听闻。

　　任志强指出，在1978年以前，德国总的家庭户数和总的住房[ZhuFang]套数相比，大概是1：1.2，有1.2套住房[ZhuFang]，但是只有一个[YiGe]家庭，所以在这之前他们没有出现过或者连续二、三十年都没有出现过房价暴涨的现象，但是在2000年以后的10年，我们[WoMen]看到在欧债危机最紧张的情况，各国房价都是暴跌，但德国的房价急需增加，其中重要原因，德国从300万人口增长到8100万人口，而家庭户数从1900万家庭户数变成4000多万个家庭户数，原因是因为德国的老龄化，造成单套单人居住的情况极聚增加。

　　然而，对于中国老龄化和家庭分类速度，任志强指出，从1989年开始算起，大概是3.84人到2010年下降为2.84人，大概下降了1个人口。如果[RuGuo]从2.84再下降到2.05，就是德国这个水平的时候，我们[WoMen]按现在人口分布计算，需要10年的时间，这样的话，就让我们[WoMen]的人口不变的情况下，住房[ZhuFang]需求增加了接近一倍。这样一个[YiGe]家庭飞速，而导致住房[ZhuFang]需求，恰恰是有能力购房或有能力持有自有住房[ZhuFang]的消费人群。所谓的专家们说，80后的人不用着急买房子，因为老人死了以后，他们可以拿到四套房子，我说这是梦话。

　　实际上，到2000年，德国人口和家庭户数比例变成1：0.99，不能满足一个[YiGe]家庭有一套住房[ZhuFang]，而目前中国来看，官方的统计数字，按照竣工户数计算应该达到1：0.9，香港是1：0.86，美国、英国、意大利，很多国家，日本、韩国都是超过了1：1.1。

　　因此，任志强表示，在供求关系恶化，而需求急剧增长的过程中，最终未来的十年，如果[RuGuo]不把房地产作为一个[YiGe]充分发展行业考虑的话，这样就会形成供求关系的持续恶化。在这个持续恶化过程中，影响最大的不是用限购的办法去限制人们拥有第二套住房[ZhuFang]，而是不同的家庭分裂，让更多的人一个[YiGe]人就有一套房。那么我们[WoMen]的住房[ZhuFang]需求，在未来的十年可能还是一个[YiGe]持续增长而需求旺盛的阶段。

　　“未来十年房价可能持续处于上涨的趋势，主要是基于供求关系而确定的。”任志强总结道。基于此，他还提出了三个支撑观点。

　　第一，我们[WoMen]的货币是不是还持续增发，过去的十年，中国的货币大概增长了5倍，我们[WoMen]的房价也涨了5倍，如果[RuGuo]再往前算，我们[WoMen]的货币大概增长50倍，而房价没有增长50倍，所以货币增长如果[RuGuo]持续的话，对中国房价影响更大，换句话说，不是房子涨价了，而是货币贬值了。

　　第二，我们[WoMen]的土地供应是不是仍然处于垄断的，如果[RuGuo]政府仍然要持行政土地或者是国有土地财政产生商品房，非国有土地财政产生小产权房，这样一种制度，那就必然导致我们[WoMen]土地价格仍然处于一个[YiGe]提高的状态，因为被垄断，如果[RuGuo]我们[WoMen]土地变成土地，私有化，农民土地能够直接入市和进行流转的话，也许就有更多土地供应来保证我们[WoMen]的不会过渡高涨，供给能够更加充分，而抑制价格的过快上涨。

　　第三，我们[WoMen]的政府是不是还有大量的基础设施投入。如果[RuGuo]在城市建设过程中，不断增加基础设施，必然导致这个城市越来越好。当一个[YiGe]城市越来越好的时候，你的房价会越来越低吗？几乎是不可能的。我们[WoMen]也不能设想，中国的城镇化因此就短路了，而大量农村人口进城的时候未必都是穷人，有相当一部分也许他们拥有更多的资本。如果[RuGuo]土地制度转化的话，他们就可以把土地变成进城的资本。

　　“我们[WoMen]还有无数个可能产生的条件。”任志强提到：“比如说人们的收入水平是不是在十八大以后提出要倍增，很多人认为，收入倍增的时候，房价如果[RuGuo]倍增了，这个房价可支付能力是不变的。错了，当你一个[YiGe]月一万块钱，拿出三千块钱吃穿用，还要子女教育等其他分配，所以一个[YiGe]家庭一万块钱，能用于住房[ZhuFang]的大概只有三千块钱或者两千块钱，20%-30%。但是如果[RuGuo]倍增了以后，你不会为了倍增而吃六顿饭，你也不会因为收入倍增了，你多穿一倍的衣服。所以在类似于恩格尔指数的讲法来说，这一般日常必须消费的比重是相对固定不可能完全倍增的，而剩余的资金倍增的是用于投资和住房[ZhuFang]消费。所以在收入倍增的时候，住房[ZhuFang]的可支付能力可能是倍增的，或者说超过一倍的增长。”

　　任志强最后指出：“我们[WoMen]有无数个报告来证明，在未来发展过程中，也许十年也许二十年，中国的房地产仍然是一个[YiGe]朝阳行业，而这个朝阳行业不应该受到被虐待这样一个[YiGe]制度现象，如果[RuGuo]中国要想在未来十年利用城镇化的动力，带动整个中国经济的发展，我认为他们离不开房地产。”