和讯房产消息 10月29日下午，和讯网第三届地产金融创新峰会在北京隆重开幕。巴曙松、滕泰、任志强、刘晓光、张民耕、王启富、张春华等金融精英、地产领袖齐聚一堂，共话变局下中国地产行业创新模式。盛世神州房地产[FangDiChan]投资基金董事长张民耕接受和讯网现场访谈时说，商业地产我们[WoMen]有点不太敢进去，因为太热了。还不能说它有泡沫，主要是我们[WoMen]还没有掌握它的规律，到底怎么能够持续经营盈利。我们[WoMen]有在海南操作的经验，海南当年一个路四条通路，起先爱普生做了一个很大的商场，别人看着不错，结果四个路口做了五个大型商场，最后谁也没法过了。

　　以下为访谈实录：

　　和讯网：张总您好！欢迎接受我们[WoMen]的访谈，您提过一个观点，目前房地产[FangDiChan]基金是债权形式，未来可能会向股权方式发展，目前在过渡阶段，您认为未来什么是主流的基金？您的预想是怎样的？

　　张民耕：房地产[FangDiChan]基金在中国完全是一个舶来品，人民币的房地产[FangDiChan]基金存在的时间也就是三年时间，从真正意义上的房地产[FangDiChan]基金是一种股权投资基金，但由于中国房地产[FangDiChan]基金刚开始诞生，它要走过自己的幼年阶段，开始的时候要进行投资者教育，投资者也只选安全度高，宁愿收益性低一点的偏债性基金。随着这几年获利，他们觉得股权+债权这种债股形式的基金收益也不错，安全性也还可以，近一年逐步发展到已经完全是股权性的投资。这也意味着中国房地产[FangDiChan]基金投资者比较成熟了，愿意与企业一起共担风险，共享利润，这样利润更高一点，因为分担了风险。经过我们[WoMen]精挑细选，这些企业能够做到利润比较高，实际也还比较安全，如果哪一天我们[WoMen]的基金真正全部做到了股权型的基金，真正和开发商一起风险共担，利润共享，这时候中国的房地产[FangDiChan]基金就已经成熟了。

　　和讯网：盛世神州之前在上海和北京投资的项目多一些，今后在二三线城市有什么发展计划？

　　张民耕：我们[WoMen]的房地产[FangDiChan]基金刚一设立就给自己规定了这么几个投资区域，第一是长三角，第二是珠三角，第三是环渤海，因为这些地区房地产[FangDiChan]发展得比较早，制度也比较完善，房地产[FangDiChan]项目也比较多，我们[WoMen]就标准了这些地区进行投资。现在也发现中原、西部有一些投资机会，所以我们[WoMen]加上省会城市和经济比较发达的地级市也可以进行投资，实践过程中我们[WoMen]发现也是要靠机缘的，哪些项目比较成熟，我们[WoMen]认为也还可以，投资人比较接受我们[WoMen]就愿意投，目前我们[WoMen]主要分布在北京、江浙、西部西安，西安其实不能算西部，它是中国的大地原点，属于中部，这样的城市一般都有我刚才说的这几个特点，项目也比较好，我们[WoMen]现在一个项目已经完全获利退出了，还有一个项目正在操作之中。

　　和讯网：您刚才讲到有些项目已经获利退出，前几年房地产[FangDiChan]发展势头非常好，股市又不是很好，这对公司业务会有什么影响吗？

　　张民耕：其实房地产[FangDiChan]基金和股市是一个相辅相成的结构，在国外成熟的市场经济当中，人们对于股市和房地产[FangDiChan]投资成一定比例，在大的基金当中，比如退休基金、退伍军人基金、学校基金、大学基金一般都要配置25%—30%的房地产[FangDiChan]基金，因为房地产[FangDiChan]基金相对比较稳定，风险比较有保障，安全性比较好，收益不算太低，所以一般来说是必需配备的。中国股权投资、证券投资也处于初级阶段，收益好坏影响很大。股市不太好的时候，就会有一些资金跑到房地产[FangDiChan]市场上。

　　房地产[FangDiChan]市场获得的资金大量的还不是从股市上来的，原先是做房地产[FangDiChan]做实物投资的基金，他们以前就是买房，所谓炒房、炒地，炒房、炒地很难避免炒到最后一棒，“击鼓传花”传到你了“有价无市”，炒房炒成房东。所以房地产[FangDiChan]基金可以避免，因为房地产[FangDiChan]基金是由专业人士精挑细选，专门来管理，比较能防止风险。而且房地产[FangDiChan]基金资金对应物是实实在在的，不像古董还有真假问题，这是我们[WoMen]经常讲的，“好赖不计有套房，好赖不计有块地”，这使得房地产[FangDiChan]基金慢慢获得大家的青睐。

　　房地产[FangDiChan]也有分流股市的资金，最近证监会有批准，证券基金可以组织基金公司从事特定客户的理财业务，理财业务就是指大的客户，大的客户在理财过程中也把房地产[FangDiChan]作为资产配置，20%、30%，这样可能会分流一些资金，这种前提下股市非常大可能就跑房市去了，如果说我们[WoMen]的市场还不是很成熟，人们没有自觉地配置资产的习惯，往往股市的好坏就引导钱的流向。

　　和讯网：您刚才讲到了炒房，过去四年，住宅房地产[FangDiChan]有很大的泡沫，今年上半年商业地产的业绩确实要比住宅地产好很多，很多住宅地产公司也开始从住宅地产向商业地产转型，目前我们[WoMen]的房地产[FangDiChan]基金投资方向是不是有调整，目前商业地产的资金配置比例是怎样的？

　　张民耕：我们[WoMen]一直主张做增量投资以外也要做存量投资，只有存量和增量投资匹配的时候才是健康的，否则就是不断地增。这对物业开发者和持有者来说都有一个问题，万一价高卖不出去怎么办？开发商如果不断地卖，只做增量资产他会碰到一个问题，最后他不能享受存量资产带来的价值增长，有一个英国开发商跟我们[WoMen]谈的时候说你们像“转笼”里的小松鼠，不断拨剌，最后什么也没有剩下，这是中国房地产[FangDiChan]商的一个痛。由于房地产[FangDiChan]调控，租售价格慢慢合理了，存量资产慢慢成为好东西，房地产[FangDiChan]开发商都要做存量。存量最大的问题是他的资金不够，我们[WoMen]特别想组织一些资金帮助开发商做存量资产的经营，写字楼、商铺、旅游、养老甚至于工业地产，我们[WoMen]都想干这个事情。

　　现在我们[WoMen]发现，单纯意义上的所谓商业地产我们[WoMen]有点不敢进去，因为太热了，还不能说它有泡沫，主要是我们[WoMen]还没有掌握它的规律，到底怎么能够持续经营能够盈利。因为我们[WoMen]有在海南操作的经验，海南当年一个路四条通路，起先有一家，爱普生做了一个很大的商场，别人看着很不错，结果四个路口做了五个大型商场，最后谁也没法过。我担心出现这样的情况，所以我们[WoMen]暂时对完全意义上的商铺，国外叫Commision Property，它不是单纯意义上的商铺，是写字楼，凡是用于经营的就是Commision Property。我们[WoMen]对商铺投资还要看一看。