本报记者 卢泳志 北京[BeiJing]报道

　　养老[YangLao]机构[JiGou]发展中的新烦恼不断袭来，这一次是空置化。

　　11月，入冬后的北京[BeiJing]冷了下来，清冷中还夹杂着些许萧瑟。这样的景致同样在北京[BeiJing]双井恭和苑老年持续照料生活社区弥漫着：一个原本可容纳350位老人[LaoRen]居住的老年公寓，如今只零散地居住着5户老人[LaoRen]，偌大的公寓内冷清异常，在冬日的阳光下，透露着一丝萧条的气色。

　　这一养老[YangLao]社区由乐成老年事业投资有限公司（以下简称“乐成老年公司”）投资开发，定位于高端养老[YangLao]，收益指标也较高。但令人没有想到的是，在养老[YangLao]床位告急的北京[BeiJing]市场上甫一出现的它们就栽了跟头，运营也到了低点，母公司乐成集团有限公司不得不出资支援。

　　北京[BeiJing]双井恭和苑的空置情况，在北京[BeiJing]并不是个案。据北京[BeiJing]市民政局统计，北京[BeiJing]市高端养老[YangLao]机构[JiGou]空置率已达50%以上，越高端的养老[YangLao]机构[JiGou]空置率越高，且面临着床多人少“住不满”的经营窘境，普遍处于亏损状态。同样是来自北京[BeiJing]市民政局的数据显示，截至2011年年底，北京[BeiJing]60岁以上老人[LaoRen]达248万，每百名老人[LaoRen]拥有的床位数仅是2.9张。

　　这样的结果犹如一出幽默讽刺剧般，令人哭笑不得，也令市场发展陷入到了迷茫中。

　　是谁导演了这场戏？在业内人士看来，幕后推手是市场的不成熟、过于激进的投资以及脱离了实际需求的价格使然。他们认为这样的状况扭转还需要3～5年的时间。

　　空置的机构[JiGou]

　　经过近3年的建设，北京[BeiJing]双井恭和苑在今年重阳节这天终于开门迎客，迎来了第一批入住老人[LaoRen]。

　　北京[BeiJing]双井恭和苑算得上是一个明星工程，它是乐成集团有限公司旗下七星老年健康生活中心的旗舰项目，占地13000平方米、内设249套居住单元房。中国老年体育协会、宁波市及全美最大的连锁养老[YangLao]机构[JiGou]Sunrise等都曾到此考察和交流运营经验。

　　然而，这样一个明星工程在经过了开业的热闹场面后，便一度消沉，客户更是寥寥，签约量只有17户。据本报记者调查了解，如今住在里面的只有5户老人[LaoRen]。

　　“带着17家客户正式启用，我们已经很满足了，在高端养老[YangLao]机构[JiGou]空置如此严重的情况下，我们不得不接受这样的局面。”双井恭和苑的一位负责人略显无奈地说。

　　有着同样痛苦经历还有很多。

　　接壤北京[BeiJing]的河北省燕郊的某一主打医疗养老[YangLao]的项目一期工程可以提供2300张床位，但目前入住的老人[LaoRen]却只有200人左右；还有北京[BeiJing]将府庄园敬老院，自3年前营业开始，“空置”的噩梦便笼罩着它，因管理层与护理人员频繁更换及老人[LaoRen]不堪忍受里面的冷清，很多老人[LaoRen]最终终止了与将府庄园的合约而搬离。

　　“很多民营养老[YangLao]公寓的入住率仅有30%左右。”北京[BeiJing]市社会福利行业协会副会长、北京[BeiJing]汇晨老年公寓理事长马剑在接受《瞭望》新闻周刊采访时指出。

　　养老[YangLao]机构[JiGou]是一个投资大、回收周期较长的投资项目，一旦入住率达不到一定的标准，往往会使其陷入亏损的境地，甚至关门。

　　过高的追求

　　当前，国内养老[YangLao]服务机构[JiGou]主要有公办公营、民办民营和公办民营3种形式。在此之中，公办公营的入住率最高，“一床难求”现象非常普遍；民营养老[YangLao]机构[JiGou]的发展却差强人意，甚至令人失望。

　　这是为什么呢？

　　“现在很多高端养老[YangLao]机构[JiGou]的收费较高，且硬件设施和服务水平与收费不符，即性价比不高，老人[LaoRen]很难接受这样的性价比，空置也就很正常了。”北京[BeiJing]吉利大学健康产业学院院长乌丹星在接受本报记者采访时表示。

　　事实也确实如此。以北京[BeiJing]双井恭和苑为例，其根据高端老年群体的经济情况、生活需求等特点，规划了一条非常全面的服务产品线，涉及餐饮、家政、护理以及心理慰藉等层面；并将地址选在了北京[BeiJing]东三环这一黄金地段。

　　然而，这样的配套与地段并没有打动那些需要养老[YangLao]的高端人士，过高的价格将他们推出了门外。

　　据本报记者了解，双井恭和苑最初的收费分为三部分，分别是40万～120万元的押金、7980~29800元的月费及老人[LaoRen]服务费。

　　“到了这个岁数，不想再给孩子增加负担，靠几千块钱的退休金，实在住不起这样高端的养老[YangLao]院。”曾经对双井恭和苑比较满意的家住北京[BeiJing]潘家园附近的张奶奶表示。

　　对于日渐式微的市场，双井恭和苑也曾纠结过：要么降低价格服务于周边的普通小区，要么坚持高价依旧走高端路线。但前一个决定带来的结果将是入不敷出，后一个决定带来的结果将是客户寥寥。

　　最后，他们还是采取了降价的模式，在3个收费项目中，双井恭和苑取消了40万～120万元的押金，改为象征性地收取3个月的月费为押金，保存实力以图在未来获得发展的机会。

　　“由于取消押金以及入住率低，现在集团总部不得不继续出资支撑双井恭和苑的运营。”上述双井恭和苑的负责人表示。

　　除了价格高，很多养老[YangLao]机构[JiGou]往往设在郊县，交通、医疗配套不足，也影响了老年人的选择。

　　本报记者调查得知，一些定位于高端老人[LaoRen]的养老[YangLao]机构[JiGou]选址偏僻、管理松散、服务一般，形成一个个人迹罕至的“孤岛”，这样的机构[JiGou]除了豪华的装饰和先进的设备，没有一点点“人气”，也使老年人望而却步。

　　“好的养老[YangLao]机构[JiGou]要重视服务质量、保证老人[LaoRen]的生活品质，提供一个多数老人[LaoRen]都能接受的性价比较好的项目。”乌丹星表示。

　　更为重要的一点是在市场还不成熟的条件下过于激进的投资行为，“很多开发商都在疯狂拿地，几公里的区域内，甚至有三四家高档养老[YangLao]机构[JiGou]同时在规划或建设，这样的结果就能可想而知了。”上述双井恭和苑的负责人表示。

　　面对高端养老[YangLao]机构[JiGou]几乎亏损的市场状况，一位计划进军北京[BeiJing]养老[YangLao]市场的人士在做了前期调研后就放弃了他的计划，“北京[BeiJing]养老[YangLao]市场的竞争已接近白热化，投资的风险在加大，我们要再观察一下”。

　　政府要有效引导

　　这是一个两难的局面：一方面，公办公营养老[YangLao]机构[JiGou]“一床难求”，排队等床现象广泛存在；另一方面，一些相对高端的养老[YangLao]公寓却入住率偏低，经营状况欠佳。

　　“要缓解这一情况，需要政府给予民营养老[YangLao]机构[JiGou]政策上的支持，比如在土地、税收方面给予适当的支持，才能有效地降低这些高端养老[YangLao]公寓的运营成本，使之服务急需养老[YangLao]的人们。”绿城房地产集团有限公司副总经理、绿城颐乐教育投资有限公司总经理冯雨峰指出。

　　“政府还要出面引导，规定谁可以做养老[YangLao]，谁不可以做；区域内需要什么样的养老[YangLao]模式；制定合理的养老[YangLao]规划布局等，从宏观层面统筹整个养老[YangLao]行业。”乌丹星认为。

　　另外，乌丹星认为，养老[YangLao]机构[JiGou]评估体系的建立也迫在眉睫。一方面依靠解析现存的养老[YangLao]资源，决定什么样的老人[LaoRen]进入养老[YangLao]机构[JiGou]；另一方面根据老人[LaoRen]的需求，建立合适的养老[YangLao]机构[JiGou]。

　　养老[YangLao]行业还要有统一的行业标准，“中国的养老[YangLao]环境十分复杂，导致很多开发商没有标准去遵循，只能跟风而作，导致养老[YangLao]市场的供需不平衡，"供"而非市场所"求"，空置情况也就难免了。”乌丹星说。