清理小产权[ChanQuan]房政策下 北京小产权[ChanQuan]房仍“购销”两旺 大机构出现整栋团购趋势给“散户”购房壮胆

　　这是一个屡禁不止的市场，这是一个多方食利相互纠缠的巨大利益团体，政府虽然三令五申要求整治，但地方却是小步快跑不断圈地开盘。而对众多平头百姓而言，面对高企的房价，虽然知道手续不全，但依然只能冒险入市，期望有朝一日政策转向，自己能够在城市有一个合法的安身之所。

　　销售现场

　　暴雨难挡买房热情

　　9月1日，虽然北京市政府发布了暴雨蓝色预警，天气也是闷热难耐，但在白各庄[GeZhuang]新村[XinCun]指挥部的沙盘前，依然有二三十人在选房、签合同，好不热闹。白各庄[GeZhuang]新村[XinCun]售楼处背后就是施工现场，一期十几栋楼已经建成入住，隔着一条泥泞的马路，二期十几栋楼已经封顶。

　　这个小区[XiaoQu]位于北京中轴线以北20公里处，用售楼小姐的话说算上风上水，处于龙脉的脊背。属于白各庄[GeZhuang]旧村改造项目，村里统筹了宅基地，让村民搬进了新建商品房，而多余的房产也向社会出售，既不限购也不限售。

　　现在有期房和现房两种选择，一期现房均价10000元，“现在交钱，现在就签合同，现在就给钥匙。”售楼小姐小张十分热情，而期房便宜一些，最低7000元，均价在8500元左右，但交房日期得在2013年年底或2014年年初。

　　“温泉入户，天然气入户，市政水电，一般商品房有的配套这里[ZheLi]都有。”唯一不同的是，这里[ZheLi]是自采暖，在冬季采暖成本略高一些。当然，最本质的区别是这些房子都没有产权[ChanQuan]。

　　对于国家正在清理小产权[ChanQuan]房一事，小张宽慰道，这里[ZheLi]绝对没有问题，第一是一期已经入住了，第二是这里[ZheLi]有大批本地村民入住，第三是国家重点清理的是林地耕地建小产权[ChanQuan]房，白各庄[GeZhuang]新村[XinCun]是宅基地。

　　由于手续不全，白各庄[GeZhuang]新村[XinCun]的房子也不能办贷款。但由于单价便宜，依然有不少人愿意铤而走险。“整体下来，这里[ZheLi]的房子要比天通苑、回龙观等区域的商品房每平方米便宜5000元左右，一套90平方米的2居现房也就90万元。这笔钱在城里还不够付个首付。”正在看盘的李先生说，他在昌平科技园附近工作，住在这里[ZheLi]上班很近。

　　虽然国家三令五申打击小产权[ChanQuan]房，但白各庄[GeZhuang]新村[XinCun]依然卖得不错。据记者了解，一期现房基本已经卖光，仅剩下一些较差的户型和楼层。二期也被卖得差不多了，现在售楼处正在重点推三期盘。

　　交易现场

　　只要交5万元过户费就能买卖

　　如果对白各庄[GeZhuang]新村[XinCun]还是感到不放心，买房人还可以考虑规模更为庞大的宏福苑小区[XiaoQu]。这里[ZheLi]和白各庄[GeZhuang]新村[XinCun]相隔不过一公里，但规模、气势要比白各庄[GeZhuang]新村[XinCun]大得多。这里[ZheLi]是北京最大的小产权[ChanQuan]房小区[XiaoQu]。

　　走进宏福苑小区[XiaoQu]，能够明显通过楼外立面看出这里[ZheLi]的开发轨迹。黄白涂料外立面的楼开发最早，是在1998年左右旧村改造时建造的。而咖啡色墙砖的楼则是2007年以后盖的。更新潮的楼现在正在施工中，被称为宏福苑南区、北区。几个小区[XiaoQu]加起来总计近百栋楼。

　　“我们这边已经没有房卖了，早就卖完了。”在宏福苑产权[ChanQuan]交易中心记者从工作人员处了解到。这个位于小区[XiaoQu]中的交易中心担当着为小产权[ChanQuan]购房人提供过户保证的角色。在这里[ZheLi]，只要交纳5万元左右的过户费，业主就能买卖。

　　李师傅一大早就到交易中心，办理入住手续，等着收钥匙。这个交易中心有时还承担售楼的作用。“这里[ZheLi]的房子除了产权[ChanQuan]，其他都没有问题。这儿绝对不可能被清理，如果清理，这里[ZheLi]居住的几十万人去哪里？”

　　李师傅抓住机会，在去年买了宏福苑北区的一个两居室，当时房价11500元。今年以来，房价企稳，现在同一户型已经涨到了13000左右。李师傅对他的小产权[ChanQuan]最后被确权很有信心，“这里[ZheLi]规模如此之大，而且发展这么久了，确权只是一个时间问题。”

　　这几年政府要求治理小产权[ChanQuan]房，但上有政策下有对策。由于面对个人售楼速度慢、风险大，不少小产权[ChanQuan]房都开始整栋销售。而接盘对象自然是周边的政府部门、大型企事业单位。

　　据记者了解，在宏福苑小区[XiaoQu]，航天部、邮电大学、福田汽车(600166,股吧)都曾经整栋批量团购。有些机关甚至买下几栋楼作为员工宿舍，用围墙圈起来单独开门进出。这些大机构的认可似乎也给项目做了背书，让散户对未来的确权更有信心。

　　生意经

　　买小产权[ChanQuan]房社区规模越大越好

　　“同是小产权[ChanQuan]，但未来的命运可能不同。”房产中介小林在宏福苑做了几年中介了。由于小产权[ChanQuan]不受法律保护，我爱我家、链家等房产中介都不愿意在这里[ZheLi]开店，宏福苑周边的房产中介也都是个人的小门脸生意。

　　“买小产权[ChanQuan]房，社区规模越大越好，最好是那种百万级别的社区，一期、二期、三期接连不断开盘的最好。”在小林看来，小产权[ChanQuan]房能够持续开盘，越做越大，说明开发商[KaiFaShang]、村委会“路子硬”。

　　“还要看村委会实力。有些小产权[ChanQuan]房就是简单那一小块宅基地建一两栋楼，这种房子虽然便宜，但未来极有可能被清理，如果村里自己有开发商[KaiFaShang]、物业公司，并能够自建配套的话，无论是生活便利程度还是保障度都要高不少。”

　　在小林眼中，宏福苑这样的小产权[ChanQuan]房几乎是“极品”。在宏福苑小区[XiaoQu]，业主都不用交物业费，开发商[KaiFaShang]答应买房人，房子在确权之前，都不用交物业费。此外，相对于有些小区[XiaoQu]不便的自采暖，开发商[KaiFaShang]还给小区[XiaoQu]提供了集体供暖，19元一平方米比市政供暖还便宜。

　　诱惑

　　小产权[ChanQuan]的转正之路

　　虽然购买白各庄[GeZhuang]新村[XinCun]、宏福苑的买房人都期盼转正，但无论如何，这都是一个漫长的等待。对于这一庞大的人群、纠结着各种利益关系的市场，政府态度虽然明确，但动作却迟缓。

　　2011年11月，《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》发布，明确指出小产权[ChanQuan]房不得登记发证。这一政策让很多购买了小产权[ChanQuan]房的人倒吸了一口凉气。

　　从今年6月到8月，北京开展了一轮针对小产权[ChanQuan]房的清理活动，重点是占用耕地、林地等农业用地建房的项目，而像利用宅基地搞商品房建设的并不是打击重点。对于这些房子，政府颇为尴尬，不仅牵一发动全身，而且利益链盘根错节。

　　“在这场盛宴中，乡镇政府、村委会、村民、开发商[KaiFaShang]、买房人、租房人，这些都从中获益了。谁会一下子去得罪这么大的群体？”一名北京开发商[KaiFaShang]告诉记者。“人人都知道便宜没好货，如此便宜的小产权[ChanQuan]房自然没法和大产权[ChanQuan]的商品房相比。但是当你看到商品房价格太高，两限房、经济适用房和廉租房与你完全绝缘，同时自己的住房梦又难以打消时，你只能去冒险。”

　　中原地产张大伟认为，中短期来看，处置小产权[ChanQuan]房还是一个盲区，短期内解决不了问题，历史遗留问题需要慢慢解决。就目前来看，政府的决策是严查、遏制新建小产权[ChanQuan]房，已建已售且成规模的小产权[ChanQuan]房，短期内可能会被暂时搁置。但这些房子要想转正，也绝非易事。

　　释疑

　　什么是小产权[ChanQuan]房

　　“小产权[ChanQuan]房”不是法律上的概念，而是一种约定俗成的称谓。通常所谓的“小产权[ChanQuan]房”，也称“乡产权[ChanQuan]房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权[ChanQuan]证的房产，即是一些村集体组织或者开发商[KaiFaShang]打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。大多数时候，买房人只有一纸购房合同来证明自己的权利。

　　据一位熟悉小产权[ChanQuan]房开发周期的地产商介绍，小产权[ChanQuan]房不需要缴纳类似开发商[KaiFaShang]为获取土地交给政府的土地出让金（其中包括由政府出面征收农民集体土地支付的征地费用）；此外，由村集体牵头开发，也省去了开发商[KaiFaShang]环节，而很多小产权[ChanQuan]的建筑商就是本村施工队。“如此一来，小产权[ChanQuan]房的开发就又省去了基础设施配套费等市政建设费用。另外工程设计建设的投入、配套开发建设费用（如学校）、应缴纳的税款、营销费用等房地产商的成本费用也都大大节省。”这是为何小产权[ChanQuan]房会比一般商品房便宜至少一半，有时甚至2/3的原因。