薛迥文/文 按照国际经验，当一个国家人均GDP介于2000—4500美元，城市[ChengShi]化率介于45%—75%时，规模化的现代商业将呈现多样性的快速发展。据此，中国的商业地产[ShangYeDiChan]迎来了加速发育期近年来全国范围内的商业地产[ShangYeDiChan]投资热印证了这一点。与此同时，中国所面临的实体经济转型乏力，住宅市场严厉调控，都让商业地产[ShangYeDiChan]成了社会闲置资金最重要的“泄洪渠”，助推了商业地产[ShangYeDiChan]投资。

　　国内[GuoNa]的商业地产[ShangYeDiChan]租金收入普遍偏低。以零售地产为例，国内[GuoNa]租金坪效大多在30元/平方米/月以下，不及香港太古地产租金坪效的十分之一。更为严重的是，许多城市[ChengShi]商业项目同质化趋势引发了激烈的竞争。在越发激烈的竞争中，做好商业地产[ShangYeDiChan]要将目光回溯到运营效益和投资收益的本源，接受投资人与消费者的检验。

　　中国的商业地产[ShangYeDiChan]目前仍受限于金融市场，要想在短期内大规模实现“轻资产运营”有一定的难度。在发达国家，主流运营模式是获取资产溢价和管理收益，而国内[GuoNa]依然停留在“租售并举”的过渡阶段，甚至还在“死盯”土地红利和开发收益的初级阶段。

　　在资金压力和退出渠道不健全的影响下，这样的模式常常会造成部分物业的被迫出售。“卖铺”的盈利模式容易导致整体经营一致性的欠缺，无法获取价值最大化。而一旦商业氛围被破坏，主力商家难以维持合作，招商就会越发困难，经营难以为继，给众多的“散户投资者”造成巨大的投资风险。

　　香港的新鸿基转型用了整整15年。这期间，有净资产收益率短期下降和股价下跌带来的寂寞，有住宅开发机会的诱惑，还有核心能力转型给组织和团队带来的痛苦。

　　结构性缺失与同质化过剩并存是当前国内[GuoNa]商业地产[ShangYeDiChan]面临的核心矛盾。鲜明特色又能够满足客户一站式购物和多种需求的城市[ChengShi]综合体才是主流产品形态，品质、文化、情感以及主题需求等因素逐渐成为价值敏感因素。国内[GuoNa]商业地产[ShangYeDiChan]发展正面临空间重构、业态升级和存量重组三大战略机遇。

　　第一，空间重构机遇。一线城市[ChengShi]竞争激烈且核心地段优质资产稀缺，三、四线城市[ChengShi]缺乏快速发展动力。总体看，各级城市[ChengShi]轨道交通节点、一线城市[ChengShi]新城中心以及二线城市[ChengShi]都处于商业地产[ShangYeDiChan]开发的黄金期。对于写字楼而言，一线城市[ChengShi]仍然是主要区域，但天津、重庆、成都等经济发展较好的二线城市[ChengShi]表现出了强劲的增长趋势。在高星级酒店领域，随着一线城市[ChengShi]市场的逐步饱和，向二、三线城市[ChengShi]扩张的趋势将渐趋明显。

　　第二，业态升级机遇。我国的城市[ChengShi]在发展阶段和发展水平上差距较大。商业地产[ShangYeDiChan]形态跨度大，但总体趋势是向多样化、规模化发展。虽然一线城市[ChengShi]已开始进入个性与主题制胜时代，但国内[GuoNa]综合体主要以商业及商务为主导，而发达国家更注重休闲业态，注重服务。洛克菲勒、六本木等综合体的休闲业态比重达到30%以上，他们强调文化先导性，拥有剧院、博物馆、图书馆、画廊等主力业态。而随着80后、90后成为消费主流，商业地产[ShangYeDiChan]向年轻化和青年商业街区发展也将成为趋势。为此，结合年轻人的生活、行为习惯引入更多个性化、年轻化的体验感受和细节处理，在设计时权衡好营业面积、公共空间和休闲空间将十分重要。

　　第三，存量重组机遇。越来越多同质化过剩的物业面对激烈的竞争，必然难逃盘活或重组的命运。可以预见，一、二线城市[ChengShi]将陆续进入存量盘活和重组的黄金时代，谁在价值判断和价值提升能力方面有优势，谁就能从容地“黄雀在后”通过运营提升或者再设计、再开发，同时对物业资产进行高水平的运营管理，大幅提升原有物业资产的价值。

　　专业化和轻资产是模式创新的主流方向。商业地产[ShangYeDiChan]资本化和证券化依然会受制于国内[GuoNa]的金融环境，但以房地产私募基金为平台的创新已呈现出星火燎原之势。

　　以“高和投资”为例，追求低风险和以稳定回报的投资人作为退出通道是他们的主要特色。通过自身在写字楼定位及招商方面的优势，利用“资产精装修”模式缩短项目运转周期，实现资本快速顺利退出。在“中莎广场”项目中，高和投资通过收购项目、重新整体设计、统一招商运营、带租约将物业资产进行出售，在短短4个月内将收购价2.2万元/平方米的物业以均价3.5万元/平方米价格出售。

　　另一个实例是美国的铁狮门。将轻资产经营模式发挥到极致的铁狮门通过高水平的价值发现和价值提升能力优势，提取商业地产[ShangYeDiChan]开发链条各个环节的相关管理费并参与旗下地产基金超额收益的分配以不到5%的资本投入分享项目40%以上的收益。

　　其他如美国的波士顿地产，聚焦写字楼，坚守租金回报率的底线，驾驭商业地产[ShangYeDiChan]估值周期，奉行高抛低吸的波段操作等方式都值得参考借鉴。

　　（作者为正略钧策合伙人副总裁）