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土地市场寡头化亦喜亦忧--亲民维稳网络舆情监测室
2013-03-03

  今年下半年以来,土地市场[ShiChang]急剧升温,频现的地王造就了名副其实的“王的盛宴”,热点城市如北京、上海、广州、深圳、杭州,而宴上笑到最后的多是央企和龙头上市房企,中小型开发商几乎不见踪影。

  行业[XingYe]的确在“洗牌”,但并非传说中的“巨变”,这变化体现在低调的兼并,更体现在高调的夺地。尽管市场[ShiChang]行情不好,但中小房企可以将现有项目拉长销售周期,或者转让土地、项目,很少有直接倒闭的,而对于房地产开发基本资源的土地的争夺则需要真金白银,“招拍挂”制度和“价高者得”的原则使得拿地越来越成为资本为王的游戏。由于国有大型房企和一线上市房企在资金规模、融资能力上具有优势,土地资源开始向少数寡头集中。据报道,在北京市场[ShiChang]上,目前十大房企手中的待开发土地面积占到整个市场[ShiChang]的93%。这种状况不仅出现在一线城市,在二三线城市,龙头房企也在不断地将本地中小房企挤出土地市场[ShiChang]。

  行业[XingYe]的寡头化并不见得是坏事,因为行业[XingYe]的寡头化意味着品牌化,意味着草台班子的退出,意味着优势品牌企业[QiYe]将凭借优质的产品和服务占领市场[ShiChang],这是行业[XingYe]优胜劣汰的结果。在过去十几年的“黄金时代”中,地产界不管是大鱼还是小虾都大赚其钱,这其实是行业[XingYe]不成熟的表现。

  地产业寡头化本来无可厚非,值得探究的是哪些企业[QiYe]胜出,通过哪些途径胜出。

  从这一轮土地市场[ShiChang]的“王的盛宴”来看,中海、保利等央企以及地方大型国企占据了绝对优势。与此形成对比的是民企的“集体内敛”。一方面是既缺资源又缺资金的中小民营房企在土地市场[ShiChang]上集体失声,成为了行业[XingYe]中绝对的弱势群体,更面临着自然消亡和淘汰,而在这些房企当中,并不缺乏决策灵活、产品优秀的企业[QiYe];另一方面,尽管民营房企的领军者仍可与央企一较高下,但从全国前十强房企名单来看,仅有万科、恒大在支撑大局。

  市场[ShiChang]竞争中,融资能力是充分条件,但未必是充要条件,产品力应至少能占据与其同样的地位。然而,若因种种原因造成产品力更强的企业[QiYe]无法获得需要的生产资源,则意味着市场[ShiChang]信号失真,市场[ShiChang]有失灵之忧。由此可能会造成某种程度上的“劣币驱逐良币”,意味着消费者福利的无形损失,对这个行业[XingYe]的长期发展埋下了不利的种子。

  房地产业的准入门槛越来越高,对资金、人才的要求越来越高,中小民营开发商退出历史舞台是一个必然的趋势。然而,中国的市场[ShiChang]非常大,地方性的市场[ShiChang]需求和细分市场[ShiChang]的需求还远未开发完毕,习惯于产品模式化复制的一些大型房企的“制式”产品未必能够满足这些个性化的需求。市场[ShiChang]需要小而美的“利基化”企业[QiYe],而这些企业[QiYe]的选择也不应仅仅是“上山下乡”。

  规范市场[ShiChang]的本意应是“产品为王”,而对于房地产这样一个类金融行业[XingYe],“资本为王”也同样重要,但不应厚此薄彼。如何在行业[XingYe]寡头化的趋势下给各种不同特点的企业[QiYe]留下合理的生存发展空间,恐怕是调控进入深水区后要面对的另一道难题。



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