从年初的持币观望到下半年的排队购房，2012年南京[NanJing]楼市[LouShi]在大起大落中创造了逆转行情。

　　作为长三角楼市[LouShi]回暖最早的城市，2012年南京[NanJing]商品房行情整体上涨，房价从5月份开始[KaiShi]由跌转涨，并将这一势头保持了8个月。2012年南京[NanJing]市商品房成交7.18万套，比2011年增长近90%，成为历史上成交量排名第三的年份。

　　但在2012年年初，南京[NanJing]房地产市场却俨然一派萧条景象。在2011年，南京[NanJing]全市只销售了3.8万套商品住宅，创下近年来的最低点。为此，开发商几乎全部愁眉紧锁，全市1月份推盘量锐减，认购和成交量也随之跌入谷底，环比下降42.1%。

　　2012年春节以后，伴随着二三线城市楼盘的来访量、签约量较节前明显回升，2月销量环比上升了67.7%。3月，这一成交回暖态势得以延续，成交量达到6861套，同比上升幅度超过200.6%，成为2012年南京[NanJing]楼市[LouShi]的首个成交高峰。

　　伴随着成交的不断回暖，购房者对市场的预期也开始[KaiShi]悄然转变。虽然4月的成交量环比小幅降低，但旋即在5月又开始[KaiShi]急转直上，从5月之后每月的成交量均在6000套以上。

　　随后，南京[NanJing]楼市[LouShi]上演淡季不淡，一向被视为淡季的暑期档反而成为今年南京[NanJing]楼市[LouShi]高峰，6月创下9089套认购量，7月成交8528套登上年度成交量顶峰。8月楼市[LouShi]冷静期过后，“金九银十”楼市[LouShi]爬上销量的第三波上升通道，“金九银十”南京[NanJing]共认购新房15584套，成交12940套，同比大涨88%和99%。

　　此外，改善型购房需求在2012年第四季度异军突起，传统的刚需盘供应板块摇身一变，开始[KaiShi]以改善型房源唱起了主角。

　　2012年1~11月，南京[NanJing]住宅价格在12000元/平方米以上的改善高端房源成交占比最高，为30.76%，而4000元/平方米以下的中低价商品房房源越来越少，成交占比仅为0.81%。

　　对此，南京[NanJing]世联地产(002285,股吧)市场高级研究员高峰分析，南京[NanJing]楼市[LouShi]能够在去年迅速回暖，源于两大因素：一是上半年开发商普遍采取以价换量的策略，吸引购房者出手，推盘力度加大并延续2011年以来的优惠，刺激购房者逐步入市；二是房贷利率优惠激发潜在购买力。2012年2月份南京[NanJing]房贷利率开始[KaiShi]松动，随后8.5折优惠普遍出现，但进入暑期档后，坊间传闻南京[NanJing]利率优惠即将取消，8月中旬光大银行(601818,股吧)率先取消优惠，到了10月份，大部分银行仅执行9折以上的优惠幅度。由此导致8月以后南京[NanJing]单月成交量稳定在每月6600套左右。

　　有了销量的保证，房价也开始[KaiShi]在市场博弈中一路回升。

　　从3月房价跌幅开始[KaiShi]收窄，进入5月楼市[LouShi]风云突变，暖风吹起一片涨价潮。南京[NanJing]八大板块中，城南、河西、仙林、江宁、江北五大板块的房价均呈现不同幅度的上涨。其中，仙林、江北、江宁板块涨幅较高，分别上扬3.03%、1.98%、1.74%。

　　中国房地产研究会副会长胡志刚对南京[NanJing]房价评判时说：“房价上涨如果是‘蛙跳’，可以容忍；如果是‘鸡跳’，就会感到不舒服；而如果是‘猴跳’，则会遭遇中央监管的秒杀。当前南京[NanJing]房价已处于‘蛙跳’与‘鸡跳’之间。”

　　在成交量不断攀升的同时，南京[NanJing]楼市[LouShi]的库存也相应减少。中国指数研究院的统计数据显示，目前南京[NanJing]商品房4.5万套的库存量已跌至历史新低，这也是2012年8月份以来连续5个月跌破5万套关口，而按照目前的销售速度，这样的库存量出清周期仅在6.5个月左右。暖冬遇上翘尾行情，2012年12月南京[NanJing]楼市[LouShi]销供比上升至1.67，表现为供不应求的市场态势。

　　值得注意的是，在经历了从2009年的火热到2011年的急跌后，2012年南京[NanJing]楼市[LouShi]的强力反弹让大多当地市场人士对于2013年信心十足。

　　“今年若无新政出台，南京[NanJing]楼市[LouShi]预计仍将继续上扬。”高峰说。