周亚霖 孙翔峰

　　经过18年的探索，富力[FuLi]渐渐从一家传统地产商转变为住宅商业兼修的行业高手。

　　北京富力[FuLi]城商业综合体在商业地产上的成功，为富力[FuLi]商业地产的开疆拓土提供更多的经验支持，酒店[JiuDian]方面，北京、广州等地已有多家五星级或四星级酒店[JiuDian]投入运营，未来天津、太原、哈尔滨、上海等地也将有新的项目陆续开业。

　　随着这些项目的落成并开业，富力[FuLi]地产的投资性物业资产规模将有更大的跨越。富力[FuLi]强调，无论规模大小，一定要坚守的是优质战略，这也是富力[FuLi]商业地产在过去取得成功的关键。

　　富力[FuLi]商业地产掌舵人李思源接受本报专访，细谈在商业地产热潮下富力[FuLi]的坚持。

　　经济观察报：你如何看待目前的商业地产热潮？

　　李思源：商业地产首先是传统开发商需要增加新的利润覆盖面；其次是市场需求，市场变化推动企业去解决新的问题，住户需要商业配套的发展；还有就是政府的推动，政府需要创收。现在每个城市都在争，城市中每个区也在争。

　　商业地产热是开发商、地方政府和居民需求共同推动产生的结果。但是要平稳发展，不能陷入恶性竞争。商业地产总有一个饱和点，当人口总数不变、需求稳定，政府供地也注意到这个问题时，这个饱和点就到了。

　　经济观察报：商业地产发展过快有哪些负面影响？

　　李思源：商业地产其实还是以服务为主，服务需要人才。政府和开发商着急推动商业项目前进，但是人才跟不上。举例来说，通常一个酒店[JiuDian]从拿地到运营需要4—5年，也就意味着4—5年才能培养一个好的总经理。现在有些酒店[JiuDian]拿地到运营时间很短，每开业一个酒店[JiuDian]就需要一个总经理，一年有很多个酒店[JiuDian]开业，哪里有那么多总经理？且不谈高层管理人员，一个酒店[JiuDian]500个客房，就需要500个服务员，现在可能有的酒店[JiuDian]的服务员以前都没做过酒店[JiuDian]，简单培训下就上岗了。我们[WoMen]国家是人多，不是专才多。现在开发商商业开发前期的人才都找不到，更别提后期的人才了，所以商业地产开发还是按部就班比较好。

　　软性的东西跟不上，影响会很多。一些开发商项目着急上，人才跟不上品牌也跟不上。商业项目开发过多也会导致品牌贬值的。譬如一些国际品牌在中国开很多店，但店员素质却跟不上，本来应该要求会说英文，但找不到那么多，有的甚至会出现顾客问产地，服务员都看不懂。

　　还有基础建设的问题。很多问题不能只用表面的手段。一个地区只有基础建设好了，才有商业地产的好。政府要提前规划到位。

　　经济观察报：面对当下的热潮，富力[FuLi]是怎么应对的呢？

　　李思源：富力[FuLi]会比较理性，我们[WoMen]商业的规模维持在25%左右。我们[WoMen]以前做很多酒店[JiuDian]，凯悦、万豪、万丽等等，都是很好的管理公司。我们[WoMen]每个酒店[JiuDian]都要花4到5年来慢慢培养一批人才，虽然这些人才属于管理公司，但是因为熟悉富力[FuLi]的企业文化，所以一旦富力[FuLi]有新的品牌酒店[JiuDian]开业，很多人也愿意到新的酒店[JiuDian]品牌管理公司工作，这是对人才的储备。

　　酒店[JiuDian]我们[WoMen]会经营一些好的品牌，比如利兹卡尔顿。现在全国开业、在建、签约的酒店[JiuDian]共有16个，我们[WoMen]已开工一个，明年开业一个，签约一个。以前这个行业建酒店[JiuDian]是争江湖地位，现在是要回报的。现在的酒店[JiuDian]要看运营，基本是不能亏，理想状态是赚钱，更理想的状态是快回报。酒店[JiuDian]一般12到15年收回成本，我们[WoMen]按照市场规律来，我们[WoMen]强调优质精品。

　　经济观察报：富力[FuLi]坚持做商业，有没有经验和理念可以分享？

　　李思源：做商业，要有耐心，不要追求短期回报。就像养一个小孩一样，培育一个小孩要好多年。富力[FuLi]就是按部就班，按照商业地产的规律来，而不是争什么位置。

　　在良好的运营管理下做到业态的优化，才有商业项目自身价值的提升。现在北京万丽酒店[JiuDian]的顾客满意度，全亚洲名列前茅。往后可能一定会有更好的万丽出现，但起码说明我们[WoMen]是走在前面的，我们[WoMen]的判断是很好的。我们[WoMen]的软件跟得上，顾客满意度高。

　　从运营的角度来说，商场看租金，酒店[JiuDian]看入住率。我们[WoMen]的商场没有自营百货，全部是出租，保低租金加提成，“二者”取高。我们[WoMen]可以收租金，如果商铺能力营业达到，我们[WoMen]也可以抽成。我们[WoMen]按照目前的判断，不追求短期回报，按照商业本身去完成每一个环节。前期规划好，好的品牌，好的运作，就等着看回报了。整个过程就是水到渠成。但也要讲究时间规划，必须在预先规定的时间点内开业。

　　经济观察报：北京富力[FuLi]广场有没有一些调整？

　　李思源：北京富力[FuLi]广场始终处于动态的调整。目前广场有个别店铺在调整中，主要会发展一些有设计特色的、个性化的时尚品牌。

　　富力[FuLi]广场附近主要是中高端消费人群，所以我们[WoMen]的品牌也以时尚中高端为主。这几年不断调整，引入了施华洛世奇、CK、G-STAR、Massimo　Dutti、港丽餐厅等时尚知名品牌。一些品牌都会投放最多的资源来我们[WoMen]的商场中，作为北京最大的店铺。

　　以后我们[WoMen]国际品牌会慢慢增加，我们[WoMen]是以中高端为主。

　　富力[FuLi]城应该是银行最多的一个小区，外资行很多也打算进来，因为消费力强。不少银行做VIP服务的，这也是银行服务的趋势。根据我们[WoMen]的人流分析，我们[WoMen]的商场也是北京提袋率最高的商场之一。顾客进来，购买比例很高。

　　经济观察报：富力[FuLi]广场多少年能收到投资？

　　李思源：我们[WoMen]有信心今年就收回基本的投资，因为占了天时、地利、人和。

　　经济观察报：目前北京富力[FuLi]广场购物中心和富力[FuLi]中心写字楼的入驻率分别是多少？写字楼的租金是多少？

　　李思源：现在富力[FuLi]广场购物中心和写字楼的入住率都达到95%，写字楼的租金是300-350元/月/平方米。我们[WoMen]是按照建筑面积计算的，在双井商圈，我们[WoMen]的租金是领先的。

　　富力[FuLi]注重优良资产的沉淀和管理。优良资产稀缺性比较强，遍地开放的花一定很普通。所以我们[WoMen]的商业项目针对性比较强。我们[WoMen]希望多一些代表作品出来。