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　　业内人士称楼市尚未回暖，建议市民不必恐慌性入市

　　新快报记者 黄光先 文/图

　　年中回望，龙年佛山楼市以低迷开局，随后遭遇了一波意料之外的“小阳春”，3、4月份楼市成交量持续攀升，进入5月后，在刚需购买力的强大支撑下，佛山楼市再奏凯歌，6月份的成交量更突破5月创限购以来新高。佛山楼市已经真正回暖了么？进入7月份，龙年楼市半场已过，接下来的下半年楼市将走向何处？

　　不少楼盘收回优惠积极推货

　　“说好的折扣优惠，怎么过了一个星期就没有了呢？难道楼市又开始红火起来了？”在获知开发商爽约此前谈好的折扣优惠后，市民小邓显得有些遗憾不解。父亲节前夕，小邓看中了禅城某主打刚需楼盘的一套小三房，电话咨询时，对方表示会有总价减万元的优惠，但父亲节过后的一个星期，小邓被楼盘方面告知促销活动已经结束，之前说的优惠已经取消。

　　在采访过程中，不少购房者也表示与小邓有着相同的遭遇。“在5月初，我去看了魁奇路地铁站附近的楼盘，之前有一批特价单位，但到了月底去看的时候，这批特价单位就已经收回了。”准备在近期购房的胡先生告诉记者。

　　“事实上，从五一假期后，货币政策出现宽松信号，再次刺激刚需入市的热情，市场成交也出现上升态势，不少楼盘在积极推货的同时，也开始暗中收回折扣，保持价格平稳。”佛山中原地产市场研究中心经理任泳妍表示。

　　楼市离真正回暖还有距离

　　一些楼盘暗中涨价已经是实打实的准确消息。从端午节三天假日出现成交高峰，到6月底整个市场再创新高，让开发商对市场乐观起来。佛山楼市真正回暖了么？

　　“真正回暖应该还不能断言，只能说回暖的迹象越来越多，但离真正的回暖还有距离。近期新开盘的楼盘都很火，如禅桂中心区的几个刚需楼盘，但土地拍卖市场依旧冷清，所以楼市应该还未全面回暖。”长信地产副总经理徐伟钊表示。对于近期楼市热起来的原因，他认为国家在货币政策方面的微调，虽然并不是完全针对楼市，但对楼市确实是一个积极的信号，“购房者的心态也起了变化，特别是在目前刚需、首改购房人群占大多数的情况下，该买的还是要买的。”

　　星星华园国际花园营销总监柯志斌对徐伟钊的观点表示认同，“整个市场开始逆转向上，很大程度与近期货币政策的放松刺激影响有关。目前正处于政策的平息期，市场上存在着一种怕回暖的恐慌情绪，不少购房者都是恐慌性入市，现在所谓的回暖，都是博弈的一种表现。”

　　有业内人士指出，佛山实施限购政策已经一年多，不少市民通过纳税、缴社保，已经具备购房资格，“这些购买群体也已经开始纷纷入市。”此外，有不愿具名的专业研究人士则分析，“现在所谓的市场回暖论调，不排除是一些开发商有意释放的模糊信号。”

　　改善型需求入市才算回暖

　　对于判断楼市是否真正回暖，业内研究人士表示有一定的标准。同策咨询研究中心总监张宏伟表示，楼市成交量回暖与否不能简单只看一到两个月的成交量是否增加，应该从“三个基本标准”的角度来研判。第一、政策面有没有给予房地产市场更多的宽松的空间，房地产市场基本面有没有回暖，这是衡量房地产市场是否真正回暖的基础市场背景。从整个市场基本面的角度来看，今年上半年，房地产投资、土地市场交易、包括整个商品住宅市场的销售面积和金额，大多数还都处于同比去年同期负增长的市场局面，因此，所谓市场回暖还只是局限于短期内市场成交量的回升。第二、成交量回升是仅仅1—2个月时间，还是更长？成交量回升后是否可持续？如果回升时间可以持续6个月以上，并且已形成趋势，我们可以称之为回暖。就当前市场成交量而言，也仅仅是5—6两个月成交量回升，还不足以说明成交量可持续性回暖。第三、改善型需求有没有开始入市，如果仅仅是自住首套房需求入市，那么，整体市场还没有被具有市场成交量回暖上升意义的改善型需求所认可，楼市也难言回暖。

　　“如果成交量的持续回升已经带动大多数房企投资意愿回升、大多数房企又开始重新在土地市场上拿地、改善型需求入市了，那么，这个时候才叫真正回暖，否则，还难说回暖。”张宏伟分析。

　　下半年量价或将持续维稳

　　几家欢乐几家愁，佛山楼市上半场顺利收官。进入7月份，楼市下半场大幕已经开启，佛山楼市下半年行情将如何走？

　　同策咨询研究中心总监张宏伟认为，从政策总的趋势角度而言，“微调”定向放松仍然是政策面走势的大的趋势，这样的一个政策基本面还会导致市场持续进行放量，为首套房的自住需求争取更多的购房时间。“因此，整体市场在7—8月传统的淡季时间段应该还会在微调的时间窗口下继续放量，不会有改变，整个第三季度还会延续"淡市不淡"的市场行情。”

　　佛山中原地产市场研究中心经理任泳妍表示，2011年佛山新增库存量达280万平方米，今年截至目前新增存量有55万平方米，两者合计有超过300万平方米的存量延续至下半年，所以下半年各楼盘销售仍存在一定压力。“因此，整体价格走势不会像之前那样迅速提升，预计下半年楼价将会维稳。而成交量方面，主要需要观察下半年入市的项目推出的产品是否符合刚需买家需求，目前市场成交较好的项目，主要是刚需产品单位，而高价大面积产品仍是现时滞销产品。”

　　佛山新浪地产房产网的相关负责人对任泳妍的说法表示赞同，购房者心态目前已经起了明显变化，政策尤其折扣利率对一些刚需买家入市影响还是蛮大的。部分投资客其实也看好接下来的市场，尤其在政府和开发商一齐释放的“模糊信号”情况下，接下来第三季度市场刚需会继续释放，成交量会开始平稳，变动不大。

　　不过，在开发商方面，对下半年的市场走势判断却并不如人意。星星华园国际花园营销总监柯志斌认为下半年的市场走势将“不会乐观”，“如果限购不取消，所谓的量价齐升是浮云”。长信地产副总经理徐伟钊则分析，“今年的整体经济形势比2008年更差，希望政府能出台相关的促进政策，但即使这样，下半年的形势依然不容乐观。”

　　建议购房者切忌恐慌入市

　　时下，佛山楼市量价均保持持续上涨的态势，外加环境的微妙变化，比如央行连续两次下调存款准备金率、各银行首套房贷恢复基准利率甚至重现8.5折优惠、各地方政府微调放松限购令的消息不时出现……这些，都让不少市民坐不住了。

　　“目前佛山楼市由于刚性需求增加、开发商降价，季节性因素等导致成交量出现上涨，楼市回暖迹象明显，但真正回暖为时尚早。”多名业内专家提醒购房者，虽然不要对房价下跌幅度抱太大预期，但现在的行情并非“回暖”至“反弹”，购房者切忌恐慌入市。

　　业内资深人士骆先生表示，多地放松限购令，均已夭折，可见中央政府继续调控房地产的决心并未动摇。“只要限购限贷政策不放松，能进入楼市的有效需求就越来越少，开发商越往后越被动。”随着楼市调控的持续深入，日益高企的库存和不断吃紧的资金将迫使房地产开发商展开新一轮的降价促销，而在政府“有保有压”政策的影响下，首次置业的刚性需求将会得到释放并成为市场成交的主力军，但成交量的增长幅度将在很大程度上取决于开发商的降价空间。同策咨询研究中心总监张宏伟也建议房企，“在今后这样的时间段，开发企业还应该抓住政策面"微调"给予市场释放刚需的"窗口期"，及时推盘跑量，而不应该在现在的市场阶段房价降幅"见好就收"，制造市场买涨不买跌的气氛。只有及时跑量回笼资金，开发企业才可以以现金为王。这样，无论是政策面再度收紧，还是开发企业要在土地市场出手拿地，都应该是得心应手，在未来市场激烈的竞争中，才有可能处于主动地位。”

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