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　　观潮心语

　　深圳市房地产研究中心

　　王锋李宇嘉

　　当前楼市调控又到了关键时期。在重点城市成交水平持续回升、百城房价指数连降9月后首次上涨、买卖双方预期改变等背景下，房价三季度反弹将成大概率事件。这是调控部门不愿看到的。

　　楼市调控之所以出现上述困境或尴尬，主要是受宏观经济钳制。相比2009年经济刺激时财政政策的“大手笔”，4月底以来本轮刺激经济政策主要仰仗货币政策。但是，本轮刺激政策需要面对的情况更为复杂。2009年以来上中下游全面扩张到2011年全面收缩，造成上下游产能过剩和严峻的库存消化压力。在产能严重过剩造成需求端减产和新订单萎缩的情况下，主要依赖货币政策（控制过热更有效）的刺激而缺乏财政手段（抑制过冷更有效）的使用，难以起到立竿见影的效果。这使得经济放缓的跨度延长，经济寻底和筑底将延续到三季度甚至更长时期。因此，我们看到的是，即使4月底以来上万亿投资项目放行，关键行业向民间资本敞开大门，但仍旧难以让需求端极度疲软的状态发生改变。近期发布的PMI和汇丰PMI数据双双再次回落并创阶段性新低，就很能说明问题。同时，去年还处于饥渴状态的企业信贷需求，现今却对银行信贷不感兴趣。

　　房地产似乎是上中下游产业中唯一亮点，主要城市6月不仅完全走出了传统淡季的阴霾，而且创出了限购以来的单月销售新高，连续两个月快速上涨。当前，楼市复苏有两个支撑：货币政策确定性宽松的背景下，最受益的就是高杠杆的行业，这是支撑楼市回暖的一个驱动力；政策确定性见底和管理层对地方微调容忍度上升是支撑楼市回暖的另一个驱动力。可以确定的是，货币政策继续放松未来会延续，房地产行业的买方和卖方也将继续受益，这对回暖预期只会有加固的作用而不会弱化和反转。近期我们观察到的一个新现象是，地方政府微调方向正在发生变化。各地突破限购和限贷的“闯关”行动被叫停，但这并不完全意味着政策处于“不加码，不上码”的停滞状态，除了为管理层默认的刚需刺激政策微调外，各地打限购限贷擦边球，甚至“只做不说”的暗地行动会愈演愈烈。

　　近几个月各地房地产市场销量的回升，只是暂时缓解开发商库存压力，不足以提升开发商拿地的积极性。2012年1-6月，全国300个城市土地成交面积同比下降28%，住宅类用地成交面积下降44%。2009-2011年的全国新开工面积平均增速达23%，2010年41%的新开工增速更是创造了本世纪以来新开工增长的最高水平。按照两年的建设周期，2011-2013年应该是房地产供应的高峰期。如果购房者以刚需为主导，未来相当长的一段时期内，开发商将被迫处于消化库存的境地，加速开工和拿地的积极性难以提升。

　　房地产企业不拿地、不开工，地方政府财政收入和项目投资的计划就无法实施，而这一困局将会随着经济的下滑变得越来越严峻。因此，地方政府突破限购、限贷的政策约束，以加速库存消化和扭转开发商市场前景预期，实现土地市场回暖的意图就越来越强烈。5-6月，“稳增长”被置于更加重要的位置，地方政府曾一度寄希望于国家在限购、限贷政策上有所松绑，但四部委十天内对于“房地产调控不放松，地方应致力于经济转型”的连续表态，加上多地公开闯关限购、限贷政策再次被叫停，明确国家对于地方微调的容忍底线，即限购和限贷政策的红线不能碰。因此，地方对于政策的突破只能转入地下和以“只做不说”的方式进行，利用舆论造势市场回暖，利用限购、限贷执行标准的模糊地带等等。

　　在限购、限贷政策的作用下，加上长期悬于头顶的高库存压制，楼市成交规模回暖的价格拉动效应有限。随着经济的下滑，中央对于地方“微调”政策的容忍度在微妙上升。因此，未来我国楼市回暖之路已经相当明确，5-6月份的回暖，货币政策微调的影响占主导，而未来楼市回暖，除了货币政策的影响外，地方政府“微调”的影响正在加大。

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