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　　“假结婚”或卷土重来

　　在上海名下无房的非本市户籍居民家庭有购房资格，而所谓家庭，必须是已婚而非单身。

　　东地产 汪露 报道

　　近期，上海楼市限购政策对于非本地户籍人士购买住房政策进一步收紧，除了叫停补缴社保获得购房资格外，部分区县已试行“非上海户籍居住一年以上单身者，不可买房”政策。

　　《东地产》记者了解到，黄浦、杨浦、虹口、宝山、静安等区已停止受理外地单身个人购买住房；浦东、南汇、闸北、普陀、嘉定以及徐汇、长宁、闵行、青浦、松江等区暂未对外地单身个人购买住房作进一步限制。

　　外地人结婚才能办产证

　　来自江苏南通的张先生打算明年“五一”结婚，近期在宝山顾村板块签约购买了一套小两房作为婚房。“销售人员在帮我们办理房地产登记时，被当地房地产交易中心告知，外地人办理房地产登记，必须出示结婚证明。”张先生告诉《东地产》。

　　《东地产》记者致电上海房地产交易中心了解到，目前在上海部分区域，非本市户籍人士购房必须同时满足三个条件：一是以家庭为名义购房，所谓家庭名义就是购房者必须已婚；二是该家庭在沪名下无房；三是能提供2年内在沪累计缴纳1年以上个税或社保证明。

　　当记者问及各区域的实施情况，工作人员称，目前只在黄浦、杨浦、虹口、宝山、静安等区试行，其他区域暂未进行限制，未来是否限制不得而知。

　　这就意味着，非沪籍单身的购房需求，在这些区域被拒之门外。

　　无奈之下，张先生与女友商量，提前领取结婚证，以实现购房交易。

　　“假结婚”或再现市场

　　如张先生一样原本有结婚计划的非沪籍人士，为实现购房而提前领取结婚证的行为并无不妥之处。但《东地产》记者在走访中了解到，部分外地单身人士在签了买卖合同示范文本以后，为了不在交易环节受阻，不惜“假结婚”。

　　对于在交易环节受阻的外地单身人士，星翰律师事务所律师卫新提示，如果确实希望达成交易的购房者，有结婚计划的，可尽快办理结婚证，同时可与卖方沟通，适当放宽交易过户的最后期限。但是，切不可为了完成交易而与他人“假结婚”。在法律上，夫妻关系以登记为准。双方一旦领取结婚证，就视为合法的夫妻关系。如果对方反悔不愿协议离婚，购房者日后将面临巨大的法律风险。

　　对于暂时没有结婚计划的，应当与卖方及时沟通，妥善处理合同网上备案撤销等合同解除手续。

　　律 师 在 线

　　“假结婚”规避政策风险大

　　最近上海部分区县房地产交易中心停止受理非本市户籍的单身人士购买住房过户登记，相比2011年1月31日本市的限购政策，这次的限购明确了单身人士不能被认定为“家庭”，并且补缴的社会保险也不予认可。由此可见，非本市户籍的单身人士要购买住房必须满足以下条件：一要结婚组建家庭，二是该家庭在本市无住房，三是能提供非补缴的2年内在沪累计缴纳1年以上个税或社保证明。

　　“上有政策，下有对策”，限购力度加大后，马上就流传了一些“办法”来解决。比如，为了购房来一次假结婚，或者与出售方签订一个附过户条件的买卖合同。这些办法在解决问题的同时也会引起相关的法律纠纷。

　　首先，为了购房假结婚。这种情况很容易引发财产权利和离婚纠纷。从目前的规定来看，必须先结婚再购房，即使双方定有协议，这样的协议未必具备法律效力，而房子是婚后购买的，如果对方来争产权，即使不能得逞但真正的购房人也免不了费一番周折。更为重要的是，假结婚后还要“真离婚”，离婚毕竟要双方共同办理，如果对方不配合，免不了引发离婚诉讼。

　　其次，与出售方签订一个附过户条件的买卖合同，比如等单身人士结婚后再办理过户手续。这个办法看似还算合理，但是出售方往往为了保护自己的权利仅留非常少的尾款在过户时支付，对于购买方来说风险就大了，出了绝大部分的房款，还不是法律意义上的产权人。

　　基于上述分析，建议单身人士切勿为了购房而采用不适当的方法来规避政策规定，还是要三四而后行。

　　特约律师 陈太贵

　　上海市律和理律师事务所

　　房地产法律事务部主任律师

　　电话：58353898

　　法务帮帮忙

　　新产权人上位交易

　　【案情概要】

　　王先生和太太于2007年4月因动迁取得了位于宝山区的配套商品房，权属登记权利人为王先生和太太。2010年12月王先生和张先生签订了出售该房地产的买卖合同，2011年2月在双方办理过户手续当日，太太在前往房地产交易中心途中遭遇车祸意外去世，本次房地产交易被迫中止。

　　张先生问：这种情况下可以要求王先生继续履行买卖合同吗？在王先生和张先生签订买卖合同后，从2011年1月28日起，凡在本市新购住房的购房人，均应在办理房地产登记之前向房屋所在地税务机关申报办理房产税征免认定手续。

　　购房时间以购房合同网上备案时间为准，张先生问：若其与新产权人重新签订合同，是否要申报房产税？

　　【案例分析】

　　王先生应该继续履行与张先生的房地产买卖交易，我国的继承法第二十一条规定，遗嘱继承或者遗赠附有义务的，继承人或者受遗赠人应当履行义务。王先生在履行义务前应就其继承问题先要进行该房地产的权属变更，由王先生继承其太太份额的1/2和儿子王小强继承母亲份额的另1/2，该房地产新的产权人为王先生和儿子王小强，份额为王先生占3/4，其子占1/4，由新产权人另行择日与张先生签订买卖合同履行其义务。

　　变更后的新的房地产权证书登记日期为2011年4月，由于该房地产系动迁安置房属配套商品房，因为其安置对象是特定的动迁安置户，该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外，还受到当地政府相关的地方政策约束。根据上海市的有关政策规定，此类性质房屋受3年限制转让的约束，也就是说在被拆迁人收到该房屋后在3年内不能办理转让手续。王先生与张先生办理房地产转让手续还需提供房地产交易中心出具2008年该房地产的上海市房地产登记薄的登记记录或《拆迁补偿安置协议》。以证明其满足三年可以转让的条件。

　　张先生不需要申报房产税， 国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知（国税 发〔2005〕172号）：个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，也适用《通知》的有关规定。其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定，其购房价格按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定。个人需持其通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得住房的合法、有效法律证明文书，到地方税务部门办理相关手续。

　　除此之外，由于新产权人王小强系继承后出售该房地产需缴纳个人所得税，缴纳的数额为该房地产其享有的份额的20%。

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