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供楼负担大降至37.99% 负资产仅余5宗 VS 2.16%低息肉搏--亲稳舆论引导监测室
2012-08-30
“楼疯”再现香港[XiangGang]。
根据中原城市领先指数,截至8月12日,该指数已攀升至106.85,较近15年来的最高点102.93(1997年6月),已高出近4个点。中原城市领先指数是基于香港[XiangGang]大型地产中介、中原地产的合约成交价编制,反映香港[XiangGang]地产市场价格变动。
这意味着,目前的香港[XiangGang]楼价,已经超越疯狂的1997年。
数据显示,仅年初至今,香港[XiangGang]楼价上涨了近12%。不少普通市民开始望“楼”兴叹。据经络按揭[AnJie]提供数据,截至7月底,香港[XiangGang]住宅均价为6260港元/平方英尺。而历史上的1997年最高点,香港[XiangGang]平均楼价为6208港元/平方英尺。
银行[YinXing]风控考验
1997年“楼疯”后,香港[XiangGang]楼价开始急速下滑。从1997年至2001年,中原城市领先指数从最高峰的102.93,跌至2001年10月的接近40,跌幅高达61%。
在2002年中至2004年初的差不多两年里,该指数曾一度在30至40间徘徊。经络按揭[AnJie]转介首席经济分析师刘圆圆透露,在那段时间,市场充斥着大量投资用途的物业。许多业主因物业价格下跌而深陷“负资产”泥沼,银行[YinXing]也产生了大量坏账。
金管局资料显示,截至2000年6月30日,香港[XiangGang]银行[YinXing]体系内157个机构持有总数3307项收回物业,价值130亿港元,正进行收回程序的物业共2539项,价值60亿港元。1999年1月至2000年6月,上述银行[YinXing]出售收回住宅物业数目占住宅物业市场同期销售总数约3%。
而如今,“楼疯”重现,香港[XiangGang]银行[YinXing]按揭[AnJie]贷款风险又如何?
香港[XiangGang]金管局数据显示,受惠于近期楼价大涨,截至今年第二季,香港[XiangGang]银行[YinXing]业负资产住宅按揭[AnJie]贷款从2003年高峰期的10.6万宗,涉及金额1650亿港元,下降至5宗,涉及金额1600万港元,占整体住宅按揭[AnJie]贷款宗数的百分比仅为0.3%;未偿还贷款金额为1600万港元。
无疑,楼价的上涨,很大程度减少了负资产客户无法还贷的可能。
刘圆圆告诉记者,与1997年相比,表面上看,楼价涨至差不多的位置,但在其背后,许多因素都较当时发生了较大变化。
首先,是按揭[AnJie]比例。刘圆圆透露,在1997年时,香港[XiangGang]居民的供楼负担比例高达93.2%。即,一位月薪1万港元的贷款者,每个月需偿还9320港元的贷款。而目前,这一数字仅为37.99%。
东亚银行[YinXing]个人银行[YinXing]处物业按揭[AnJie]部主管钱伟伦告诉记者,目前,香港[XiangGang]银行[YinXing]业评估坏账风险时,参考的主要因素之一为城市的失业率,以及贷款者的薪资水平等。
其次,1997年后,香港[XiangGang]金管局为避免银行[YinXing]出现大量呆坏账,硬性规定银行[YinXing]严格执行“七成住宅按揭[AnJie]上限”。在这种情况下,即使楼价下挫三成,物业尚不至于沦为负资产,这对银行[YinXing]避免坏账提供了保障。
根据金管局数字,截至今年6月,香港[XiangGang]银行[YinXing]业提供给客户的按揭[AnJie]比率已从1998年6月时的60%,下跌至54.7%。
此外,香港[XiangGang]金管局为了防范银行[YinXing]业信贷风险还出台了一系列监管措施。
钱伟伦告诉记者,从去年开始,香港[XiangGang]金管局5月起要求银行[YinXing]业对物业按揭[AnJie]者进行压力测试。银行[YinXing]会要求在供款利息高于借贷利息2%的情况下,客户的供款占收入的比例不能超过60%。而在借贷时,客户供款占收入的比例不得超过50%。
钱伟伦透露,目前,香港[XiangGang]银行[YinXing]物业按揭[AnJie]的坏账率仅为0.02%,并在这两年一直维持此低位。
利率低企
值得注意的是,目前银行[YinXing]按揭[AnJie]利率不断下降显示,银行[YinXing]在按揭[AnJie]业务方面十分进取。
经络按揭[AnJie]转介研究部数据显示,香港[XiangGang]各大银行[YinXing]的物业按揭[AnJie]平均年利率为2.16%,而在1997至1998年时,这个数字曾高达11.25%。近几个月,一些银行[YinXing]将上述数字从P(港元最优惠利率)-2.7%降到了P-3.1%。例如,若按照汇丰银行[YinXing]的最优惠利率5%计算,上述按揭[AnJie]利率可以低至1.9%,若按照工银香港[XiangGang]最优惠利率5.25%计算,则按揭[AnJie]利率最低可至2.15%。
刘圆圆说,十多年前的利率高位是充分考虑房价风险的结果。然而,如今为什么房价再度攀高,香港[XiangGang]的按揭[AnJie]利
率却持续下降?
“这是市场竞争的结果。”钱伟伦透露,虽然房价高企,但按揭[AnJie]的宗数却较早前萎缩了不少。物业按揭[AnJie]是香港[XiangGang]银行[YinXing]业个人银行[YinXing]业务中重要的盈利来源之一。随着热钱不断流入和成交量放缓,银行[YinXing]需要吸引更多的贷款以保证有关业务的收益水平。
根据经络按揭[AnJie]转介研究部提供的数据,在1997年时,同样是高房价,当时月度新按揭[AnJie]贷款金额和宗数最高点达325亿港元和1.67万宗,可是今年以来的最高点仅为202亿港元和8048万宗。
今年3月,标准普尔发布报告,称香港[XiangGang]银行[YinXing]业信贷膨胀导致风险上升,尤其香港[XiangGang]楼市若下滑,银行[YinXing]对小型开发商的贷款可能出现坏账,此外银行[YinXing]对内地企业的贷款风险也较高。
面对低迷的经济、高企的楼价,提高利率意味着打压经济和楼价,降低利率意味着楼价高企、泡沫横生。这是一场难决的博弈。
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