近日，山东省保障性安居工程和房地产调控工作会议决定，将选择有条件的开发项目进行商品房[ShangPinFang]现房[XianFang]销售[XiaoShou]试点。有专家认为，山东省房地产市场未来一段时间处于“消化库存”阶段。

　　山东省保障性安居工程和房地产调控工作会议决定，自9月1日起，凡不实行预售[YuShou]资金监管的商品住房项目，暂不核发预售[YuShou]许可证书；同时，将选择有条件的开发项目进行商品房[ShangPinFang]现房[XianFang]销售[XiaoShou]试点。消息一出，再次引起热议。

　　山东新政或为“消化库存”

　　在房产调控的大势下，存量房数量上升已成不争的事实，许多楼盘都已“被现房[XianFang]”。

　　截至6月底，中国指数研究院青岛分院统计显示，青岛住宅市场存量接近11万套，创出新高。青岛市住宅市场库存在调控30个月来节节攀升，截至6月30日，该存量已达108357套，这一存量的可售面积是2010年1月份的2.5倍。该院分析师王志霞表示“这一库存量在全国其他二线城市很罕见，甚至超过了某些一线城市的库存量。”如果按照之前6个月(包含6月份)的平均销售[XiaoShou]速度计算，青岛目前的这个库存量的消化周期约为25.83个月，库存量和消化周期都已达到历史高点。

　　同时根据山东统计局发布的数据显示，山东省1-5月份商品房[ShangPinFang]待售面积仍保持较高水平，但房屋销售[XiaoShou]降势趋缓。1月-5月，山东省固定资产投资9613.2亿元，增长20.1%，增幅比1月-4月小幅回落0.1个百分点。其中，房地产开发投资1492.8亿元，增长11.5%，增速比1月-4月回落1.6个百分点。

　　专家分析认为，参照前5个月的销售[XiaoShou]状况，山东省房地产市场未来一段时间仍处于“消化库存”的阶段。

　　期房占了一手房交易的90%

　　调查发现，烟台市在售的楼盘，绝大多数都是期房销售[XiaoShou]。“基本上房屋主体工程过三分之一，就可以按照相关部门的要求办理预售[YuShou]许可证。”金海名园工作人员说，从开盘计算，交房至少也得一年半以后。

　　记者走访了多家售楼处，发现最快交房的也得到今年年底了，有的楼盘甚至2014年12月才交房，几乎没有一个楼盘有现房[XianFang]卖，最多有个“准现房[XianFang]”再有几个月就可以交付的房子。“想要现房[XianFang]的话，都得去房屋中介找了，售楼处一般没有。”新天地都市广场工作人员说。从相关部门的统计来看，一手房的交易当中，期房占到了90%，现房[XianFang]只占10%。

　　鼓励现房[XianFang]销售[XiaoShou]是有益尝试

　　山东将总结改善商品房[ShangPinFang]预售[YuShou]管理办法，开展商品住房现房[XianFang]销售[XiaoShou]试点。分析人士认为，这意味着商品房[ShangPinFang]预售[YuShou]制度将迎来变局，虽然目前只在有限范围内试点，影响也会有限，但如果未来形成趋势，无疑将对开发商资金链产生撼动。随着调控触及开发商“切身之痛”，各方博弈加剧，楼市调控步入深水区。

　　商品房[ShangPinFang]预售[YuShou]制度始于1994年出台的《中华人民共和国城市房地产管理法》，目的是降低企业资金门槛，促进房地产开发和销售[XiaoShou]。按照该法律规定，商品房[ShangPinFang]预售[YuShou]所得款项，必须用于有关的工程建设。2010年，住建部出台文件，对这一制度进行规范。

　　作为当前房地产市场的一项基本制度，预售[YuShou]制对开发商的重要性究竟有多大？根据国家统计局数据，1-7月，房地产开发企业本年到位资金50832亿元，其中定金及预收款12750亿元，占比超过25%。这就不难理解，为什么在本月初传出预售[YuShou]制度调整的消息后，开发商几乎异口同声地表示反对。

　　当前，全国绝大部分新建商品房[ShangPinFang]以期房形式进行销售[XiaoShou]，在这种销售[XiaoShou]模式中，信息公开、明码标价、一房一价等较繁琐的预售[YuShou]要求，以及商品房[ShangPinFang]项目较分散的布局，正使得预售[YuShou]制度面临监管难的困境。同时，若房地产市场形势不佳，在期房销售[XiaoShou]中，处于弱势一方的购房者则要承担巨大风险。

　　同时，与预售[YuShou]制度伴生的期房销售[XiaoShou]模式，已成为投资客青睐的投资渠道。由于期房销售[XiaoShou]价格相对不高、投资收益较高，一些投机投资性购房者通过期房交易来获取利益。相比之下，现房[XianFang]的市场价值较稳定，价格波动较小。因此，鼓励现房[XianFang]销售[XiaoShou]无疑是有益尝试。

　　事实上，山东试点并未从根本上“撼动”预售[YuShou]制度，对市场和房企资金面的影响不大。但启动这一试点，具有积极意义。

　　名词解释

　　商品房[ShangPinFang]预售[YuShou]制度

　　商品房[ShangPinFang]预售[YuShou]是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预先支付定金或房款的行为。具体来说，习惯上把在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的、没取得房屋产权证的房屋称为期房。开发商出售期房称为预售[YuShou]，购房者买房时就要与开发商签订房屋预售[YuShou]合同。这个制度即为商品房[ShangPinFang]预售[YuShou]制度。据蓝色快报、中国证券报