一份计生委的报告，无意间点出未来楼市版图：房地产“四分天下”的格局，将向以刚需为主要根基的金字塔型之阶梯供应结构过渡。这恐怕是许多人所始料未及的。

　　《理财周刊》：

　　计生委“报告”未来楼市版图

　　文/蔡为民

　　日前，计生委发布《中国流动人口[LiuDongRenKou]发展报告2012》 ，市场波澜不惊。但在我看来，该报告相当有意思，貌似与房地产无涉，其实密切相关，几近完美地点出了当前房地产问题与困境之所在。

　　农民工第二代将成楼市主力？

　　简言之可归纳为三点，首先是全国流动人口[LiuDongRenKou]高达2.3亿，占总量的17%，且平均年龄仅28岁，而值得注意的是，这些“80后”多系随父母进城的农民工第二代，甚至根本就是在城里出生，不懂农业生产，已经成为城市[ChengShi]人口的新生力量，未来当然也不会再回农村。

　　事实上，计生委的调查数据亦已提出相关佐证：超过3成的人在流入地居住生活超过5年，从事目前工作的平均时间近4年，全年平均回老家次数不足2次。

　　以上状态似乎显示，庞大流动人口[LiuDongRenKou]的刚需购房，是现在及将来房地产市场的主力。因为这2.3亿流动人口[LiuDongRenKou]当中，超过7成家庭[JiaTing]是租房居住。但探究细节却可发现，实质上恐怕並不见得如此，或者至少是有一定难度的，因为调查同时也显示，当前流动人口[LiuDongRenKou]连基本的“五险一金”的参加比重都不超过三成，签订劳动合同的亦仅过半（51.3%），可见其工作及收入状况並不理想。

　　流动人口[LiuDongRenKou]占据一线城市[ChengShi]半壁江山

　　此外，透过计生委的流动人口[LiuDongRenKou]调查报告，至少有两个矛盾或怪象值得玩味。首先是房价收入比（一般城镇12.07倍、一线城市[ChengShi]至少15倍）与住房[ZhuFang]自有率（全国范围达84.7%）都居高不下，这显得有些格格不入。

　　理论上房价收入比趋高，则势必压制住房[ZhuFang]自有率，因为买得起的人会相应减少，但我国却一反世界常态同步向上。问题到底出在哪里？我看一方面是 “住房[ZhuFang]自有率”的计算公式本身就存在争议：自有（私有）住宅建筑面积÷实有住宅建筑面积×100%=住房[ZhuFang]自有率。如此“齐头式”算法，明显漠视富裕家庭[JiaTing]多套房，贫困家庭[JiaTing]无自有住宅的现实。另一方面是相当比例的家庭[JiaTing]其自有住房[ZhuFang]是1998年房改启动，由公转私而来，并非纯粹的商品房。再一方面是这两组数据只统计户籍家庭[JiaTing]，忽略流动人口[LiuDongRenKou]及其家庭[JiaTing]占比逐步提高。以四大一线城市[ChengShi]为例，北京、上海、广州、深圳的常住人口分别是2018.6万、2301.91万、1270.08万、1035.79万，而其户籍人口却仅1277.9万、1419.36万、794万、280余万，可见流动人口[LiuDongRenKou]及其家庭[JiaTing]数量之大，尤其深圳更高达7成以上！如此一来，当然就使上述数据失真。

　　未来楼市版图悄然重划

　　另一个怪象则是，一边是公租房乏人问津，一边是70%以上需要住房[ZhuFang]的流动人口[LiuDongRenKou]家庭[JiaTing]却租房不易。之所以如此，主因应该在于公租房往往位置偏远，且缺乏生活与商业配套，而其租金又仅仅略低于周边行情，于是对流动人口[LiuDongRenKou]的诱因尽失，因为就算租得起也出不去（无交通系统）、待不住（无就业机会），如同“坐困愁城”。

　　但无论如何，这些“以量取胜”的城市[ChengShi]生力军，仍将对后续楼市消费结构产生不小影响，而透过流动人口[LiuDongRenKou]的属性、工作及收入状况，我判断主要体现在城市[ChengShi]偏郊地区以首购、刚需为主的现象，将由一、二线城市[ChengShi]向三、四线城市[ChengShi]蔓延，其中保障性住房[ZhuFang]势必占可观比例，由此也不难看出地铁房的重要性逐步显现。更加值得关注的是，在限购继续执行的大前提下，以往因荣景驱动，开发商拼命推高产品档次，以牟取、创造利润，从而呈现高端、中高端、中端、中低端房地产“四分天下”的格局，将向以刚需为主要根基的金字塔型之阶梯供应结构过渡。当然，这也与市区土地供给匮乏正相关。

　　一份计生委的报告，无意间点出未来楼市版图，这恐怕是许多人所始料未及的。