曾被国土资源部（以下简称“国土部”）挂牌督办并被勒令停工的重庆中海[ZhongHai]黎香湖项目[XiangMu]近日重现江湖，将于10月推出120多套独栋别墅入市销售。

　　中海[ZhongHai]黎香湖项目[XiangMu]于2011年4月17日因涉嫌土地[TuDi]“以租代征”被列入国土部挂牌督办的违法占地黑名单中，并被处以412.45万元罚款，事发地重庆南川区8名政府官员被处以党纪政纪处分。

　　但事隔一年后，该项目[XiangMu]已重新复工，被免职、降职的政府官员也异地复官。据知情人士对记者透露，“这是因为在这一年当中，项目[XiangMu]开发商重庆中海[ZhongHai]黎香湖投资有限公司(以下简称“中海[ZhongHai]投资”)采用购买地票的方法，和当地政府通过‘占补平衡’的形式，让项目[XiangMu]重新符合重庆市政府批复的土地[TuDi]利用总体规划，最后该项目[XiangMu]各项证件齐具，从而得以如期开盘。”

　　中海[ZhongHai]投资相关负责人也在答复记者的邮件中表示，“目前项目[XiangMu]已取得用地审批手续，其违法状态已经消除，中海[ZhongHai]投资不会退出黎香湖项目[XiangMu]，中海[ZhongHai]以后将严格按照《土地[TuDi]管理法》以及相关法律法规的规定开发项目[XiangMu]。”

　　亚太城市发展研究会房地产分会会长陈宝存对记者表示，“这种案例目前非常普遍，地方政府招商引资过程中在集体土地[TuDi]使用上也很少采取禁地形式，而最后通过罚款使土地[TuDi]利用合法化已成为行业的潜规则。”

　　土地[TuDi]“以租代征”始末

　　黎香湖项目[XiangMu]位于重庆市南川区黎香湖镇，是一个以城乡统筹为名的大型农业综合开发项目[XiangMu]，距离重庆市主城区只有50分钟车程。

　　2008年8月，中国海外集团（以下简称“中海[ZhongHai]外”）与南川区政府签订投资协议，由其整体开发黎香湖片区。随后，中海[ZhongHai]外在南川注册成立重庆中海[ZhongHai]黎香湖投资有限公司，负责项目[XiangMu]的建设和运营，整个项目[XiangMu]总占地2万余亩，项目[XiangMu]总投资超过100亿元。

　　因为该项目[XiangMu]是大型企业和政府“联姻”，所以项目[XiangMu]进展得非常顺利，但就在黎香湖项目[XiangMu]一路高歌猛进的时候，该项目[XiangMu]上了国土部挂牌督办的违法占地案黑名单。

　　按照此前中海[ZhongHai]投资与重庆南川区政府的协议，中海[ZhongHai]投资要为当地农民建设10万平方米安置房，然后腾出耕地给当地政府做耕地指标，政府由此从别的区置换建设用地指标，转换到这个地区给其开发房地产项目[XiangMu]。

　　此外，中海[ZhongHai]投资还要为当地建设超过10公里的旅游通乡公路。中海[ZhongHai]投资还与村民签订协议，要求农民以入股的形式将土地[TuDi]交出，供企业使用，中海[ZhongHai]投资则要规划占地500亩的苗圃等项目[XiangMu]，供当地农民就业。

　　由于黎香湖片区原来规划是农业和林地，要想进行商业化的物业开发，就必须调整功能区规划和控制性规划。2009年1月，南川区委书记谭大辉就要求，南川区规划部门要尽快完善项目[XiangMu]建设用地规划和土溪集镇调整规划。中海[ZhongHai]投资也多次要求政府尽快解决土地[TuDi]指标问题。

　　但时至2010年底，相关的规划调整及用地指标等系列问题并没有解决。而此时，中海[ZhongHai]投资按照协议先行开始建设的道路、农民安置房和苗圃、湿地公园等项目[XiangMu]大部分已经竣工。这些前期建设项目[XiangMu]，在土地[TuDi]执法检查中就撞上了枪口，大部分成了“违建”，并成为国土部挂牌督办的土地[TuDi]违法案件。

　　国土部称，中海[ZhongHai]投资的安置房和通乡公路两个项目[XiangMu]采取以租代征方式，共违法占用耕地304.65亩、林地83.94亩、其他土地[TuDi]23.86亩，合计412.45亩，用地违反土地[TuDi]利用总体规划。

　　2011年1月，重庆南川区国土资源和房屋管理局作出行政处罚，没收重庆中海[ZhongHai]黎香湖投资有限公司在违法占用土地[TuDi]上新建建筑物2.35万平方米，道路6.139公里，并处每平方米15元罚款，共计412.45万元。

　　被国土部通报后，2011年6月11日，南川区政府要求旅游通乡公路征地区域外的农民签订退地承诺书，政府对他们进行“农转非”，借此取得了农民的土地[TuDi]，补偿标准按耕地每亩1.2万元进行，同时政府提取其中80%给农民买社保，被没收到地方政府的旅游通乡公路也已开始办理征地相关文件。6月17日，当地政府和中海[ZhongHai]投资、相关施工方等即召开黎香湖项目[XiangMu]复工专题会，安排项目[XiangMu]近期细化工作，6月21日重庆中海[ZhongHai]黎香湖项目[XiangMu]正式复工。

　　“目前我们其他的项目[XiangMu]都已按照《土地[TuDi]管理法》的规定完善了相关用地审批手续，土地[TuDi]性质均符合重庆市土地[TuDi]利用总体规划。”中海[ZhongHai]投资上述负责人在答复记者的邮件中表示，安置房和通乡公路两违法占地项目[XiangMu]在国土部挂牌督办后，已按处罚规定收归国有，其违法状态已消除。目前开工的项目[XiangMu]不存在违法占地问题，所以顺利开盘没有任何问题。

　　记者随后致电国土部，国土部耕地保护司相关人士表示，目前该项目[XiangMu]合法与否，在于现行项目[XiangMu]的复工是否符合相关的法律法规，具体情况有待调查。

　　“占补平衡”更换买单者

　　“这件事情跟企业没有任何关系，是地方政府和国土部在博弈，同时也暴露了一个问题：占补平衡已完全常态化，只不过买单者成了开发企业。”北京市京鼎律师事务所律师杜兆勇对记者表示。

　　土地[TuDi]占补平衡标准是由各地国土资源局、财政局依据当年复垦协议面积及调剂价格，计算市级及各区应负担的耕地“占补平衡”费用的标准。“具体来说就是每年地方政府都有土地[TuDi]利用指标，比如2012年该区域的土地[TuDi]利用总指标是1000公顷，但在实践过程中使用了1500公顷，那就是说该区域超过土地[TuDi]利用指标500公顷，那么这500公顷的项目[XiangMu]就不符合土地[TuDi]利用总体规划，属于不合法项目[XiangMu]。”杜兆勇指出，“中海[ZhongHai]黎香湖项目[XiangMu]共违法占地412.45亩，被指用地违反土地[TuDi]利用总体规划，也就是说这412.45亩超过了当年南川区的土地[TuDi]利用指标。”

　　显然重庆中海[ZhongHai]黎香湖项目[XiangMu]重返市场采取的就是土地[TuDi]占补平衡的方法。根据国家要求的占补平衡原则规定，占地后需补充相同数量和质量的耕地。而这种模式具体在重庆就是“地票模式”，以“先补后占”替代“先征后补”。

　　“你在A地区用地超过了指标500亩，那么你可以在B地区把荒地转变为耕地500亩。现在占补平衡不仅仅流行于各地区，也已经跨越了省份限制，我知道的案例中就有河北省超过的土地[TuDi]利用总指标，去内蒙古自治区补回耕地的案例，因为发达地区土地[TuDi]利用指标非常紧张，项目[XiangMu]又非常多，采取禁地出让的形式非常少，而欠发达地区土地[TuDi]利用指标比较宽松，招商项目[XiangMu]并不是很多，所以跨省域的占补平衡已经成为行业潜规则，并已被纳入政绩考核指标中。”万方地产(000638,股吧)股份有限公司运营总监韩国龙向记者介绍。

　　“目前中海[ZhongHai]投资已购买了2000亩地票，用以解决黎香湖项目[XiangMu]的用地指标问题。”中海[ZhongHai]投资上述负责人对记者表示。