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汤臣中心业主物业纷争四起 酬金制下业委会遭信任危机--亲稳舆论引导监测室
2012-09-12
东方网9月3日消息:今年8月21日,在本市浦东新区汤臣中心大厦里上演一幕闹剧:物业[WuYe]公司以消防不合格为由,对某位业主[YeZhu]实施了断水断电,致使该业主[YeZhu]存放于冰箱中的药物损毁,损失估计达十多万元。一石激起千层浪,短短几个小时内,物业[WuYe]公司办公室内聚集起了业主[YeZhu]及其朋友共十多人,双方展开了一场“谈判”,期间曾多次拨打110。至此,汤臣中心部分业主[YeZhu]与物业[WuYe]公司和业委会[WeiHui]数年的积怨终于浮出水面。
物业[WuYe]擅断水电 业主[YeZhu]存放药品被毁
8月16日,汤臣中心业主[YeZhu]徐先生刚回到国内,就接到了来自房产中介公司的电话,称物业[WuYe]公司于前日进入自己的房间,以消防不合格为由拉掉了水、电供应。由于房间的冰箱内存放着贵重的药品,徐先生即刻委托同事前往查看,并分别于17日和19日多次拨打110,希望借助警方的力量让物业[WuYe]公司恢复水、电供应,但均无果而终,“每次都是民警来了,物业[WuYe]表面答应,但实际并没有去做”。
21日上午10时许,记者来到位于张杨路188号的汤臣中心大厦,只见物业[WuYe]办公室内已聚集了十多位业主[YeZhu]及其友人,双方就物业[WuYe]擅自断水断电一事进行交涉。为什么要断电?什么时候能恢复?是双方矛盾的焦点所在。在众人的质问声中,原先一直三缄其口的物业[WuYe]王经理最终承认是由于业主[YeZhu]装修时破坏了消防安全设施所致,并点头默认断水断电的行为经自己允许。
由于现场业主[YeZhu]情绪较为激动,汤臣中心所属上海浦东房地产物业[WuYe]管理有限公司相关部门经理和律师也随后赶来,共同协商处理此事。直至22日上午,徐先生房间内的水电供应方才恢复,但损失已经造成,“里面有存放的药品,估计超过10万元”。事后,徐先生透露,22日上午,浦房物业[WuYe]总公司再次派人到场督办此事,但当时具体实施断水断电的该名工作人员却拒绝执行,万般无奈之下,浦房物业[WuYe]只得强行打开电闸箱,待恢复供电后,再在电闸箱外贴上封条,称“再有人打开电闸箱,则属个人行为,与总公司无关”。同样实行酬金制管理模式的香谢丽花园,每半年对外公布财务收支情况。
矛盾由来已久 业委会[WeiHui]被疑暗箱操作
事实上,汤臣中心的部分业主[YeZhu]与物业[WuYe]公司和业委会[WeiHui]的矛盾由来已久。早在2009年,汤臣中心开发商因在大堂内引入银行营业,遭到了业主[YeZhu]们的反对,为此拿出500万元作为补偿款,平息此次风波。但据一些业主[YeZhu]称,这笔款项没有存入维修基金账户,而是全部花在了一些工程项目上,这些项目并没有经过公开的招投标过程,也未进行公示,甚至连一些业委会[WeiHui]成员也不清楚。
业主[YeZhu]王先生住在汤臣中心A座15楼,他告诉记者,汤臣中心的物业[WuYe]费为10元/月/平方米,每年物业[WuYe]费收入可达上千万元,这么一笔巨款的去向却从未做到公开透明。王先生称,汤臣中心目前已经历过五任物业[WuYe],而自从3年前现任业委会[WeiHui]上台后,账目就渐渐地不公开了。
记者了解到,汤臣中心与物业[WuYe]公司目前为酬金制模式,即在预收的物业[WuYe]服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金,支付给物业[WuYe]管理企业,其余金额全部用于物业[WuYe]服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主[YeZhu]享有或者承担。据一些业主[YeZhu]称,物业[WuYe]费中去除物业[WuYe]公司酬金的部分都存入了业委会[WeiHui]开设的银行账户中,称由业委会[WeiHui]和物业[WuYe]公司共同管理,但实际上,由于账目不够透明,业主[YeZhu]们纷纷将矛头指向了这个账户上。
“项目招投标结果及预算从未公示,难免令人怀疑其中是否有个别人在暗中操作”。李先生是业委会[WeiHui]成员之一,他告诉记者,每次账户内金额的进出都必须由业委会[WeiHui]主任敲章,但奇怪的是,业委会[WeiHui]其他成员对此都毫不知情。今年6月,汤臣中心十多位业主[YeZhu]联名向潍坊街道房办和市信访办要求物业[WuYe]公开账目,但至今未果。实行“财务共管”后,香榭丽花园的财务收支有了结余,但一些业主[YeZhu]对这一模式的质疑却从未停止。
“酬金制”现盲点 “财务共管”引微词
无独有偶,同属浦房物业[WuYe]管理的香榭丽花园于2005年就实行酬金制模式,在这7年的发展已渐渐成熟。业委会[WeiHui]黄主任告诉记者,由于起初业委会[WeiHui]没有介入监管,造成2007年财务亏损达20万元,2008年选聘物业[WuYe]公司时,业委会[WeiHui]提出了几项原则,其中就包括要实行酬金制下的财务共管模式,即双方共设一个银行账户,所有物业[WuYe]管理费的收支必须由业委会[WeiHui]盖章签字。由于业委会[WeiHui]介入监管,2008年小区财务收支结余达30万元,而2011年累计结余则达到了58.7万元。
与汤臣中心不同的是,香榭丽花园每半年的收支情况都会张贴在小区公告栏里,业委会[WeiHui]中包含了具有工程、绿化、财务、安保等监督小组,全过程参与物业[WuYe]管理活动。但即便如此,“财务共管”的模式依然遭到了一些业主[YeZhu]的质疑:“业委会[WeiHui]的角色就容易错位,从监督者变成谋利的主体,这个账户也为业委会[WeiHui]成员领取占用业主[YeZhu]的公共费用提供了平台”。
对于此类质疑,黄主任表示这由于业主[YeZhu]对于操作过程不了解所致,她告诉记者,如果业委会[WeiHui]发现小区某处需要进行维修,则需要报告物业[WuYe]公司,由物业[WuYe]公司公开进行招投标,并将报价告知业委会[WeiHui],经过几番“讨价还价”后最终选定工程承包单位,而资金从该账户中流出则必须经过预算审核、工程决算审核和银行审核三大关,并非业主[YeZhu]理解的“业委会[WeiHui]想提就提”。
浦房物业[WuYe]负责综合管理的袁经理称,实行酬金制下,物业[WuYe]公司受到了更多的监管,但相比包干制而言减轻了不少的风险。但他未对汤臣中心日前发生的纷争作出解释。截至记者发稿,未能联系到潍坊街道房办负责人,而汤臣中心业委会[WeiHui]主任亦拒绝了记者的采访。
[记者手记]酬金制下业委会[WeiHui]权力由谁监管?
酬金制,一般是西方等发达国家所采用的物业[WuYe]管理模式,以社区居民代表为主体,来选聘物业[WuYe]公司,物业[WuYe]根据业委会[WeiHui]签订的合同办事,如果没有达到合同约定,业委会[WeiHui]有权扣钱甚至解约。按照西方的管理,酬金制的物业[WuYe]小区,业委会[WeiHui]的权利较大,但同样也承担了对业主[YeZhu]负责、协助物业[WuYe]公司做好工作等重任。
记者从上海市房管局了解到,目前本市小区大多实行包干制的物业[WuYe]管理模式,只有少数小区推行酬金制,这个数字不超过20%。市房管局一位工作人员坦言,实行酬金制,物业[WuYe]管理将是一种完全市场化的运行,不仅要求业委会[WeiHui]成员具备较高的个人素质和相关知识,而且服务也更为细化,事无巨细都要由业主[YeZhu]决定,业主[YeZhu]按照预算依据个人所属面积分摊相关费用。
然而在我国,业委会[WeiHui]的角色却显得有些尴尬,我国现行《物业[WuYe]管理条例》只明确了业委会[WeiHui]“出生”的合法性,却未能给业委会[WeiHui]明确的法律地位,也没有对业委会[WeiHui]作出权责利界定,自然也缺乏相应的监管机构,而街道房办对业委会[WeiHui]行使的也只是“业务指导”。为此,尽快弥补法律空白,方有助于业委会[WeiHui]在社区中开展工作,让业主[YeZhu]放心。
上海天闻律师事务所戎朝律师认为,业主[YeZhu]和业委会[WeiHui]是通过《物权法》等法律规定的民事法律关系进行规制,此外还有“业主[YeZhu]公约”,如果越权则可视为违约行为。按照《物权法》规定,业主[YeZhu]大会或者业主[YeZhu]委员会作出的决定侵害业主[YeZhu]合法权益的,受侵害的业主[YeZhu]可以请求人民法院予以撤销。
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