我省出台保障[BaoZhang]房建设管理意见

　　近日，我省出台《关于加强保障[BaoZhang]性安居工程建设和管理的意见》。意见要求，各级政府用于保障[BaoZhang]性住房[ZhuFang]的投资及其增值收益要转化为政府持有产权的保障[BaoZhang]性住房[ZhuFang]，到2015年，每年新增政府持有产权的保障[BaoZhang]性住房[ZhuFang]力争达到当年新增保障[BaoZhang]性住房[ZhuFang]总量的1/3。到“十二五”末，逐步建立以公共租赁住房[ZhuFang]为主的多层次城镇住房[ZhuFang]保障[BaoZhang]体系，全省住房[ZhuFang]保障[BaoZhang]覆盖面基本达到20%。

　　意见要求，严格执行国家和省规定的建设管理程序和廉租住房[ZhuFang]、公共租赁住房[ZhuFang]、经济适用住房[ZhuFang]建设标准，限价商品住房[ZhuFang]单套建筑面积控制在90平方米以内，设区市、县(市)政府在土地出让和项目立项时，要明确住房[ZhuFang]销售价格、套型面积、销售对象等限制性条件，并严格按照限制性条件开发建设和定向销售。农村危房改造新建住房[ZhuFang]建筑面积原则上控制在40至60平方米。

　　意见明确，我省将落实保障[BaoZhang]性住房[ZhuFang]双配建制度。对公开出让的商品住房[ZhuFang]用地项目，按不低于项目住宅总建筑面积10%的比例配建廉租住房[ZhuFang]和公共租赁住房[ZhuFang]，并在规划和出让条件中予以明确。在商品住房[ZhuFang]项目中配建的廉租住房[ZhuFang]、公共租赁住房[ZhuFang]，按合同约定无偿移交给政府，或由政府以约定的价格回购。集中建设的保障[BaoZhang]性住房[ZhuFang]小区，商业和综合服务设施面积占小区总建筑面积的比例不得低于10%，以完善小区商业网点配置。

　　意见提出，我省将开展保障[BaoZhang]性住房[ZhuFang]统筹建设、并轨运行试点工作。按照“统筹建设、租补分离、梯度保障[BaoZhang]、统一管理”的原则，试点城市可将廉租住房[ZhuFang]、公共租赁住房[ZhuFang]与经济适用住房[ZhuFang]并轨，统称为保障[BaoZhang]性住房[ZhuFang]，相应的保障[BaoZhang]对象统一纳入保障[BaoZhang]性住房[ZhuFang]保障[BaoZhang]范围。保障[BaoZhang]性住房[ZhuFang]按国家和省有关规定申请及使用中央、省级补助资金，执行各项税费减免优惠政策，统一规划建设，统一进行管理。条件成熟的试点城市，可探索廉租住房[ZhuFang]、公共租赁住房[ZhuFang]、经济适用住房[ZhuFang]、限价商品住房[ZhuFang]统筹建设、并轨运行的住房[ZhuFang]保障[BaoZhang]模式。

　　意见还规定，廉租住房[ZhuFang]租赁补贴每季度最后一个月25日前要全部发放到位，有条件的地方可按月及时足额发放。经济适用住房[ZhuFang]和限价商品住房[ZhuFang]购买不足5年的，不得上市交易。购买人因特殊原因确需转让的，由政府按原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。(河北日报 记者刘清波)

　　9月份起全面评估保障[BaoZhang]房分配

　　确保保障[BaoZhang]性住房[ZhuFang]竣工验收后3个月内实现分配到户敢在安居工程质量上偷工减料，坚决“顶格”处理要让每一户符合条件的家庭都能平等享受住房[ZhuFang]保障[BaoZhang]我省9月份起全面评估保障[BaoZhang]房分配

　　8月30日，我省召开了全省保障[BaoZhang]性安居工程工作会议。副省长宋恩华表示，省政府将对分配入住实行目标责任管理，把“入住率”列入考核评价各市工作的重要内容；对工程质量问题处置上要实行一票否决；9月份起，将从制度、过程、结果三个方面对各地保障[BaoZhang]房分配工作进行全面评估，确保实现全过程公开、全方位监督。 当日的会议通报了全省保障[BaoZhang]性安居工程工作进展，还就近期省委、省政府督查，住建部巡查和省级督导核查员检查等堪称“细筛”式检查过程中所发现的一些不容忽视的问题，进一步重申了工作要求。

　　分配公平是“生命线”9月份起全面评估

　　目前，我省各地已全面建立了保障[BaoZhang]房分配准入审核机制，实行“三级审核、两级公开”，力求做到“过程公开透明、结果公平公正”。如何确保分配公平、高效？宋恩华说，全程公开是前提，严格执行是关键、健全机制是保障[BaoZhang]。 针对目前个别地方住房[ZhuFang]保障[BaoZhang]准入标准制订存在不合理因素，省住建厅厅长朱正举表示，分配是大事儿，省住建厅将于9月份起组织专家对各市保障[BaoZhang]房分配的政策、过程、准入条件和结果等进行评估，以期完善分配制度，健全保障[BaoZhang]机制。

　　项目竣工验收后三个月内分配到户

　　确保“入住率”是我省今年提出的确保“三率”(即开工率、竣工率、入住率)中的一项硬任务。截至8月底，各地已分配入住保障[BaoZhang]性住房[ZhuFang]和棚户区改造住房[ZhuFang]项目217个、7.7万套。其中廊坊市分配入住完成率为全省之最，已超过90%。

　　据了解，配套设施不完善是个别项目目前无法分配入住的主要原因。而这与我省明确提出的“保障[BaoZhang]房建设要坚持合理布局，要按照"大分散、小集中"的原则科学选定项目选址，将保障[BaoZhang]房项目优先安排在交通便利、基础设施齐全、公用事业完备、就业生活方便的区域”的要求相左。 朱正举说，每个项目都要坚持“三个同步”，即配套设施要与保障[BaoZhang]房项目同步设施、同步开工、同步竣工验收。对配套设施未按照规划建设的，不予竣工验收。已竣工验收后，必须在三个月内实现分配入住。“入住率”已列入考核各设区市工作的重要内容。

　　工程质量红线威慑实行一票否决

　　我省安居工程建设质量走在全国的前列，并得到住建部的肯定。宋恩华再次重申，对质量问题实行“零容忍”，各地要全力抓好预防。同时，严抓问题处置。对工程质量管理混乱、质量存在严重问题的，坚决依法上限“顶格”处罚。问题特别严重的，要降低或吊销企业资质，注销个人执业资格。 朱正举表示，工期必须服从质量。我省仍将继续实行定期监督检查和不定期暗访制度。

　　严格执行“双配建”增强“造血”机能

　　自2011年3月1日起，我省推行强制配建措施，即新挂牌出让的商品房用地项目，一律按照总建筑面积配建各占5%的廉租住房[ZhuFang]和公共租赁住房[ZhuFang]，统筹解决配套问题。这是我省的一项创新性举措。从政策实施一年多的情况来看，这一举措对稳定房源筹集渠道、增强保障[BaoZhang]房的“造血”能力起到了重要的作用。但检查中发现，强制配建政策未得到严格执行。 朱正举说，“双配建”政策必须强化落实。对不能按照要求落实政策的部门将追究相关责任。对2011年3月以后出让地块上建设的商品房小区，没有按规定实施配建的项目，相关地区必须书面说明原因并报省安居办。

　　打通界限，有序推进“四房”并轨

　　保障[BaoZhang]房并轨就是将廉租房、公租房等各类保障[BaoZhang]房并轨，统称为保障[BaoZhang]性住房[ZhuFang]、相应的保障[BaoZhang]对象统一纳入保障[BaoZhang]性住房[ZhuFang]保障[BaoZhang]范围，按照“统筹建设、租补分离、梯度保障[BaoZhang]、统一管理”的原则，力求最大限度争取资金支持，最大限度方便群众，最大限度便捷分配管理。 据悉，石家庄、廊坊、邯郸三市已实施廉租住房[ZhuFang]与公租房“两房”并轨。我省将继续扩大试点范围。已实施“两房”并轨的城市将实行廉租房、公租房与经适房“三房并轨”，有条件的地方还可能实行廉租房、公租房、经适房和限价房“四房并轨”。

　　吸纳部分保障[BaoZhang]对象，参与物业管理

　　据了解，在保障[BaoZhang]房小区管理上，我省坚持以服务促和谐，通过定期回访、定期召开座谈会，广泛听取保障[BaoZhang]对象对房屋使用、设施配套、小区管理等方面的意见。 朱正举说，各地要针对保障[BaoZhang]房小区及保障[BaoZhang]对象的实际情况，发挥市场机制作用，为住户提供专业化的物业服务和管理，确保服务质量。此外，还要探索保障[BaoZhang]性住房[ZhuFang]小区自我管理的运营模式，吸纳部分保障[BaoZhang]对象参与小区物业管理，既可解决就业问题，又能强化主人翁意识。

　　明年贫困县不再下达硬性公租房任务

　　会议还就明年的保障[BaoZhang]性安居工程工作提出了三项要求，即各地要结合“十二五”中期评估结果和明年工作任务，做到“三个明确”明确建设任务、土地供应规模、资金需求盘子；研究确定各类保障[BaoZhang]房需求结构，积极与大中专院校和大型企业联系，通过引入市场机制扩大公租房建设规模；今年10月底前确定明年各类保障[BaoZhang]房建设规模，提前做好项目选址、拆迁补偿、手续办理等前期准备工作。 会议特别提出，各地要科学设计保障[BaoZhang]性住房[ZhuFang]种类构成，建设任务安排要向公租房倾斜，继续把市辖区作为新建保障[BaoZhang]房的主体，县(市)可以从保障[BaoZhang]民生、服务园区的角度，适度安排建设任务。对贫困县(市)和保障[BaoZhang]房源“相对饱和”的地方，不得再下达该类别保障[BaoZhang]房任务。(燕赵都市报 记者张洁)

　　评论：如何封杀保障[BaoZhang]房牟利空间

　　住建部日前完成了《基本住房[ZhuFang]保障[BaoZhang]条例》草稿的起草工作。在草稿中，“购置政府投资建设保障[BaoZhang]性住房[ZhuFang]须和政府"按份"共有产权”成为刚性规定，据参与草稿讨论的专家介绍，共有产权将最大限度地制约保障[BaoZhang]性住房[ZhuFang]的牟利空间。

　　购置型保障[BaoZhang]住房[ZhuFang]主要包括两限房和经适房。近年来，一些地方的经适房发挥了住房[ZhuFang]保障[BaoZhang]的积极作用，但也暴露出诸多问题，比如一方面是大量低收入乃至中等收入家庭面临住房[ZhuFang]困难，另一方面却是本该用于住房[ZhuFang]保障[BaoZhang]的经适房成为投资、投机客名下的“恒产”。是以，虽然千呼万唤的住房[ZhuFang]保障[BaoZhang]立法最终“降格”为《基本住房[ZhuFang]保障[BaoZhang]条例》，但其对保障[BaoZhang]房牟利的规制依然被寄予厚望。

　　正如参与草稿讨论的专家观察到的，按照《民法》，在共有产权模式下，如果购置人有意出售保障[BaoZhang]房，只有两种选择，一是优先转让给共有产权人，从而实现了政府的优先回购权；二是向政府购买共有部分的产权来获得完全产权。在地方政府对房屋价格的确定拥有操作空间的情势下，如果操作得当，显然会制约保障[BaoZhang]房交易环节的牟利空间。

　　但是，由于目前两限房和经适房往往是购置人的“恒产”，不仅仅存在保障[BaoZhang]房交易环节的牟利空间，还存在房屋保有环节的牟利空间，譬如转借、转租或者改变用途。而《基本住房[ZhuFang]保障[BaoZhang]条例》草稿重点压制了交易环节的牟利空间，在遏制保有环节的牟利空间上却力不从心。

　　之所以不能遏制保障[BaoZhang]房保有环节的牟利空间，关键在于经适房等购置型保障[BaoZhang]住房[ZhuFang]退出机制不健全，过渡性的保障[BaoZhang]性住房[ZhuFang]变成了购置人的“恒产”。《基本住房[ZhuFang]保障[BaoZhang]条例》草稿第42条规定，承购人转让保障[BaoZhang]性住房[ZhuFang]的，直辖市、市、县人民政府在同等条件下享有优先购买的权利。在条例草稿中，只规定了购置人转让、出售保障[BaoZhang]房的条件，却没有涉及“按份”享有产权的地方政府“主动”购买购置人共有部分的产权。这种情势下，保障[BaoZhang]房变成“恒产”的格局并没有被打破。

　　按照《物权法》的规定，共有产权是指：不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有，共有包括按份共有和共同共有。既然购置人可以提议出售保障[BaoZhang]房，那么“按份”共有产权的地方政府也应该有权提议对房屋重新配售，以体现法律意义上的权、责、利对等。换句话说，“按份”享有产权的地方政府，需要对配售的保障[BaoZhang]房进行严格的年度审核，让已经不符合购置型保障[BaoZhang]房配售条件的购置人退回保障[BaoZhang]房，以增加保障[BaoZhang]房的流动性，扩大住房[ZhuFang]保障[BaoZhang]面。

　　杜绝在保障[BaoZhang]房上牟利，一方面靠立规，另一方面靠地方政府的从严审核和管理。当然，在保障[BaoZhang]房转让和重新配售中，保证购置人产权部分的增值也是十分必要的，这是让购置人理性退出保障[BaoZhang]房的前提要素之一。(京华时报