【新民网·独家报道】还有不到两周，楼市即将进入成交的传统旺季“金九银十”，这也撩动了开发商[KaiFaShang]的心，不少开发商[KaiFaShang]将先前的“以价换量”的销售策略，转向“缩量保价”。在记者的调查中发现，市场[ShiChang]上不少针对刚需购房者的中低端项目在近期推盘中纷纷上调了价格，涨幅在15%左右。

　　刚需项目普涨 购房者并不买账

　　上周末开盘的刚需项目涨声一片。宝山月浦的中冶祥腾宝月花园8月17日开盘，单价从年初的11000元/平方米[PingFangMi]涨至折后13000元/平方米[PingFangMi]上下；嘉定新城的新城金郡此次开盘价格也已从年初的13000元/平方米[PingFangMi]上调至15000元/平方米[PingFangMi]；而在近几周，包括旭辉澜悦湾、天居玲珑湾等曾以高性价比获得火爆销售成绩的项目，再次推出新房源时也不约而同地提高了价格。

　　不过从反馈来看，这样涨价[ZhangJia]多数并未获得购房者的认同。以天居玲珑湾为例，其在今年一季度末以每平方米[PingFangMi]不到万元的均价开盘，性价比优势突出立即获得市场[ShiChang]热捧，单4月成交套数就超过了300套，总体去化情况超过9成。而当其近期将开盘均价上调至11000元/平方米[PingFangMi]后，虽然房源位置较之前有所不同，但成交热度出现明显下滑，8月至今共计成交78套。

　　开发商[KaiFaShang]策略调整 从求量转为求润

　　汉宇地产研究部经理付伟今天（8月20日）在与记者的交流中表示，近期开发商[KaiFaShang]的营销策略与先前相比有了明显改变，不再以跑量回笼资金为目的采取“以价换量”的方式，而是力图提高每套房源的利润，选择“缩量保价”。而通过一定幅度的涨价[ZhangJia]，付伟认为[RenWei]开发商[KaiFaShang]能够很好地控制销售节奏。

　　无独有偶，近日有媒体就报出，包括万科、招商、保利等大型房企在上半年销售额大增的情况下，净利润率方面却出现同比大跌。部分房企内部高层甚至已经认为[RenWei]自己上半年卖亏了，称要在三四季度的产品销售上采取“保价提利”的策略。对此，同策咨询研究中心总监张宏伟就认为[RenWei]，在这样一个特殊的市场[ShiChang]转型阶段，房企不必过急于上调下半年销售业绩指标进一步扩大规模，追求量上的增加，而将在质上，也就是利润率上做文章。

　　多动因促动涨价[ZhangJia] 看好“金九银十”

　　而在谈及刚需涨价[ZhangJia]的动因时，付伟认为[RenWei]要从内外两个方面来分析。从内因的角度，将近半年的市场[ShiChang]回暖及自身调整，让开发商[KaiFaShang]资金链缓解，并且对于后市信心提升，具备涨价[ZhangJia]的条件和动机；从外因来看，则是政策面平稳，刚需持续大量释放，而供给增量放缓，涨价[ZhangJia]大致符合市场[ShiChang]环境。

　　中房信研究总监薛建雄在接受新民网采访时，则从保障房建设的角度对中低端项目出现涨价[ZhangJia]现象进行分析。他认为[RenWei]保障房建设和分配速度迟缓，让部分原先有所期待的刚需买家在久盼之下被迫重新转回商品房市场[ShiChang]，需求的重新释放也推动了刚需楼盘价格的上涨。他指出房产税加保障房构成的调控方法进展缓慢，是造成房价重拾涨势的重要原因。

　　此外，对于“金九银十”市场[ShiChang]成交的看好，也是开发商[KaiFaShang]近期涨价[ZhangJia]底气十足的原因之一。记者从一位不愿透露姓名的房企人士处了解到，鉴于二季度之后中低端购买力始终处于蓄水的状态下，他们判断9、10月份很可能迎来这部分购房者的大举入市。

　　付伟也证实了这一消息。他表示，从最近与开发商[KaiFaShang]的沟通中发现，多数大型房企在上半年销售任务完成情况良好的情况下，对下半年的预期进行调整，而且提高的幅度普遍“不低”。“不过我认为[RenWei]近期涨价[ZhangJia]的楼盘更多的属于前期超跌项目，"金九银十"大幅涨价[ZhangJia]的可能性很小。”他说。（新民网记者 朱正炎）