导报记者 刘勇济南报道

　　目前我国住房[ZhuFang]存量到底有多少、人均住房[ZhuFang]面积如何、不同群体住房[ZhuFang]拥有情况等，一直没有一个比较权威的数据。24日，中国指数研究院发布的一份报告显示，我国55%的城市家庭人均住房[ZhuFang]面积低于30平方米，改善需求[XuQiu]十分旺盛。

　　中国指数研究院青岛分院分析师王志霞接受经济导报记者采访时表示，即使不考虑外来人口，未来若干年，全国城市现有居民至少还有7000万套以上的住房[ZhuFang]改善需求[XuQiu]，是去年城镇商品住房[ZhuFang]销售套数的7倍还多。

　　就在该报告发布的前一天，山东召开全省保障性安居工程和房地产市场调控工作会议，明确将继续落实对首套普通住房[ZhuFang]的税收、信贷优惠政策，有条件的城市可对首次购房者适度降低首付[ShouFu]比例。

　　对此，上海同策咨询研究中心总监张宏伟接受导报记者采访时表示，这是对于自住需求[XuQiu]首套置业者购房机会的保护，“对于刚需购房者来说，这将大大降低入市门槛。”

　　潜在需求[XuQiu]较大

　　王志霞告诉导报记者，上述报告是根据2010年国家统计局第六次全国人口普查的统计数据，对城市家庭户人均住房[ZhuFang]面积进行分析而得出的。报告显示，2010年全国家庭户人均住房[ZhuFang]面积为31.1平方米，约一半家庭人均住房[ZhuFang]面积在30平方米以下。山东人均住房[ZhuFang]面积为32.4平方米，略高于全国水平。

　　全国人均住房[ZhuFang]面积在30平方米以下的城市家庭有7000多万户，“山东省人均住房[ZhuFang]面积在12-20平方米的家庭有100万户，低于30平方米的则高达399万户。”王志霞说。

　　报告显示，2010年，全国只有14%的家庭户住房[ZhuFang]来源是购买商品房，12%的家庭户租赁住房[ZhuFang]，其余以自建为主。其中山东有20%的家庭户是租赁住房[ZhuFang]。王志霞认为，“这些潜在的需求[XuQiu]将逐渐释放出来，未来楼市还有很大的发展空间。”

　　同时，全国的城市集体户人口约有5530万人，占城市总人口的14%，其中全国在校大学生数量接近3000万人，为集体户人口的重要组成部分，仅这些大学生未来至少还能带来1000万套的商品房需求[XuQiu]。“山东省集体户口的数量高达367万人，位居全国第三位。这部分人中绝大部分也都存在购房需求[XuQiu]。”王志霞说。

　　“对我国楼市而言，潜在需求[XuQiu]的旺盛决定了住房[ZhuFang]供应的相对不足，住房[ZhuFang]存量低于预期表明，增加供应才是解决房价上涨过快问题的关键。”王志霞总结道。

　　或促刚需入市

　　23日，山东省召开全省保障性安居工程和房地产市场调控工作会议。会议明确，山东省将继续落实对首套普通住房[ZhuFang]的税收、信贷优惠政策，有条件的城市可对首次购房者适度降低首付[ShouFu]比例，增加公积金贷款额度并延长还款年限，支持居民自住性购房需求[XuQiu]。

　　对此，张宏伟持支持意见。他认为，山东降低首套首付[ShouFu]比例，及其他省市的公积金贷款首付[ShouFu]两成定向刺激刚需入市政策，并没有偏向投资性和改善需求[XuQiu]，政策调控的大局仍然是以自住需求[XuQiu]为主。此举也符合中央限价保量的政策基调。

　　张宏伟认为，尽管当前银行已经给出更多的房贷额度，并且有适度的贷款利率优惠支持自住刚性需求[XuQiu]的首套房置业者，审批周期也进一步缩短。但是，当前信贷政策对于首套房置业者仍然偏紧，尤其是在首付[ShouFu]比例上，多地首套首付[ShouFu]三成、个别地区首付[ShouFu]四成以上的“高门槛”依然存在。“对于首套房置业者，个人认为各地最好统一降低首付[ShouFu]比例至两成。”张宏伟说。

　　在他看来，首套房首付[ShouFu]比例若下调至两成，可以保护以自住刚性需求[XuQiu]为主的购房者，能充分发挥出房产的居住而非投资功能。

　　他认为，当前仍处于阶段性的市场博弈阶段，通过下调首套房首付[ShouFu]比例，激活当前自住需求[XuQiu]，缓解库存相对较大的市场压力，同时使房价保持相对稳定的发展态势，成为当前楼市发展的关键。

　　“刺激刚需入市的方式是灵活多样的，最关键的是在执行环节严格控制非刚需群体钻空子，同时考虑是否有相应的市场风险，是否有益于楼市平稳健康发展。”张宏伟说。