编者按：

　　又到了年中收房季，准房主们在高兴收房之余却有很多注意的事没有注意到而影响纠纷，各种要交的费用因事前没有沟通好最后业主和开发商[KaiFaShang]闹的脸上挂不住也是常有的事。日前，新北某盘就因为车库事件而闹的被老业主堵门拉横幅，这不仅让老业主觉得房子买亏了也损害了开发商[KaiFaShang]的信誉，都是两败俱伤得不偿失的事情。所以今日小编就要来个大家说说收房四部曲和三注意以及验房八要素。

　　一、注意及时接收入住通知书

　　这是收房的第一步，要注意期限。一般，开发商[KaiFaShang]约定的交房时限在通知书寄出30天内，所以购房者要安排好时间。

　　接到入住通知书后，首先应判断开发商[KaiFaShang]是否[ShiFu]如期交房。若逾期交房，则应提出处理意见，并根据开发商[KaiFaShang]的答复决定是否[ShiFu]前往收房，按通知上约定的时间前往收房。

　　二、确定房屋[FangWu]是否[ShiFu]达到交付条件

　　1.《建筑工程竣工备案表》

　　2.《住宅质量保证书》

　　3.《住宅使用说明书》

　　4.《建设工程质量认定证书》

　　5.《房地产开发建设项目竣工综合验收[YanShou]合格证》

　　6.实测面积[MianJi]登记表

　　特别提示

　　1.《建筑工程竣工备案表》是最重要的文件。

　　收房时不能只看开发商[KaiFaShang]有没有这张《备案表》，一定还要仔细看各个分项有没有都备案。

　　2.《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和管线分布竣工图，您可带走，作为证据资料保存。

　　三、房屋[FangWu]检验

　　收房过程中必须要掌握一个原则：“先验后收”。即购房者一定要先验收[YanShou]房屋[FangWu]（包括验收[YanShou]交房必须的文件），确认无误后再签署收房文件。

　　1.检测房屋[FangWu]面积[MianJi]：

　　要求开发商[KaiFaShang]出具《实测面积[MianJi]测绘报告》，根据房屋[FangWu]土地管理局所属的专业测量单位对每一套房屋[FangWu]面积[MianJi]进行核定所得实测面积[MianJi]，核对其与销售面积[MianJi]是否[ShiFu]存在误差，误差率的范围有多大。

　　2.检验房屋[FangWu]质量：

　　购房者进行房屋[FangWu]验收[YanShou]时需仔细检查商品房质量，主要可从以下几方面入手：（一）房屋[FangWu]本身的质量（二）景观绿化、小区配套、设施标准等配套设施是否[ShiFu]符合合同[HeTong]约定（三）装修质量

　　四、新房验收[YanShou]的最终结果

　　1.房屋[FangWu]检验没有问题的：按实际验收[YanShou]情况填写《验房交接表》等相关文件。在这个记录表上，应把检验情况逐一记录，凡是无法确认的事项，则不记录或写上“暂不清楚”、“无法认定”等字样。若发现问题，则如实记录下来，并要求开发商[KaiFaShang]限期处理。

　　2.如有不满意的地方，可提出意见并将意见填写在《验房交接表》中，作为书面依据，如开发商[KaiFaShang]未准备有关表格，买家应另以书面形式将意见送交开发商[KaiFaShang]。

　　3.发现问题，买卖双方可协商解决，如属可整修内容，应协商并签署有关整改维修文件，约定下次验收[YanShou]时间（一般不超过30天）。

　　4.对发现的问题要详细在验楼表上予以注明，如果确实属于不能收楼的，要详细写明不予收楼的原因并要求开发商[KaiFaShang]签字、盖章。

　　注意一：收房时应缴纳的各项费用

　　商品房买卖应缴以下税费：契税、房屋[FangWu]买卖交易手续费、买卖合同[HeTong]印花税、公共维修基金、房屋[FangWu]所有权登记费、房屋[FangWu]所有权印花贴税、权证工本费。

　　契税是业主取得产权证时向国家交的税。除税务机关，任何单位无权代收。契税只能在过户时交纳。业主入住时不需要向开发商[KaiFaShang]交纳契税，等房屋[FangWu]可以办理产权证之后自己到税务局直接办理。

　　公共维修基金不同于物业管理费，只用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。税率为房屋[FangWu]成交价的2%。

　　面积[MianJi]测绘费收取原则为“谁委托，谁付费”，购房合同[HeTong]已规定开发商[KaiFaShang]向购房人提供面积[MianJi]测量数据的义务，故此费用应由开发商[KaiFaShang]交纳。

　　收房时一般要缴纳一年的物业管理费和水电保证金。物业管理服务收费实行明码标价，收费项目和标准及收费办法应在经营场所或收费地点公布。

　　关于产权代办费，业主完全有权选择自行办理产权证，开发商[KaiFaShang]无权强行向业主收取该笔费用。

　　注意二：如何解决面积[MianJi]误差

　　根据有关规定，买卖双方因设计变更造成的实测房屋[FangWu]套内面积[MianJi]或建筑面积[MianJi]（含公摊面积[MianJi]）与房屋[FangWu]买卖合同[HeTong]约定面积[MianJi]不符的，按照合同[HeTong]约定处理。合同[HeTong]没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

　　面积[MianJi]误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同[HeTong]约定的价格据实结算房款。

　　面积[MianJi]误差比绝对值超出3%，购房人可要求退房。开发商[KaiFaShang]应在买房人提出退房之日起30日内退还已交房款，并支付已付房款利息。

　　如购房人同意继续履行合同[HeTong]，房屋[FangWu]实际面积[MianJi]大于合同[HeTong]约定面积[MianJi]的，面积[MianJi]误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由购房人按照约定的价格补足，面积[MianJi]误差比超出3%部分的房价款由开发商[KaiFaShang]承担，所有权归买受人。

　　房屋[FangWu]实际面积[MianJi]小于合同[HeTong]约定面积[MianJi]的，面积[MianJi]在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由开发商[KaiFaShang]返还购房者，面积[MianJi]误差绝对值超过3%部分的房价款由开发商[KaiFaShang]双倍返还买受人。

　　注意三：关于分摊面积[MianJi]

　　分摊的公用建筑面积[MianJi]由以下两部分组成：

　　电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积[MianJi]；套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积[MianJi]的一半。凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积[MianJi]部分，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积[MianJi]。

　　1.详细检查房屋[FangWu]质量，包括门窗、阳台等部位有无开裂现象。

　　2.检查墙体平整度、是否[ShiFu]渗水、是否[ShiFu]有裂缝。

　　3.仔细检查地面，仔细检查地面有无空鼓、开裂情况。

　　4.水电煤畅通情况和能否正常使用。大开龙头查漏堵，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二来试试排水速度。用万用表测量各个强弱电是否[ShiFu]畅通。

　　5.验收[YanShou]下水情况，先用面盆盛水，再向各个下水处灌水，分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生间及阳台地漏等，基本是每个下水口应灌入两盆水左右，应听到咕噜噜的声音和表面无积水。

　　6.验收[YanShou]地面下水情况。可在厕卫放水，浅浅就行了（约高2cm）。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花板。

　　7.核对买卖合同[HeTong]上注明的设施、设备等是否[ShiFu]有遗漏，品牌、数量是否[ShiFu]相符。

　　8.测量一下楼宇的层高，用5米卷尺即可，采样数据来源地点与具体数据，最好把水表、电表数字、楼高、马桶坑距、浴缸长度和宽度、冲淋房尺寸、吊顶高度都记在一个自己的小本子上，同时把一些验收[YanShou]房子的数据和问题写在物业公司提供的纸张上。

　　收房需要带的工具

　　1只塑料洗脸盆用于验收[YanShou]下水管道

　　1只塞尺用于测裂缝的宽度

　　1只5米卷尺用于测量房子的净高

　　1只计算器用于计算数据

　　1支水笔用于签字

　　1把扫帚用于打扫室内卫生

　　1个小榔头用于验收[YanShou]房子墙体与地面是否[ShiFu]空鼓

　　1只万用表用于测试各个强电插座及弱电类是否[ShiFu]畅通

　　1只小凳子和一些报纸、塑料袋，包装绳用于时间长，可休息一下及预先封闭下水管道

　　验收[YanShou]小区外部环境

　　1.绿化是否[ShiFu]已完成

　　2.路灯是否[ShiFu]可正常使用

　　3.楼梯间瓷砖是否[ShiFu]破损

　　4.单元门开启是否[ShiFu]灵活

　　5.单元门控制系统是否[ShiFu]正常

　　6.电表起始度数

　　7.电表型号容量

　　8.电表总闸是否[ShiFu]正常

　　9.水表起始度数

　　10.水表型号容量

　　11.水表闸是否[ShiFu]开关灵活