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增收不增利 上市房企仍存销售和资金双重压力--亲稳网络舆情监测室
2012-09-27

  新华社记者 罗宇凡、唐雪恋

  截至目前,四大[SiDa]地产龙头招商地产(000024,股吧)、保利地产(600048,股吧)、万科a、金地集团(600383,股吧)都已发布2012年中报。从公布的业绩看,四家标杆房企增收不增利的情况普遍,虽然现金流好转,但偿债能力仍存隐忧,库存量有增无减。业内人士表示,从目前中报披露的信息不难看出,房企“以价换量”的方式在下半年或将延续。

  增收不增利“暴利时代”已成过去

  根据这四家龙头房企公布的中报,四大[SiDa]上市房企合计实现营业收入674.6亿元,同比[TongBi]增长39.29%。实现利润79.59亿元,同比[TongBi]增长3.10%。

  虽然四大[SiDa]房企的营收均保持着强劲的增长,但在净利润[JingLiRun]的增长方面却出现了不同程度的回落甚至下滑。

  数据显示,万科、保利、金地、招商四家上市公司上半年的净利润[JingLiRun]分别为37.3亿元、25.1亿元、5.02亿元、12.21亿元,净利润[JingLiRun]增减出现分化,万科、金地实现同比[TongBi]增长25.1%和5.1%,而保利、招商则同比[TongBi]分别下滑10.16%和16.89%,保利净利润[JingLiRun]出现六年来首次负增长。

  如果按照盈利能力指标中的净利润[JingLiRun]与营业总收入比来算,四大[SiDa]房企全线下降。除金地集团净利润[JingLiRun]率低至7.8%,同比[TongBi]下降1.5个百分点外,其他三家房企净利润[JingLiRun]率基本在12%左右,较去年同期下滑约6个百分点。

  链家地产市场研究部研究员常清认为,由于结算项目的数量和质量的不同,招保万金的营收和利润涨幅不一,但是整体而言,四大[SiDa]房企增收不增利,房地产“暴利时代”正在过去。

  常清表示,房企“增收不增利”现象与房企“以价换量”分不开,调控下房企大多采取了降价促销的策略。受降价影响,房企的毛利率出现下滑,进而带动利润率下降。数据显示,除招商地产外,保利、金地、万科三家房企的毛利率均出现了明显下滑。

  此外,房企为了规避风险,拓宽资金[ZiJin]来源,加大了和其他房企以及资金[ZiJin]实力较强机构在项目上的合作。而这部分项目进入结算,导致少数股东损益出现明显增长,归属于上市公司股东的净利润[JingLiRun]出现下滑。

  偿债有隐忧库存压力有增无减

  在四大[SiDa]上市房企公布的业绩中,备受关注的资金[ZiJin]状况和库存也发生了微妙的变化。与去年年底的情况不同,四大[SiDa]房企的手持现金均出现明显增加。

  统计显示,四大[SiDa]房企持有货币资金[ZiJin]总量已达1097.77亿元,与年初相比增加了27.67%。其中万科和保利的同比[TongBi]增长接近四成,招商的现金增长超过二成。新增短期借款和一年内到期的长期借款合计575.65亿元,同比[TongBi]基本持平。四大[SiDa]房企持有的货币资金[ZiJin]为一年内到期债务的1.9倍。

  根据链家地产市场研究部的统计,四大[SiDa]房企上半年新增借款631.05亿元,同比[TongBi]上涨28%。销售回款1087.22亿元,同比[TongBi]增加5.05%。上半年房企资金[ZiJin]压力的缓解,不仅得益于成交量的走高,在回笼资金[ZiJin]的同时,房企拿地节奏在上半年也明显放慢:四大[SiDa]房企在上半年新增建筑面积679.31万平方米,同比[TongBi]下降25.1%。其中金地集团上半年没有新增土地储备。

  不过,尽管上市房企的资金[ZiJin]压力出现了明显的缓解,但从房企资金[ZiJin]主要来源来看,房企现金流改善主要还是依赖于借款增加,后移了资金[ZiJin]压力,未来的偿债能力如何仍存隐忧,还要看下半年销售的情况。

  特别值得注意的是,尽管房企今年以来大举推行去库存策略,但房企库存量依然有增无减。中报数据显示,四大[SiDa]房企的存货同比[TongBi]上涨明显,存货合计5157.68亿元,与年初相比增长8.35%。“下半年施工进入高峰期,也是补充土地储备时期。房企库存还有可能出现明显的持续增长。”常清说。

  业绩压力大“以价换量”仍将持续

  尽管上半年中国的房地产市场出现了明显回暖的势头,但从标杆房企的半年报业绩来看,要想继续保持销售节奏,回笼资金[ZiJin],“以价换量”的销售策略依旧会延续。

  大型房企中除了保利地产、招商地产净利润[JingLiRun]下降之外,富力地产不久前也发出业绩预警,称净利润[JingLiRun]将同比[TongBi]大幅减少。此外,华侨城净利润[JingLiRun]也同比[TongBi]下降4.2%。即便是万科,继去年实现净利润[JingLiRun]96.2亿元之后,今年冲刺百亿利润大关是其重要目标,而万科要在下半年实现63亿元的净利润[JingLiRun]依然压力不小。

  金地集团同时称,由于销售价格的下降以及偏高端的产品结构受调控影响较大,预计将对公司2012年的利润产生较大压力。

  上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示,目前,房地产开发商仍然面临销售和资金[ZiJin]双重压力。由于库存居高难下,消化库存仍然是开发商的重要任务,房企上半年资金[ZiJin]面好转源于“以价换量”,这一方式在下半年或将延续。

  同时,杨红旭认为,在当前房地产市场复苏的态势之下,如果调控没有新举措,下半年抑制房价反弹的难度很大。房地产调控政策对下一阶段的市场走势至关重要。



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