此项交易[JiaoYi]标的作价134.4亿元（人民币，下同），包括了交易[JiaoYi]总代价88.5亿元、开发贷款45亿元及少数股东权益9000万元，越秀[YueXiu]地产预计通过本次交易[JiaoYi]，将获得约44.5亿元的现金收入；越秀[YueXiu]房托相应承担起IFC目前约45亿元的开发贷款，贷款将分17年偿清。我们认为，此次交易[JiaoYi]公平合理，符合双方的整体最佳利益，其中，交易[JiaoYi]中的“安全垫”，及基金单位优先、劣后权益设定，充分保障了中小股东的权益。

　　为了顺利开展此项工作，越秀[YueXiu]房托对交易[JiaoYi]路径进行了认真和深入的研究，并聘用了中银国际、高盛、摩通、摩根士丹利及渣打共5间著名投行为财务顾问，完善交易[JiaoYi]细节。自2005年上市以来，越秀[YueXiu]房托每年都以100%的比例分红，因此余留现金很少，截至2011年年底，越秀[YueXiu]房托现金及银行结存约5.2亿元。所以此次收购广州IFC，需要做大量的工作。

　　首先，按照市场交易[JiaoYi]的通常惯例，并考虑到资产注入所带过去的递延税项，IFC交易[JiaoYi]对价134.4亿元，较估值折让12.6%。除去越秀[YueXiu]地产45亿的开发贷款，余下只需消化约88.5亿元。然后是银行直接融资上的安排，为了提高房产基金单位持有人的收益率，且充分利用完成后房产基金较低的负债比率和融资成本，此次交易[JiaoYi]拟进行不少于12亿元的新增境外银行借贷，交易[JiaoYi]后越秀[YueXiu]房托的借贷比率约30.5%，远未达到香港《房托守则》规定的45%借贷比率的上限。

　　再次是基金单位配售，越秀[YueXiu]房托安排了不超过54.5亿元的配售，其中约36%配售予越秀[YueXiu]地产；其余约64%份额，选择配售予独立第三方机构投资者。同时，针对部分越秀[YueXiu]房托小股东所担心的IFC注入后摊薄收益的疑虑，由越秀[YueXiu]房托给予特别分派4300万元，每手基金可获63.5元，远超中小股东的权益摊薄（特别分派额是管理层承诺2012年每手基金摊薄不超过18元的3.5倍），起到“安全垫”作用。

　　最后，其余的部分，设计安排约24亿元的递延基金单位发行予越秀[YueXiu]地产。但这部分将于2016年12月31日起发行，此后每年转换量不会超过2%。通过这一特殊安排，越秀[YueXiu]地产未来7年内在越秀[YueXiu]房托的持股比例将从目前的36%增加至约50%。而为规避越秀[YueXiu]房托面临酒店及服务式公寓初开业的风险，及减轻消化体量庞大的项目仍会带来压力，越秀[YueXiu]地产将由2012年7月1日起至2016年年底止以现金方式向越秀[YueXiu]房托提供收入支持，全部补贴款项总额将不超过6.1亿元。