东地产2012年第17期

    以地铁[DiTie]上盖物业为融资手段的轨道[GuiDao]交通[JiaoTong]投资[TouZi]，预示地铁[DiTie]物业开发投资[TouZi]新时代的来临。

　　“稳增长”的力度持续加大。

　　《东地产财经周刊》（以下简称“《东地产》”）统计显示，截止2012年9月17日，国家发改委9月份共审批66个项目，涉及的总投资[TouZi]金额高达万亿之巨。

　　其中，最引人关注的是9月5日，19个城市[ChengShi]25条城市[ChengShi]轨道[GuiDao]交通[JiaoTong]项目获批。

　　25项7007亿轨交项目

　　这是迄今为止，发改委在轨道[GuiDao]交通[JiaoTong]上掷出的最大手笔。

　　《东地产》统计，除两条线路处规划期未披露投资[TouZi]总额外，本轮获批的轨交投资[TouZi]共涉及金额高达7007亿元。

　　其中，石家庄、太原、兰州、广州、沈阳、厦门、常州等7个城市[ChengShi]获得轨道[GuiDao]交通[JiaoTong]建设规划审批，涉及金额近4000亿元。哈尔滨等城市[ChengShi]的近期建设规划调整方案获得批准，总投资[TouZi]近千亿元。另外还有江苏省沿江城市[ChengShi]群城际轨交网、内蒙古呼包鄂地区城际铁路规划等区域轨交铁路规划和一批地铁[DiTie]工程可行性报告获批。

　　长三角是本次轨交的投资[TouZi]重镇。

　　此次公布的项目包括已此前已获通过的上海方案。三个月前，上海城市[ChengShi]轨道[GuiDao]交通[JiaoTong]近期建设规划调整方案就获得了发改委的批准。该方案旨在保障上海迪士尼乐园和中国博览会会展综合体项目客流集散，同时也为服务大型居住区居民出行，完善既有网络运营功能。其中包括11号线迪士尼段，10号线二期，8号线三期，3、4号线分线改造等，调整后的规划线路总长为250.55公里，估算总投资[TouZi]1586.91亿元，新增项目预计总投资[TouZi]金额167.91亿元。

　　上海轨道[GuiDao]交通[JiaoTong]的调整方案惠及区域包括金山区、南汇区、宝山区等。

　　上海之外，苏州、杭州、宁波、常州等长三角城市[ChengShi]的轨道[GuiDao]交通[JiaoTong]近期建设规划和规划调整方案获得通过。

　　轨交项目审批消息公布次日，沪深股市大涨，经济刺激2.0版本的说法引发各界热议。

　　上海社科院部门经济研究所所长杨建文告诉《东地产》，正是因为整体宏观经济不理想，加上国际经济局势“风云变幻”，宏观调控政策的“稳增长”诉求也就更为迫切。通过大量发展项目来拉动经济的增长，是特殊时期下不得已采取的措施。

　　轨交冲动 城市[ChengShi]化加速

　　轨交投资[TouZi]潮涌动，意味着房地产业发展的源头——城市[ChengShi]化进程将再次提速。

　　公开资料显示，2011年，中国城市[ChengShi]化率首次超过50%。预计到2020年，中国城镇化水平将达60%左右。

　　按照惯例，城镇化率在70%以前，都是城市[ChengShi]快速持续发展的过程。以中国目前50%的城市[ChengShi]化率计算，还有20%的发展空间，这就意味着，还有超过2亿农业人口将转为非农业人口。

　　大批量人口涌入城市[ChengShi]，同时也将刺激房地产在内的各项消费。

　　据预测，未来10年，每年新增城镇人口将达到2000多万人，每年需要商品房至少是6亿平方米以上。

　　研究也表明，城市[ChengShi]化率每提高一个百分点，可以替代出口10万亿元。按照现有城市[ChengShi]化速度，社会消费的总水平可以从现在的10万亿级上升到20万亿级。

　　值得关注的是，城市[ChengShi]化进程的加速对于城市[ChengShi]交通[JiaoTong]压力不言而喻。但轨道[GuiDao]交通[JiaoTong]的快速发展也对城市[ChengShi]化进程一定程度上缓解了这种压力。

　　另一个产生巨大影响的是地价。25个轨道[GuiDao]交通[JiaoTong]项目的集中批复，对于城市[ChengShi]而言，土地价值、尤其地铁[DiTie]沿线的土地价值提升不可低估。

　　事实上，由于地铁[DiTie]的快速发展，在北京、上海等一线城市[ChengShi]，地铁[DiTie]经过之地，土地价格高速上涨，甚至出现“面粉贵过面包”的局面。 土地价格上涨直接推动了房价上行，区域价值随之全面提升。

　　资金来源难题

　　不过，在多个中小城市[ChengShi]的圆“地铁[DiTie]梦”的同时，资金来源却是个难题。

　　据发改委公布的信息统计，25个项目中，除干塘至武威南铁路增建二线项目有铁道部身影出现外，其余项目几乎全部由地方政府主导出资，其涉及的城市[ChengShi]财政部门出资总额至少2777亿元，其余多数来自银行贷款，而大部分建设周期在2012至2018年。

　　中国交通[JiaoTong]与城市[ChengShi]系统研究院副院长卢源认为，铁道部全面退出城际铁路和城市[ChengShi]轨道[GuiDao]建设，转由地方主导，这是一个大时代背景的开始。地方财政主导，意在彻底解决城市[ChengShi]轨道[GuiDao]交通[JiaoTong]建设资金瓶颈，确保各地城市[ChengShi]轨道[GuiDao]交通[JiaoTong]建设快速推进。

　　这也意味着，若地方财政到位，投资[TouZi]进程可能快于预期。

　　但依赖于土地收入的地方财政，形势略显严峻。

　　最新资料显示，今年1-8月全国公共财政收入82330亿元，增长10.8%。但与此同时，几乎所有地方政府都在喊缺钱。原因在于，自1994年分税制改革以来，超收几乎变成了机制性问题，年年有超收，且逐年增加。2010年预算收入目标是8%增幅，最终实现21.4%；2011年也是8%的增幅目标，最终实现24.8%，缺钱态势显而易见。

　　土地收入的锐减是其中主要因素。

　　财政部数据显示，今年前8个月，全国土地出让成交额大幅下降，国有土地使用权出让收入15579亿元，与上年同比减少5493亿元，下降26.1%。

　　以上半年楼市低迷影响最大的杭州为例，足见土地收入下降带来的地方财政压力。今年1-6月，杭州土地出让收入仅完成135.54亿元，下降了43.4%，只完成了年度计划的31.5%。正是在这样的背景下，杭州全市地方财政收入3-6月连续4个月出现负增长。

　　地铁[DiTie]物业成关键

　　杭州财政收入下滑背景下，城市[ChengShi]轨道[GuiDao]交通[JiaoTong]投资[TouZi]引入社会资本成为重要看点。

　　发改委审批通过的文件显示，杭州地铁[DiTie]一号线工程分为A、B两部分，其中，A部分主要包括土建工程、轨道[GuiDao]等，总投资[TouZi]为137.9亿元，占一号线总投资[TouZi]的62.5%，由杭州地铁[DiTie]集团公司负责投资[TouZi]和建设，并拥有资产权。B部分为除A部分以外的车辆、信号、售检票系统等机电设备，总投资[TouZi]82.9亿元，占一号线总投资[TouZi]的37.5%，该部分引入社会投资[TouZi]建设。

　　而B部分的投资[TouZi]方中，有香港铁路有限公司。根据审批文件，香港铁路的全资子公司港铁杭州一号线投资[TouZi]有限公司投资[TouZi]22.246亿元，占49%股权。

　　值得关注的是，作为香港地铁[DiTie]的运营商，香港铁路有限公司的成功之道在于地铁[DiTie]物业，在全世界地铁[DiTie]公司均亏损的情况下，香港地铁[DiTie]通过挖掘地铁[DiTie]物业价值实现赢利。

　　与杭州地铁[DiTie]物隐含的地铁[DiTie]物业相比，深圳地铁[DiTie]的“轨交物业模式”则开宗名义。

　　根据已经公布的信息，深圳地铁[DiTie]7号线、11号线，总投资[TouZi]分别为254.92亿、333.22亿元。文件明确指出，资本金占总投资[TouZi]的50%，主要来源为轨道[GuiDao]交通[JiaoTong]上盖及沿线土地的开发收入，在土地收益不能满足需求时由市财政资金投入。资本金以外的资金利用国内银行贷款解决。

　　《东地产》获知，有关方面还将积极探索建立“轨道[GuiDao]+物业”一体化设计、投资[TouZi]、建设和经营的投融资模式。

　　显而易见，和香港的发展模式相似，轨交物业将成为下一轮开发商的投资[TouZi]热点，地铁[DiTie]上盖物业的相关开发和运营商，或因此获益。

　　机会再临 暗战轨交时代

　　除了开发商外，轨交投资[TouZi]潮也为置业者提供了未来发展路径。

　　事实上，“跟着地铁[DiTie]投资[TouZi]”一直是楼市投资[TouZi]的“黄金法则”。即使是在宏观调控背景下，“轨交房”依然是购房者热捧的“香饽饽“，物业价值持续上行。

　　根据经验，轨道[GuiDao]交通[JiaoTong]的辐射半径大概为一公里，一般而言，对辐射范围内的房价都有一定的提升作用。当然，在不同地段，轨道[GuiDao]交通[JiaoTong]对房价的影响也不同。

　　上海中原地产市场研究部总监宋会雍告诉《东地产》，在比较偏僻的地方，轨道[GuiDao]交通[JiaoTong]周边的房价甚至可以比略远的地方高两倍以上，但是如果在闹市区，轨道[GuiDao]交通[JiaoTong]对房价的影响就没有那么明显。

　　眼下，对上海楼市的轨交物业而言，最新的机会是22号线开通在即。

　　作为距离中心城区最远的几个区域之一，金山区由于地理位置偏僻，交通[JiaoTong]不便，区域内楼盘成交均价一直都处在全市排名最末位，目前区内楼盘均价在万元左右，有不少楼盘为千元盘。对于金山而言，虽然楼市均价较低，但依旧很难吸引到来自其他区域的购房者，包括刚需购房者的关注。

　　22号线一旦开通，从金山新城至上海南站仅需30分钟，一举改善出行不畅的现状。据了解，近期以来金山楼市已有预热征兆，轨道[GuiDao]交通[JiaoTong]沿线的物业已经引发市场关注。

　　轨交置业法则能否在宏观调控时代应验，金山或将是最好的试金石。