星浩资本[ZiBen]是一支年轻的团队，在“老枪”赵汉忠的带领下，公司员工的平均年龄不到31岁。

　　9月12日，在星浩资本[ZiBen]承办的大连国际(000881,股吧)时装音乐烟花盛典后，赵汉忠率领班子成员，再一次坐在了媒体的镜头前。其中，大连项目[XiangMu]总经理李耀强，哈尔滨项目[XiangMu]经理副总裁王文胜，公司基金募集、LP关系投资副总裁黄海斌(前上海真如项目[XiangMu]总经理)，集团主管地产项目[XiangMu]副总裁王庄，人力行政、商业[ShangYe]主管副总裁俞力，工程质量、成本主管副总裁邓小星等悉数亮相。

　　这两年赵汉忠广发英雄帖，除了原金地集团(600383,股吧)的30位左右员工，逐渐壮大的200人团队里，亦不乏从万达、宝龙等企业网罗到的拥有创新精神的年轻人。

　　他说，“星浩一直持一种非常开放的态度，我们[WoMen]希望我们[WoMen]的人才多元化。但是并不认为商业[ShangYe]人才是多么高科技的东西，更多的是你给他舞台，他就能够做好一些事情。”

　　除了星浩资本[ZiBen]所拥有的员工，公司“明星”LP阵容也颇为人“瞩目”。这之中，赵汉忠并不掩饰自己对股东万达的欣赏。王健林也曾在选址和业态组合上，给过赵汉忠诚恳的建议。“中国的商业[ShangYe]差香港、东京很远，但并不是因为商铺不多，而是因为高水平的商业[ShangYe]不多。可我们[WoMen]仍然可以看到万达的城市广场开一个[YiGe]火爆一个[YiGe]”，或许他也正因此欲紧随万达脚步。

　　除了万达，星浩资本[ZiBen]的大股东复星集团，也给了星浩资本[ZiBen]最大程度上的支持。仅从近日开始预售的大连星光耀广场7栋住宅项目[XiangMu]来看，据9月13日现场销售人员消息称，楼王单元顶层的两套房已收入郭广昌名下。有趣的是，在郭广昌的楼下32楼，分别是马云和史玉柱的大连“行宫”。

　　这两年多来，星浩资本[ZiBen]的项目[XiangMu]也在逐渐成长。“哈尔滨、大连、南通的项目[XiangMu]实际已经具备销售条件。我们[WoMen]还通过二期获取了上海真如土地，同时，在苏州市政府有一块50多万平方米星光耀广场也在挂牌之中。另外，今年还准备获取杭州的项目[XiangMu]，大概有40万平方米。”

　　赵汉忠补充道，“总体来说，通过两年的时间，我们[WoMen]有六个非常大的城市综合体项目[XiangMu]。”据星浩资本[ZiBen]有关人士预测，一期基金投入的三个项目[XiangMu]，目前均进入收获期。今年全年有望实现销售收入35亿-40亿元。

　　其中，大连星光耀广场项目[XiangMu]位于东港商务区内，项目[XiangMu]处在最繁华的人民路延线上，毗邻达沃斯国际会议中心、时代广场、香格里拉酒店、大连美术馆、大连国际邮轮中心以及未来地铁2号线站点。

　　项目[XiangMu]占地面积为14万平方米，建筑面积为77.4万平方米，共分5个地块，包含3块东港区域纯住宅地块以及2块商业[ShangYe]地块。

　　此外，黄海滨透露，三期基金募资也已经被提上日程，将于2013年正式展开，截止至2013年的3季度，总规模将达30亿。

　　以下为2012年大连国际时装音乐烟花盛典暨大连星光耀广场项目[XiangMu]发布会现场问答实录整理：

　　现场提问：您提到由于公司的性质不同，因为资金有时间成本，募集的时候对LP也是有时间承诺的。鉴于您提到的星浩资本[ZiBen]第一快，第二高质量等特点，星浩后期的资金运作设想是什么，三期、四期、五期的时间大概是什么时候？

　　赵汉忠：

　　星浩资本[ZiBen]这种模式是基金的模式，目前是全国最创新的，我还没有看到有第二家像我们[WoMen]这样的。他既有募集资金的能力，又有开发和商业[ShangYe]运营的能力。所以，融、投、管、退四个环节都包含了。

　　但是，星光耀的产品我们[WoMen]是复制性的，我们[WoMen]在大连，在哈尔滨，在上海，在南通整个核心都是一样的。以民企信息交流平台为最核心的部分，包括售后服务，包括住宅等等。

　　所以，可以看到我们[WoMen]的会所有一些商业[ShangYe]方面的主题都是比较相同的，所以我们[WoMen]能够做到产品兼顾地方投资者的需求，又有投资的能力。

　　其实，我们[WoMen]二期募集已经完成了，三期计划在明年开始启动。现在我们[WoMen]的LP或者想要成为我们[WoMen]LP的，他们对星浩资本[ZiBen]越来越有兴趣，包括对这种模式也越来越有信心。因为，其他的基金只是单纯的公司，有募集能力，没有开发能力。他需要开发的时候还得再找一家地产经营能力比较强的公司，这样从效率和产品的把控方面不如我们[WoMen]。

　　所以，我对星浩资本[ZiBen]经营的模式非常有信心。我认为他会走得比较远，也会做得比较大，我也希望大家可以继续关注星浩资本[ZiBen]，看四年与六年后的星浩资本[ZiBen]是怎么样的。

　　现场提问：关于公司三期的募集计划规模大概是多少？星浩资本[ZiBen]二期原来计划是募资30亿，后来只募集到20亿，是不是说明现在整个经济形势不好，未来的投资环境不太乐观？包括你们提前引入五年计划，是不是准备五年达到两、三百亿。按照现在这种进展，五年的规模会到多大。

　　黄海滨：

　　今年我们[WoMen]总共募集了20亿左右的二期纯股权基金。但是，因为星浩资本[ZiBen]的投资不仅仅是基金层面的募集，我们[WoMen]在项目[XiangMu]层面有相关的资金募集。其实，我们[WoMen]真正投资二期的项目[XiangMu]总的资金量，真如项目[XiangMu]是17亿的土地款，其他的项目[XiangMu]加在一起基本上是30亿左右的投资额，其实这些是组合的投资。

　　第二，我们[WoMen]三期的募集计划在明年上半年正式启动，估计在明年三季度会正式的封闭，应该约30亿的人民币。

　　第三，我们[WoMen]整个五年规划原来是希望打造20个到25个城市综合体项目[XiangMu]，目前这个计划还是按照原来的募集计划在走。因为，现在我们[WoMen]能够看到的53亿募集量仅仅是其中的一部分，因为我们[WoMen]每个项目[XiangMu]本身也有一些股权的募集。

　　所以，我们[WoMen]五年之间募集280亿人民币是非常有信心的。但是，我们[WoMen]可能还有一些其他的经营产品，因为这仅仅是星光耀五年期地产开发基金，我们[WoMen]可能还会有商业[ShangYe]并购基金，还有单项目[XiangMu]基金，还有其它的地产基金产品。其实，整个加在一起280亿的募集量我们[WoMen]认为没有任何的问题。

　　经济形势对我们[WoMen]当然会有影响，对所有的私募基金都会产生同样的影响。我也知道一个[YiGe]数据，星浩资本[ZiBen]在2010年私募了37亿，占到整个地产私募基金30%的份额。同时，星浩资本[ZiBen]在2012年募集了大概是20亿左右，也占整个中国地产基金份额的40%左右。

　　现场提问：目前哈尔滨项目[XiangMu]已经在推盘了，那么有没有达到之前你们承诺的IRR的水平？

　　赵汉忠：

　　到目前为止，这个项目[XiangMu]的IRR（基金内部报酬率）是非常不错的。我们[WoMen]测算了一下，我们[WoMen]哈尔滨开盘情况非常好，回款也很快，开发速度也很快，但是我们[WoMen]的地价付款是有节奏的，所以使得我们[WoMen]哈尔滨的IRR会比较高，但是跟我们[WoMen]当初的预期没有多大的差距。

　　当然，现在我们[WoMen]算的是整体的，如果讲个别项目[XiangMu]则会比较高，主要是回款节奏和付款节奏的问题，造成IRR相对比较高，IRR与承诺的高度一致。

　　黄海滨：

　　IRR一般是整个项目[XiangMu]来算，因为现在各个项目[XiangMu]刚刚开盘，虽然这个阶段要算出整个的IRR数据很难。但是，这个阶段有两个指标可以衡量，开盘销售率和定价的利润率，我觉得这两个指标符合我们[WoMen]的预期，只要保证这两个预期，最后的IRR一定能够保证。

　　现场提问：你刚才提到哈尔滨、大连、南通的项目[XiangMu]都进入了销售阶段，在这个阶段是星浩资本[ZiBen]密集发力的阶段，你对下半年的销售有什么期待？

　　赵汉忠：

　　我们[WoMen]上半年对下半年的销售进行了计划安排，现在我们[WoMen]还是要求每个项目[XiangMu]按照我们[WoMen]年初制定的计划进行。

　　从目前的势头来看，比如说哈尔滨跟我们[WoMen]的预期是一样的。南通的你们也可以去看一下，那个盘在南通的影响力也非常大。由于它的位置、产品都非常好，尤其住宅方面是目前南通市最好的产品。

　　大连这个项目[XiangMu]地处东港，而大连有10万人住在市北，这里的生活氛围很好，邻里之间融洽。大连项目[XiangMu]一楼的整层都不是房间，是邻里交流的区域，小孩玩的地方。包括我们[WoMen]高端的楼盘里面可以是一个[YiGe]请客的地方，不会在你家里，在一楼就有很好的配置可以提供。再加上我们[WoMen]户型的方位性的销售也会达到我们[WoMen]的预期。这三个项目[XiangMu]我们[WoMen]希望可以回款30亿。

　　现场提问：现在很多开发商都在做城市综合体，你们的产品优势在哪里？

　　赵汉忠：

　　现在中国号称自己做城市综合体的比较多，比如说他做了一个[YiGe]购物中心，但是他只是做了一个[YiGe]写字楼。这样的一个[YiGe]办公楼加一栋住宅，他们认为这就是综合体，我认为这不够完整。真正的城市综合体，其实像万达和规模小一点的宝龙。但是，我觉得目前中国成功的案例不是很多。

　　第二，真正有竞争力的不是很多。所以，相对地产来说，相对住宅公司来说，我觉得纯住宅的地产公司竞争非常激烈。但是，真正做城市综合体的说的多，做的不多。

　　星浩资本[ZiBen]的城市综合体与其他城市综合体最大的不同是有他的生命，比如说他的写字楼，或者我们[WoMen]有专门的信息平台给到我们[WoMen]的写字楼民营企业，能够提供市场变化的信息。所以，我们[WoMen]在聚合这些信息。

　　在这个平台上不是租出去就完了，我们[WoMen]还会通过现在的中介公司对所有的民企进行再次的聚合，再次让他们产生互动，能够产生生意上的交往，比如说贷款和创意投资合作。

　　现场提问：现在地产PE越来越多，有很多的PE也把眼光放到了城市综合体，在这种背景下，星浩有什么更有力的举措能够吸引更多的LP关注星浩，加入星浩？

　　黄海滨：

　　有几个方面：第一，星浩在中国占的份额比较高，包括纯股权，五年期，高门槛，我们[WoMen]的投资者基本上是在3000万以上的，都是战略投资者。所以，这些人是能够长期跟我们[WoMen]共同走下去的人，这是星浩很大的一个[YiGe]特点。

　　第二，星浩由于充分整合民企各方面的资源，包括在投资领域，包括后期的房地产开发领域都具备很强的优势。因为，我们[WoMen]的LP是各行各业都有的。而真正像万达仅仅是一家地产为主，有百货相关的地产公司，但是星浩有更多的相关产业，大家可以形成充分的整合，而这种整合对城市综合体的开发有很大的优势。在这方面星浩更加容易实现我们[WoMen]的五年规划。

　　第三，现在的地产基金基本上是单向募集，而且是由地产公司发起的地产基金，地产关于发起的地产基金多多少少会存在一些项目[XiangMu]层面利益输送，或者受投资者质疑等问题。

　　而星浩所有的项目[XiangMu]都打开了，针对所有的投资者，所有的LP，不管你投资3000万还是10亿，仅仅是股权比例不同，但是权益都是相同的，这一点对投资者是一个[YiGe]很好的保障。

　　同样，因为星浩现在本身由于民企的聚合，我们[WoMen]对城市形象，对税收，对就业，以及今后城市综合体的打造能够起到至关重要的作用。所以，政府会充分配合给当地做一个[YiGe]非常好的项目[XiangMu]。

　　所以，我们[WoMen]本身项目[XiangMu]的选址也会比较核心，包括像我们[WoMen]大连项目[XiangMu]，整体的规模，项目[XiangMu]的选址都是非常不错的。在这个基础上，未来为投资者创造了一个[YiGe]相对比较安全的稳健收益。

　　从几个方面来看，星浩的投资者都是愿意伴随着星浩共同成长，因为星浩仅仅是两年的时间，但是现在我们[WoMen]有82个投资者，我们[WoMen]还在密切联系更多的投资者。在我们[WoMen]长期的接触过程中也深刻感受到团队各方面的成长和能力。

　　我想在某种意义上来讲大家都需要，因为他们也需要一个[YiGe]很好的投资通道完成他的资产配置或者地产的一些配置。所以我觉得这是一个[YiGe]双赢的局面。我非常有信心与这些投资者共同成长，使这些投资者长期与星浩完成地产方面的一些投资。

　　赵汉忠：

　　我说三点。第一，像星浩资本[ZiBen]这种股东背景有一种先天的优势。

　　第二，星浩资本[ZiBen]是拥有自主开发能力和商业[ShangYe]运营能力的PE，除了有募集能力还有开发能力，商业[ShangYe]运营能力的，我觉得这两年不是很多。

　　第三，团队，这一点是被非常多的LP所看重。我们[WoMen]的团队执行力强，有创新精神，有激情。

　　现场提问：评论指出，目前商业[ShangYe]地产由于井喷式增长，卖方市场渐变买方市场，一些品牌商户不仅要求开发商延长免租期，还要按照高标准去装修商铺，而且不再付出固定租金，只按照经营流水给开发商抽成。目前这股风已经刮到了快时尚消费品和部分餐饮店，这样一来，所有风险全部转嫁到开发商身上，这方面是否也对星浩资本[ZiBen]带来了影响？

　　此外，相比住宅开发，商业[ShangYe]地产投资较大、经营周期长，这就要求开发商具备高质量和长期维持发展的运营能力来支撑。星浩资本[ZiBen]在运营管理能力上是否有值得分享的经验？

　　赵汉忠：

　　我认为现在中国的商业[ShangYe]处在剧变的过程，传统的商业[ShangYe]和现代的商业[ShangYe]正在做一个[YiGe]剧烈的碰撞。

　　我们[WoMen]国家由于传统商业[ShangYe]原来开得比较多，只是简单的复制，所以它的竞争会越来越激烈，租金会越来越趋于平淡化。比如说传统百货现在也很伤脑筋，包括餐饮街如果雷同也很难竞争。比如说很多旅游商业[ShangYe]很繁华，但是你发现他卖的东西一模一样。

　　举个例子，丽江现在越来越糟糕，以前还有什么创意的花篮，手工的制品，有特色的东西。最后都被挤成清一色的产品，都是机器做出来的，一家家都是一样的商店，逛逛就特没意思。

　　这反映了商业[ShangYe]在低层面的竞争是非常激烈的，你仍然可以看到像万达的城市广场开一个[YiGe]火爆一个[YiGe]。是因为他的这种商业[ShangYe]模式符合现代人的消费观念，驱车过去全家人都可以在里面享受。你购物的同时，吃饭、看电影、小孩培训等等，选择性比较高，而不像有些商业[ShangYe]雷同性比较高，一定就是竞争比较高。

　　所以，中国的商业[ShangYe]差距很远并不是商铺不多，而是因为高水平的商业[ShangYe]不多。比如说去东京和香港看看，很少出现这种情况，我们[WoMen]就特别的雷同，这里的超市好，旁边马上开一个[YiGe]一模一样的超市。

　　所以，这就更呼唤中国需要好的商业[ShangYe]模式和城市综合体，我认为它的生命是比较强的。比如说国外，一个[YiGe]shopping mall生存基础很扎实，是因为它符合现在现代人的需求。

　　第一，以后的出行越来越依靠车。

　　第二，以后的购物越来越没有目的性，没有人说我今天出去一定要买一件衣服。而是大家聚集到哪里转一转，顺便看到好的东西就进去参观店铺，这是无目的的消费。

　　随着人们生活水平的提高，我们[WoMen]面临着商业[ShangYe]的变革，城市综合体的变革，我们[WoMen]在这方面特别的关注。所以，我们[WoMen]做城市综合体是有主题的，这方面的研究可以随着南通、大连项目[XiangMu]的面试，大家可以看到我们[WoMen]在这方面的一些思考。

　　第二个问题，我们[WoMen]的商业[ShangYe]运营能力到底有什么优势，我认为最好的一点是我们[WoMen]认识到了你所说的商业[ShangYe]危机，我们[WoMen]也没有说商业[ShangYe]的东西很简单，认为只要把所有的商铺集合起来就能够把商业[ShangYe]做好，(这是错的)。

　　所以，我们[WoMen]一直要求商业[ShangYe]创新，能够独树一帜，能够使我们[WoMen]的shopping mall有它的特色。我们[WoMen]的消费者可以冲着这个特色来消费，使我们[WoMen]的商业[ShangYe]竞争力，以及租赁水平能够得到稳步的提升。

　　俞力：我补充一下，现在往往租金不是固定租金，而是提成点，或者装修补贴是给奢侈品消费。现在目前很多商业[ShangYe]盲目的追求高端，盲目的追求奢侈品，我们[WoMen]并不说式样的定位，我们[WoMen]定位更加鲜明，是以家庭消费为主，儿童和餐饮为主题，生活加乐园的概念的主题型，企业型的购物中心。我们[WoMen]是家庭消费的购物中心，而不是盲目的追求高端或者是奢侈品。

　　同时，我们[WoMen]在成立初期就开始接触战略合作商，目前我们[WoMen]有30家左右的战略合作的餐饮，院线，卖场等等战略合作伙伴。

　　另外，刚才提到运营能力。我们[WoMen]是一家具有开发和商业[ShangYe]运营能力的地产基金，我们[WoMen]在一年多已经成立了专业的商业[ShangYe]运营团队，包括百货行业也已经成立了这样的团队。

　　现场提问：我想问三个问题：第一，星浩一直在强调跟其他的基金相比，你们具有独立开发和商业[ShangYe]运营能力。你们有一个[YiGe]全面的团队，为什么没有自己去做一个[YiGe]公司，而是选择做一个[YiGe]基金？因为，地产基金平均收益率是20%左右，也就是说很多利润会被投资者人拿走，星浩为什么不选择成立公司，而要做基金？

　　第二，现在商业[ShangYe]地产大家都说现在出现一个[YiGe]泡沫，百万年薪挖人的情况很常见，星浩怎么做到自己去挖人，以及防止自己的人才被挖？

　　第三，2010年星浩成立的时候城市综合体开始兴起，当时还是一个[YiGe]比较新的的概念，但是商业[ShangYe]领域像SOHO，万达都做得非常不错，星浩在以后项目[XiangMu]的运营中是持有还是销售为主？

　　赵汉忠：

　　为什么不去成立自己的公司，因为中国现在的投资最少要20亿到30亿，所以再成立公司要有资金来源，最起码要2亿的注册资金。

　　虽然随着星浩以后不断扩大，他会产生规模效应。但这个得靠积累。我们[WoMen]为什么说民企聚合，或者说一些企业需要快速成长。一方面，我们[WoMen]先把一个[YiGe]亿滚成两个亿，三个亿，这是一个[YiGe]战略选择问题。像中国的这种地产行业，或者像地产的高速发展情况情况下，成立公司的方式比较慢。

　　第二，我们[WoMen]本身强调民企的聚合，如果想要有生命力，你就要运用社会上的资源。你在为社会做贡献，十个有五千万的人什么事都不能干，干实业他投资不动，他的钱就会闲在那里。

　　我们[WoMen]把5000万的人找到40个，这样就有20亿，这样可以干很大的事情，能够促进社会更好的发展，将资源很好的利用起来。

　　第二个，人才的问题。实际上星浩一直持一种非常开放的态度，我们[WoMen]希望我们[WoMen]的人才多元化。但是并不认为商业[ShangYe]人才是多么高科技的东西，更多的是你给他舞台，他就能够做好一些事情。

　　另外，我们[WoMen]更看重人才的创造性和潜力，有的人不是说要求年薪很高，我们[WoMen]认为他有发展前景，就可以给他一个[YiGe]舞台让他发挥。所以，我觉得没有什么人是不可以替代的，没有那么玄乎。像万达也就是做了十多年，他一开始做商业[ShangYe]，但是外面还没有成熟的商业[ShangYe]人才，他是怎么找出来的？

　　现场提问：现在商业[ShangYe]正在转向以持有为主，星浩以后的商业[ShangYe]运营方面，是持有还是销售为主？

　　赵汉忠：

　　我们[WoMen]是有条件的持有，因为持有的时间不同，五年是一个[YiGe]时间，十年也是一个[YiGe]时间。但是，我们[WoMen]还会有一些并购基金，或者是商业[ShangYe]基金，这就是在满足我们[WoMen]对商业[ShangYe]的认识。如果，我们[WoMen]觉得它有潜力，我们[WoMen]会发起基金再持有它三年，然后再把它卖了。

　　我相信所有的投资者都很聪明，比如说这个杯子在不成熟的时候，或者说大家都不认为它好的时候你非要把它卖掉，这个时候这个杯子只能卖一元。

　　但是，如果我们[WoMen]说一下这个被子的前景和它的稀有性，包括喝水的人会很多，你稍微放一下就有很多人买。所以，我们[WoMen]就用0.8元持有三年，总会有人去买走它。到那个时候成熟的时候，口渴的人多了，大家就会来买。

　　现场提问：星浩提出五年想募集到280亿，包括以后的并购，持有，这样的规模下，星浩是不是还要四处挖人才。听说星浩在透过一些咨询机构寻找有才华的员工。

　　赵汉忠：

　　我们[WoMen]一直在寻找有才的人，有创新能力和基本素质的人。但是，这不代表像你说的拿着锄头一定要把他挖过来。因为，我们[WoMen]是一个[YiGe]开放的系统，我们[WoMen]通过讲星浩资本[ZiBen]的发展前景，包括我们[WoMen]给他一个[YiGe]舞台，有很多人就会来投奔你，我们[WoMen]觉得他可以就用他。

　　而且，大部分时间我们[WoMen]不会把我们[WoMen]的激励系统做得乱七八糟，不会说你是一个[YiGe]人才，他是一个[YiGe]人才，我们[WoMen]会遵循我们[WoMen]的薪酬和激励体系进行。

　　这种人我认为有很多，因为我们[WoMen]才发展了两年，但是现在我们[WoMen]有200多个人。当时才六、七个人。有很多企业都在问你怎么这么快招到了这么多人，我们[WoMen]在跟别人痛苦的时候成功概率很大。因为，别人看重我们[WoMen]的这个舞台，看重我们[WoMen]的这个事业真的值得他去拼搏。我们[WoMen]特别希望有这种冲劲，敢想，有创新精神的人加入。我觉得我们[WoMen]的人才一直在跟随我们[WoMen]的节奏进步，我现在看到是人才济济，有一些人培养两年就上去了。所以，我原来就说过了，人才就在你身边，不能骑着马找马。

　　现场提问：我想问两个问题：第一个[YiGe]，你刚才提到城市综合体的发展要讲究因地制宜，讲究主题，你能不能就现在开盘的三个项目[XiangMu]做一个[YiGe]比较简要的解读。比如说大连这个项目[XiangMu]相对于哈尔滨，南通的差别是什么，定位上是怎么考虑的？

　　第二个，您对房地产市场大致的判断是什么样的？比如说任志强今年老是说明年3月份会大涨，您怎么判断？

　　赵汉忠：

　　星浩资本[ZiBen]的星光耀广场会注重儿童和娱乐方面，它会超出你的想象。可能会非常完整的城市人的独生子女特别享受，而且能够玩得非常开心。玩法可以呆一天，两天，我们[WoMen]童年的游戏都可以在里面显现，它的规模会比较大。

　　另外，民以食为天，我们[WoMen]会营造饮食文化方面的氛围，使得消费者认识传统的文化同时享受美食。我觉得这种主题性的东西做得非常到位，非常透彻，吸引人气的能力会很强。

　　楼市我是这样认为的，大家也可以看到我们[WoMen]国家楼市的基本需求面是有能量的。现在的中国房地产调控到这个时候又面临一个[YiGe]问题，调控之后经济下滑，不管主要原因是不是房地产，但是我认为至少是原因之一，因为房地产行业有很多相关性，促使经济活跃。

　　为了使我们[WoMen]国家经济达到一定的增长，比如说7%或者8%，他又得开始刺激房地产市场。刺激有几个方面，一个[YiGe]是消费方面，一个[YiGe]是房地产方面。但是，我们[WoMen]国家没有什么其他类的通道，只是投资，所以现在国家又在投地铁和基础设施建设。

　　实际上投资越多，使得我们[WoMen]城市里面的土地价值会越来越高，人们的便利性会越来越高。所以，我认为他反过来会促进房地产需求会更加的旺盛。

　　第二，如果这个刺激的计划不能让其他方面如愿，房地产涨价的速度会更快，因为货币很多，开发商手里都有钱了，也就是说从土地里面长出来的东西更值钱。

　　大家也看到了这个苗头，包括现在要让房价下去比较困难。而且，像房价大涨也比较难。因为，我们[WoMen]通过十年的房地产建设，我们[WoMen]的供给还是积累了一部分，比如说高端产品，我觉得这需要一个[YiGe]消化过程，不可能在短时间爆发。除非供需打破了一个[YiGe]大的平衡，我觉得房价会大涨。但是，我认为趋势还是稳步的向上。

　　所以，这也是我们[WoMen]不看好房地产我们[WoMen]投资的原因，我们[WoMen]更看好房地产市场的后市。

　　现场提问：因为现在你们成立了只有两年，你们在资金支出方面的情况怎么样？什么是有节奏的付款？

　　赵汉忠：

　　在创办星浩资本[ZiBen]的时候，我们[WoMen]在这方面考虑得比较清楚，我们[WoMen]提出为民间的资本[ZiBen]插上智慧的翅膀。我们[WoMen]非常清楚，我们[WoMen]的核心是要用我们[WoMen]的这种开发努力，团队的能力把民间比较闲散的资金通过我们[WoMen]这个平台聚合起来产生更大的效应，用这些资金为中国经济方面做出一定的作用，我们[WoMen]一直在这样做。

　　现在我们[WoMen]还没有计划，但是我们[WoMen]思考了很多，包括我们[WoMen]要请设计师，持有多少物业，包括物业培养期和培养以后出售考虑得很多。由于我们[WoMen]的企业性质不同，我们[WoMen]必须要全面的考虑。只有融、投、管、退循环后才能做成这个项目[XiangMu]。

　　我们[WoMen]有一些项目[XiangMu]在拿地的时候跟政府都会有一个[YiGe]谈判，比如说第二笔款需要三个月付，我们[WoMen]就六个月付。比如说我们[WoMen]有很多的持有物业，我们[WoMen]就延长一年，这实际上是一个[YiGe]节奏的问题。如果不谈，三个月都要统一的交完。所以，每块地的情况不同，但在这方面我们[WoMen]跟政府谈的都非常好。

　　现场提问：为什么星浩资本[ZiBen]成立第一个[YiGe]项目[XiangMu]选址哈尔滨，为什么拿146万平方米的土地做这样的第一次的尝试？

　　赵汉忠：

　　这个有点渊源，因为哈尔滨现在的书记叫林铎，他原来是西总区的一个[YiGe]书记。他到了哈尔滨以后，他当市长的时候就邀请一些企业家到哈尔滨投资。星浩资本[ZiBen]就一起去了，当时政府说想成立新区。我们[WoMen]认为这个主意不错，再加上郭总和林铎有比较好的关系，所以就一拍即合，他也希望南方的资本[ZiBen]能够进入哈尔滨，我们[WoMen]就投了。

　　现场提问：星光耀一直在做海派的建筑，而且在大连也有很多来自南方的开发商也带来了南派人居的理念和产品过来，不过当中有一些是之前遇到水土不服，有一些北方客户不太喜欢比较紧凑的套间这种形式。星光耀作为一个[YiGe]海派作品，他们如何征服北方人？

　　黄海滨：

　　海派代表了上海的最新理念和最高的开发水平。如果你有机会去看一下我们[WoMen]开放的样板区，一万平方米的样板段，包括6000平方米的售楼处和11套样板房。里面不管是建筑景观和室内都展现出海派的精耕细做，包括人文关怀，包括对人内在精神需求的体会，而不仅仅是硬件上的辉煌或者炫耀。

　　赵汉忠：

　　你说的海派是一个[YiGe]相对比较抽象的概念，其实不管是南方人还是北方人，大家都是希望生活能够舒适，能够更加的自然，能够非常的合乎你的审美观，你要求供应的东西比较讲究品质，讲究一些细节。因为，细节是保持生活质量非常好的保障。比如说窗户一开始那么麻烦，再怎么粗放都会觉得不舒服。

　　我们[WoMen]讲究的是作品能够非常的吸引你，非常让你舒服，从人的本质上来讲他就是喜欢这种东西，使得你的生活相对比较简单，我相信不管南方人和北方人都会喜欢。

　　所以，我们[WoMen]在产品打造方面是希望保证你的舒适，保证你的生活品质，我觉得你的作品必须要用心。所以，有时候产品好是因为你觉得它非常细致的考虑到你生活中非常小的细节，所以你会从内心认可它。

　　现场提问：刚才我们[WoMen]讲到星浩资本[ZiBen]与当地政府有很好的合作，这次大连这边有一个[YiGe]非常重要的，也是针对东港商务区其它写字楼的产品，像民企基地和民企大厦。建成之后，我们[WoMen]星浩资本[ZiBen]会用什么方式真正产生出对于民企聚合的吸引力，民企为什么要来到我们[WoMen]的星光耀广场享受这个平台，你们有什么吸引力？

　　赵汉忠：

　　由于星浩这种资本[ZiBen]所决定，我们[WoMen]本来的平台就是这种民企聚合的平台。所以，你发现我们[WoMen]有非常多的非大连人士来买这个楼盘。因为，我们[WoMen]带来的几百人，他们除了看我们[WoMen]项目[XiangMu]之外，他们还有在大连置业的打算，这对大连来说是一个[YiGe]非常好的消息。第一，促进了当地的楼市销售。

　　第二，这些人士也极大的促进了大连市的消费需求与消费总量。

　　政府已经看到了这一点，我们[WoMen]的项目[XiangMu]有五六层已经被别人订购了。我相信我们[WoMen]的办公楼推出以后，有很多公司的区域总部搬到这里来，这对大连的税收来说也是有促进作用。所以，我们[WoMen]会与市政府进行很好的互动。我们[WoMen]的产品会像有生命力一样，为大连地方做出税收和就业的贡献。

　　现场提问：马上要开盘星光耀广场有一个[YiGe]理念叫做引领高端生活区，这个项目[XiangMu]的定位是怎么样的？

　　李耀强：

　　刚才我们[WoMen]赵总也说了，因为我是从南方过来的，在社会呆了十年。到了北方也有一段时间，对大连人的消费习惯和上海的消费习惯有非常深的感受，因为我最近也在思考，对我来说也有非常大的感受。

　　上海和北方的空间结构和户型要求都有很大的不一样，我有一个[YiGe]感觉，因为这跟北方地广人稀有关系，所以他们比较喜欢宽敞明亮，北方人说的就是敞亮。

　　敞亮就是要大面宽，大窗户，落地的大跳台，什么都要大。但是，它的功能不是很注重，有个卫生间，有个厨房就可以了。公共部位不装修也没问题，但是他就需要宽敞。

　　南方比较讲究功能的使用性，人的舒适性。所以，三个房间会做三个卫生间，四个房间会做四个卫生间，虽然这有很大的不通透。

　　其实，大家知道敞亮很好，谁都喜欢敞亮。但是，敞亮也带来了很多浪费，因为花钱买了房子，当然希望每平方米都得到使用价值。尤其是家庭，住在家里是每年需要住的，也不是为了炫耀，也不是说每天有很多的同事和邻居到你家里娱乐，所以它还是以使用功能为主。

　　敞亮了以后保温也不够，也不环保，也不节能，能耗浪费也很大，私密性很差。我现在住的房子很常敞亮，窗幕也很大，但是每天回家第一件事情就把窗帘拉起来，因为人家一看就看到你家的床头。

　　其实，我感觉现在为什么我们[WoMen]会提出引领生活豪宅的新理念，我们[WoMen]有这样的体会。从南到北对住宅的要求和舒适性有一个[YiGe]接近的过程，这个接近的过程我觉得还是有比较大的差异。

　　现在，我们[WoMen]等于是穿越五年的时空，把现在上海的豪宅产品一下子搬到了大连生根，所以我们[WoMen]就要用这种创造理念的生活方式来引导消费者。其实，大连人，包括东北人有一部分确实有你这种的想法。感觉不够敞亮，颜色有点深，没有必要有这么多的卫生间。

　　但是，也有很多大连人，东北人对我们[WoMen]的产品非常的感兴趣。一眼就感觉到这就叫做小资生活，这方面在产品上得到了充分的体现。

　　现场提问：刚才赵总说这三个项目[XiangMu]今年回款有30多亿，我想问一下大连下半年的销售大概有多少？另外，我们[WoMen]的哈尔滨项目[XiangMu]已经开盘了，哈尔滨这个项目[XiangMu]的客户群是什么样的定位？因为，刚才你也说了来了很多LP，他们也可能会买，我们[WoMen]大连这个项目[XiangMu]首期的定位是以外来的客户群为主吗？

　　赵汉忠：

　　大连这个城市外向型比其他城市要好，大连是东三省的大连的，现在越来越多南方人来这里。由于夏天比较酷热，包括湿度比较大，他们也希望找到类似大连、青岛这样的地方定居。所以，我们[WoMen]在设计产品的时候也是考虑到了这一点。总体来说，我们[WoMen]希望大连这个楼盘是大连高端楼盘中最好的。

　　李耀强：

　　今年我的考核目标门槛是15亿，实际是8亿。

　　现场提问：你心里有压力吗？

　　李耀强：

　　有压力。不过我相信我们[WoMen]的销售会实现光耀，我很有信心。

　　现场提问：九月份如果开盘首期要推出多少？

　　李耀强：

　　我们[WoMen]目前达到销售条件的也就是一百套左右。

　　现场提问：都是200多平方米的吗？

　　李耀强：

　　180到360，现在我们[WoMen]做了两栋楼的两个样板房。

　　管理层：客户群我补充一下，现在主要的客户群是80后为主力，虽然我们[WoMen]购买力很强，但是哈尔滨比较远。所以，我们[WoMen]的客户群主要是以华东、上海、江浙一带的客户为主。

　　大连比较近，像今天这个烟花节，我们[WoMen]来了那么多的VIP，我刚才听到一个[YiGe]VIP跟我们[WoMen]说定五套，这个地方对他们很有吸引力，大连跟哈尔滨还是有点差异，哈尔滨主要成交还是以本地人为主。

　　现场提问：也是这种比较大的户型吗？

　　管理层：

　　我们[WoMen]什么户型都有，从30平方米到260平方米都有，小户型主要是SOHO和LOFT。住宅从110平方米到240多平方米。所以，从刚需到改善型，到享受型的户型都有。我们[WoMen]25号开盘，到现在为止做到了第一。而且，这个月开盘，在哈尔滨同质盘中也是第一名。

　　李耀强：

　　大连是高档住宅，单价比较高，但是我相信我们[WoMen]开盘出来以后会给大家惊喜。所以，大家一定要抓住这个开盘的计划。相信你在2015年的时候会笑嘻嘻的来感谢我，感谢我当初提醒你。

　　大连的销售压力不会很大，也就是在大连抓三百个人买房，这就完成了。

　　现场提问：星光耀的项目[XiangMu]为什么选择在东港这个区域？东港这边已经有很多项目[XiangMu]在开发，建筑非常多，星光耀广场势必会跟这些劲敌相竞争。

　　李耀强：

　　因为这是大连现在未来唯一的一块风水宝地，只有在东港定位这么好。

　　赵汉忠：

　　我们[WoMen]经常说下雨就是说财气，放烟花的时候不下雨。像我们[WoMen]先员部队去下暴雨，下了两天，我们[WoMen]部队一到出太阳，硬生生在井冈山走了两天不下雨，走完了回去就下大暴雨。

　　李耀强：

　　最近八天，我一个[YiGe]人销售掉了12套房子，这不是炫耀。这说明一个[YiGe]问题，说明这个房子一定有市场。我不可能十天里就可以卖12套，况且我还没有多做什么事，因为我一直忙星光耀的活动，开盘之类的事情，但事实就是光我一个[YiGe]人8天就能卖出去12套。

　　现在东港的劲敌就是万达，绿地，还有东港地。万达和绿地在商务区，还不在我们[WoMen]这个区。东部开发区唯一的就是东港地，为什么叫东港地。大家看看楼就知道东港地后面还有一个[YiGe]问号，我们[WoMen]没出来的时候他就提出问号。他做得确实不错，他是用景观取胜，做了大量的景观，建筑整体外墙也是涂了很多色彩。但是，星浩资本[ZiBen]一出来，一亮相，他的问号就没有了，就变成东港地，说辞也变了，他把它定位改变了。

　　这说明一个[YiGe]什么问题呢？因为我们[WoMen]是竞争的关系，我们[WoMen]用我们[WoMen]的智慧和成功开发的智慧把星光耀打造出来。打造出来以后，这大概就是一个[YiGe]自然的比较，所以我们[WoMen]不要和他比较，我们[WoMen]就做好我们[WoMen]的事情，我们[WoMen]有我们[WoMen]的理念和智慧，我们[WoMen]有自己团队的创造力。所以，我们[WoMen]有信心在这个竞争之林中成为一个[YiGe]标杆，毕竟有一些特征不是可以摹仿出来的。

　　现场提问：我们[WoMen]现在大连今年开盘前期的仍未情况是北方的客户群比较多还是来自于南方的比较多？

　　李耀强：

　　本地的比较多，政府官员比较多。政府的眼光比别人看得远，他们的内部情况了解得比较多，对政策了解也很长远。所以，他能够买就说明他对整个市场，对东港，对星光耀是看透彻了。所以，你们跟着政府买是不会错的，政府不会亏待你。

　　现场提问：星浩资本[ZiBen]的五年政策和今年大连东港整体规划会不会有冲突，因为东港虽然是大连比较成熟的商业[ShangYe]区。但是，按照规划来说现在是起步阶段，我们[WoMen]也看到东港区没有很多的楼盘，只有地没有楼盘，这样会不会对星光耀的销售和推广有很大的影响？

　　李耀强：

　　我们[WoMen]也在树立一个[YiGe]标杆，这个标杆也是政府所希望的，希望达到一个[YiGe]标准。这个标准出来以后，对整个大连人，整个东港的发展就是按照我们[WoMen]的计划进行，否则当时没办法进入。

　　第二，当时我们[WoMen]开记者招待会的时候，肖主任给你们做了很风趣的介绍，因为他的风趣介绍也让你们感觉到欢欣鼓舞。这里所有的硬件配套在明年十月底全部会到位，如果这些硬件配套出来以后就不需要更多的投入，只要看硬件配套就可以了，基础就打得很好了。

　　所以，这个影响是暂时的，但是未来是不会受影响的。因为，如果这边已经建设得很成熟了，你来看星光耀也就是这样，你可以预知这边将来会怎么样。现在这里一片白纸，你可以描绘得非常好。

　　这是大连中心唯一一块土地，以后就没有了，并且是朝北，是大连人最喜欢的土地。朝南的，向滨海边上多好，北朝山，南朝海，为什么没有很大的别墅。日本人难道不清楚吗，俄罗斯人难道不清楚吗，他们早就把这个风水看得很透彻了。他们都在山的北面开房，他的别墅区，包括巴洛克的建筑全都在北面，为什么呢？就是因为风水好。

　　因为，大连北方冬天只刮北风，我们[WoMen]一般不会去开窗，北方来的水气潮湿，所以他就不开窗。夏天刮的东南风，他要和窗就觉得非常凉爽，这个风水就很好，而我们[WoMen]这个楼盘是背海朝南。

　　现场提问：星光耀广场建成之后能够对大连这个城市有什么影响？除了星光耀广场之外，还有没有打算在大连投哪个项目[XiangMu]？

　　赵汉忠：

　　大连星光耀广场通过大连国际时尚节以后，它的名声鹤起，这是原因之一。但是，最根本的原因在我们[WoMen]的产品，我们[WoMen]的产品在大连确实有影响力。我记得东港总指挥赵远宏来看的时候，他当时说里一句很有特别的话：毁了。我不理解什么叫毁了，这么好还叫毁了。他后来跟我解释，他说：这么好还来得。他当机立断的说：我们[WoMen]这个会所，这个样板区就是东港专门接待到东港参加的中央各级领导的第一站和接待点。从此以后，我后面接待了不知道多少的政府官员，大连市政府所有的机关干部都在这里呆过。我看得出来他们是发自内心认为我这个楼盘是引领大连豪宅住宅的一个[YiGe]标杆，他说你们也是大连本土人士，对大连的产品你们见多识广，你们的评价是最清楚的。

　　黄海滨：

　　我们[WoMen]一期战略投了大连、哈尔滨和南通三个项目[XiangMu]，总的建筑面积240万平方米，这个量也是很大。二期我们[WoMen]计划投资上海、苏州、杭州，基本上会在十月底之前完成相关的投资，目前跟相关政府洽谈得非常不错。上海项目[XiangMu]在今年二月份已经拿了，今年九月底会获取苏州，十月底左右会获取杭州。大连未来一定会投，这是必然的。

　　第一，我们[WoMen]今后三期还是以华东为主，投国内一、二线城市。因为，星浩资本[ZiBen]不仅仅是一个[YiGe]基金，今后可能有商业[ShangYe]并购基金，还有其他相关的文化地产基金。我们[WoMen]都会对大连进行很好的投资，因为他本身也是我们[WoMen]第一步选择的很重要城市。所以，我觉得投资于大连也是我们[WoMen]很重要的一个[YiGe]选择。

　　第二，星浩希望星光璀璨，照耀中国。希望星光耀广场和相关的项目[XiangMu]能够不断在中国一、二线，以及重要城市不断复制发展。

　　（审校：刘满桃）