本届南京秋交会，“换房”元素颇有抢戏之意，虽然90-120户型[HuXing]牢牢占据62%的货量，但150-400的改善[GaiShan]户型[HuXing]也逐渐展露锋芒，支撑着展会20%左右的房源。而从购房市民的反应来看，“换房”军团成为开展前两日的主力人群，这些市民中，基本存在对目前居住户型[HuXing]、小区环境、物业、品牌等要素的不满意，秋交会也成为他们迅速快捷找到合适新家的平台。

　　秋交会改善[GaiShan]户型[HuXing]的份额日趋走高，不难看出整个市场[ShiChang]在发生些许变化。“从整体来看，开发商推出更多的房源，主要是因为客户给了市场[ShiChang]正面的反馈，客户的数量，客户的信心这方面表现的比较好，开发商才有信心推出这么多的房源。”南京林业大学社会工作系主任孟祥远表示。

　　同时改善[GaiShan]差异缘何这么大？ 购房者心里“有谱”

　　回顾2012年上半年的南京楼市，“金三”成交量冲至6717套，与去年同期相比出现大幅提升，随后的4-7月，成交量呈现稳步上升趋势，并在7月达到8528套的“顶峰”，成交数据之所以这么“好看”，主要是刚需购买力的逐渐释放，并占据了近三分之二的市场[ShiChang]份额，而这其中两江板块的房源最为畅销。

　　不过，在两江的一些综合社区[SheQu]中，80-90的小户型[HuXing]成为每次开盘的畅销品。今年上半年，位于江宁和九龙湖板块的天泽苑项目详情业主社区[SheQu]相册样板户型[HuXing]视频地图以及大学城板块的保利梧桐语项目详情业主社区[SheQu]相册样板户型[HuXing]地图相应推出了各自新房源，365地产家居网在现场发现，以这两家楼盘为代表的江宁综合社区[SheQu]在推新时小户型[HuXing]并不愁卖，但120以上的中大户型[HuXing]却成为销售中的瓶颈。

　　一些楼盘为了保证开盘时的去化率，干脆将大户型[HuXing]“封”起来，以备后期全新包装再度入市，因为跟刚需房源在一起销售，大户型[HuXing]很难出人头地。然而，同样是120以上的大户型[HuXing]，纯改善[GaiShan]社区[SheQu]的去化情况便好不少，以仙林盘高科荣域项目详情业主社区[SheQu]相册样板户型[HuXing]视频地图为例，该盘今年上年多次推出108-134的改善[GaiShan]户型[HuXing]，均能取得7-9成的销售成绩。

　　为何同时大户型[HuXing]，但销售结果却不尽相同？孟祥远在秋交会“换房军团崛起 是否能引领楼市新航向”的直播对话中，分析了其中的原因，在孟祥远看来，改善[GaiShan]楼盘当中，那种大盘里面的不同面积段销售不一样，有一些面积段，比如说100到170的大户型[HuXing]销售还是不错的，但是再往上综合社区[SheQu]里面更大的面积销售比较困难。反映了刚性需求比较旺盛，改善[GaiShan]需求客户比较少，受到了一定的压制。》》》千名看房网友热情高涨赶“秋收” 改善[GaiShan]者投资客旺季现身

　　“这里面还有一些因素，大盘社区[SheQu]里面的大户型[HuXing]是否能够符合客户的需要，因为不同的客户需求不一样，改善[GaiShan]型的客户要求是很高的，他可能在大盘里面不希望自己是混合社区[SheQu]里面的，他对社区[SheQu]的邻里关系，对于整个居住社区[SheQu]的品质、档次有要求，所以有可能是这个原因导致了大盘社区[SheQu]里面大户型[HuXing]不太受欢迎。”

　　上半年的南京市场[ShiChang]呈现出刚需、快销盘为主要特点的市场[ShiChang]现象，“这个方面还是在于整个市场[ShiChang]的政策变化，上半年压抑已久的购房需求得到释放，我觉得下半年改善[GaiShan]户型[HuXing]会更多的推向市场[ShiChang]，改善[GaiShan]房源是否主导今年下半年的市场[ShiChang]。还是需要通过接下来几个月，特别十月份和十一月份是比较关键的”，雅居乐华东区域营销总监邵晴预测。

　　产品同质化牵制改善[GaiShan]市场[ShiChang] 下半年多家改善[GaiShan]盘主动出击

　　“从房地产发展规律上来讲虽然有起落，但是从产品的打造，从整个产品的营造能力上来讲，其实南京在全国并不算一个领先城市”，身居南京楼市前线多年的邵晴这样认为，“在这样一个大的格局和背景下，我们在满足各种生活需求的这部分产品打造上，不可避免的会面临着一个局面，就是叫同质化。“

　　产品的同质化竞争导致了目前南京整个市场[ShiChang]，很难发现深入人心的产品，这种情况以改善[GaiShan]型或者改善[GaiShan]型以上的这部分产品上更为严重。刚需购房者在选房时，更多考虑的是楼盘的价格、商业配套、教育配套、医疗配套、交通配套等硬件问题。但对于改善[GaiShan]型以及终极置业购房者，他们的需求会发生些许的变化。

　　“我们之前对大量客户进行了深度访问，在改善[GaiShan]型购房者的买房因素中，排在前面的一个是品牌，即品牌开发商打造的产品会更受欢迎，第二个是楼盘的品质，这包括硬件和软件部分，第三个是根据整个项目所打造出来的档次所对应的景观，最后就是高品质的物业管理”，邵晴说。除此之外，“软性的因素其实非常重要，包括品牌，包括邻里关系，即你所在的小区里住的什么样层次的人，这些对于房源的保值增值都是要考虑的。尤其终极置业，这个要满足他关于居住的理想，甚至于家庭的传承需要等等，他都能够考虑到”，孟祥远补充道。

　　的确，在改善[GaiShan]型购房者考虑的诸多条件中，品牌、物业、硬软件都是他们追寻的元素，今年四季度南京楼市多板块均将推出一些具有项目特色的改善[GaiShan]及豪宅产品，其中江宁板块的藏龙御景项目详情业主社区[SheQu]相册样板户型[HuXing]视频地图即将于10月推出“湾岛”湖景大平层，位于大学城的五矿九玺台项目详情业主社区[SheQu]相册样板户型[HuXing]视频地图则将推出占据湖山资源的“平墅”，以往主打低密度的城东板块则将迎来法式大宅复地御钟山项目详情业主社区[SheQu]相册样板户型[HuXing]视频地图的亮相。》》》交通、商业改善[GaiShan]助力方山升级 品牌竞争催生创新产品

　　南京楼市对于改善[GaiShan]尤其是豪宅产品的打造逐渐走起差异化路线，那么，在目前政策面保持稳定、市场[ShiChang]面已过底部的情况下，下半年的改善[GaiShan]户型[HuXing]能否引领楼市新航向？南京林业大学社会工作系主任孟祥远给出了自己的观点。

　　“改善[GaiShan]型的客户目前出手的比例还是比较大的，对于市场[ShiChang]来讲，原来很多观望的客户，有一些观望的心理现在逐渐被打破的，比如关于降价，有可能认为价格会跳水，或者楼市崩盘。其实目前来看降价这个可能性是比较小的，而且大幅降价的可能性基本上不存在，基本上可以确认去年年底到今年年初是这部分市场[ShiChang]的底部。我们现在从中央政府和地方来讲都不允许房价出现大幅的波动，但是房价下行基本上没有什么空间，更多的还是表现在小幅的上涨。”（365地产家居网 张明钊）

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