中海凤凰熙岸项目[XiangMu]详情业主社区[SheQu]相册[XiangCe]样板户型[HuXing]视频地图100套总价500多万/套的房子半小时去化65套 365地产家居网 李悦/摄

　　365地产家居网 南京讯9月2日，河西高端[GaoDuan]项目[XiangMu]仁恒江湾城项目[XiangMu]详情业主社区[SheQu]相册[XiangCe]样板户型[HuXing]视频地图60套178大平层连夜认购近40套，已能隐约嗅到一部分高端[GaoDuan]改善人群的入市欲望。>>>高端[GaoDuan]豪宅“抢跑”金九 动辄四五百万一套也“吃香”?

　　这个“金九”不只是刚需盘的天下，高端[GaoDuan]盘也在各类需求释放中“分得一杯羹”。今天（9.12）下午4点半，河西另一个高端[GaoDuan]盘中海凤凰熙岸项目[XiangMu]详情业主社区[SheQu]相册[XiangCe]样板户型[HuXing]视频地图加推3期200左右的大平层，总价422万-674万之间，100套房源半小时认购65套，去化近7成。

　　和别墅[BieShu]客群有些交集的高端[GaoDuan]盘，为何比别墅[BieShu]更能“魅惑人心”？业内人士判断，主城稀缺地段的投资价值、老南京人的主城情结、对城市中心便捷交通的依赖或是核心原因。

　　高端[GaoDuan]改善、投资客现身入市

　　直白地说，“不差钱”、“不着急”是一部分高端[GaoDuan]改善人群的真实心态。

　　“上一批100多开盘的时候没选到合适的，后来看到这一次开的190多的，觉得反正要改善生活，面积大点就大点吧。”已完成认购的一位中年购房者说道，“南京话讲叫地势好，这个地势一平方27000(元)，性价比还是蛮高的，一家三口住个大点的房子也蛮舒服的。”

　　稍年轻一些的一位准备生二胎的女士，也同样认购了193的户型[HuXing]。“因为准备生小二子，所以想买个大点的，193()的四房朝南，感觉户型[HuXing]比较合住，225的总价要多不少，这个房子各方面都比较方便，27000多元/精装修的价格还是挺能接受的。”

　　除了中老年终极改善和中青年首次改善需求之外，中海凤凰熙岸开盘现场也有个别纯投资的购房者“露头”。“我今天替朋友来选房，他买这么大房子不是自己住，而是想投资的。因为这个地段也没什么比较有品质的房子了，以后也越来越少，买一套保值、增值。”

　　回想8月15日中海凤凰熙岸三期21号楼开盘现场，“100最后一天套，最后一套了”有如卖白菜似的认购场景，今天倒是没有再现。很明显，购买人群略有不同。肩背或LV或GUCCI包的这一部分购房者稍显低调和理性。“跟上一次相比，客户群体不同，对总价的承受能力更高一些。”中海凤凰熙岸相关营销负责人表示，“就我们了解，他们对这一批次房源的价格还是认可的，单价也确实不高。”

　　大平层果真抢了别墅[BieShu]的“菜”？

　　与相隔20多天前刚加推的21#楼相比，今天22#楼27000元/的均价与21#楼几乎持平，但由于户型[HuXing]面积的拉大，22#楼的平均总价在500多万左右，两栋楼的平均总价相差了100多万。

　　“购买500多万一套房子的这部分人群，和别墅[BieShu]的客群对象是有一些交集的。”在中海凤凰熙岸开盘现场“观摩”的南京林业大学社会工作系主任孟祥远直言，“等于抢了一部分别墅[BieShu]的客户。”>>>总价相当别墅[BieShu]缘何卖不过大平层？ 金九银十还要集中交火

　　南京福舍投资顾问有限公司总经理史东则认为，购买500多万大平层的人群，在选择大平层和别墅[BieShu]这两种产品上其实并不冲突。“买中海大平层的人，可能本身就是有别墅[BieShu]的人，但是大平层有别墅[BieShu]不具备的一些优势，比如孩子要在主城上学，上班需要方便的交通和生活配套等等。”

　　史东分析，大平层和别墅[BieShu]因各自的产品特性而“不好比”。“比如拿仁恒江湾城项目[XiangMu]详情业主社区[SheQu]相册[XiangCe]样板户型[HuXing]视频地图和中海凤凰熙岸这两个河西大平层的代表来说，购买人群主力还是出于自住需求，对品质、交通、物业有一定要求，但是别墅[BieShu]产品目前在南京市场，可以说还是一种有收藏价值的奢侈品，更适合对交通时间、区域配套要求不高，追求远郊清净生活的人。”

　　昨天本站主办的“墅道十年共话未来”高端[GaoDuan]论坛上，网尚研究机构总经理李智也指出，虽然经历了2011年的低谷，但高端[GaoDuan]住宅在今年的成交量上有明显回升。李智表示，高端[GaoDuan]人群的购买力并没有萎缩，反而有逐步增长的趋势。但高端[GaoDuan]人群并没有眷顾别墅[BieShu]，“限贷政策，别墅[BieShu]产品的定位不准，别墅[BieShu]产品本身作为第一居所的宜居度不敌大平层，影响了别墅[BieShu]的竞争力。”

　　后期入市的大平层还有“蛋糕”分吗？

　　还记得去年(2011年)的南京大平层住宅市场吗？天正滨江项目[XiangMu]详情业主社区[SheQu]相册[XiangCe]样板户型[HuXing]视频地图的“带头”降价，中海凤凰熙岸的“理性”降价，仁恒江湾城的“合理”定价等等，“日子不好过”或许应该是去年大平层市场的真实写照。

　　2012年，历经去年的“风雨”，高端[GaoDuan]盘的“彩虹”似乎出现了。天正滨江项目[XiangMu]详情业主社区[SheQu]相册[XiangCe]样板户型[HuXing]视频地图在售房源优惠一步步收回，价格稳步回涨至“限购”前的接近2万元/；中海凤凰熙岸今年以来3次推盘，价格相比去年也有至少1000元/的涨幅；仁恒江湾城去年21000多元/的均价，今年回涨到24000-25000元/。当然，一期一期的产品升级是促使这几个高端[GaoDuan]项目[XiangMu]“涨价”的原因之一。但不可回避的是，今年以来，高端[GaoDuan]大平层项目[XiangMu]即使涨价也有“高去化”已是不争的事实。

　　高端[GaoDuan]大平层项目[XiangMu]从去年的忌讳被说“降价”，已经变成今年的忌讳被说“涨价”，忌讳被说“热销”。

　　去年是南京大平层住宅市场的“低谷期”，今年是大平层项目[XiangMu]的“咸鱼翻身期”，那么未来呢？雅居乐藏龙御景、复地御钟山项目[XiangMu]详情业主社区[SheQu]相册[XiangCe]样板户型[HuXing]地图、苏宁滨江壹号项目[XiangMu]详情业主社区[SheQu]相册[XiangCe]样板户型[HuXing]视频地图、五矿九玺台项目[XiangMu]详情业主社区[SheQu]相册[XiangCe]样板户型[HuXing]视频地图等等新一批大平层未来还有“蛋糕”可挖吗？

　　史东和孟祥远同时认为，整体大平层住宅市场的后市可能“不容乐观”。

　　“去年大平层为什么卖得不好？因为大平层产品初次进入南京老百姓的视野，应该是从长江路九号算起，那是2006年，从2006开始，就有一批开发商开始研究大平层住宅产品，2007-2008年研究、设计产品，加上拿地、建造，到了2009-2010年开始集中上市，但是2010-2011年出了调控，大平层遭遇尴尬，去年可以说是大平层项目[XiangMu]上市量比较集中的一年，所以大家日子都过得挺难，但是这部分购房需求经过一年多的观望、等待之后，需求始终是存在的，就在今年开始有了一个释放。但是后期因为购买大平层购房需求的变化，大平层住宅市场也会起起伏伏。”史东如此判断。

　　如果着眼于未来，史东认为，远郊的大平层项目[XiangMu]压力不小。“如果失去了地段优势，那么大平层就等于已经失去了自身的竞争力，江宁、仙林等区域的大平层项目[XiangMu]可能需要更好的产品塑造。”(365地产家居网 李悦)