上海易居房地产研究院研究员 严跃进/文

　　10月10日，国务院发布了《关于第六批取消和调整行政审批[ShenPi]项目的决定》。在这一决定中，“商品房预售[YuShou]许可”的审批[ShenPi]单位出现了微妙变化，即从“县级以上地方人民政府房地产管理部门”变为“设区的市级、县级人民政府房地产管理部门”。此次预售[YuShou]许可审批[ShenPi]权下放[XiaFang]，作为国务院深化行政审批[ShenPi]制度改革的一项具体内容，反映了房地产市场在行政审批[ShenPi]上出现了松绑的迹象。

　　在这之前，房产商销售期房，必须到市一级的房地产管理部门进行申请，以取得《商品房预售[YuShou]许可证》。这中间审批[ShenPi]程序较多，正常的预售[YuShou]容易受到经济寻租等因素的影响，这些都增加了房企的负担，干扰了正常的商品房预售[YuShou]。同时，各地政府在将此作为一项楼市调控政策的时候，也容易出现调控不到位、错位的现象。因此，此次审批[ShenPi]权下放[XiaFang]，楼市对其反响普遍较好。而房企是其中最受益的一类市场主体。无论是从行政角度，还是从市场角度，房企都将获得一个更宽松的发展空间，其自主决策的空间也会加大。

　　本次商品房预售[YuShou]许可审批[ShenPi]权的下放[XiaFang]，主要是从行政审批[ShenPi]改革的视角出发的。长期以来，我国行政审批[ShenPi]手续繁杂，阻碍了市场各主体的正常运作，而且越来越成为其发展的绊脚石。这次审批[ShenPi]权的下放[XiaFang]，是行政性放权的继续深化，对房企的发展有非常重要的意义。具体表现在以下两个方面。

　　首先，从监管层面来讲，各县级管理部门对其管辖区域内的预售[YuShou]商品房情况的掌握更为具体，这样有利于更好地实施监管。同时这也意味着各级房管部门正不断改变政府职能，逐渐将“管理者”这一角色转变为“服务者”这一角色，房企获得政府服务的空间加大。

　　其次，对房企而言，审批[ShenPi]所处的区域更为有利，审批[ShenPi]通过的等待时间缩短。这样，房企在预售[YuShou]项目上的自主性与空间都加大，使其能更好地安排预售[YuShou]项目进度。这一个过程的实现，降低了房企的行政成本，表明了契约精神正逐渐注入房地产市场。

　　尽管此次审批[ShenPi]权下放[XiaFang]不是针对目前的楼市格局，但由于宏观经济增长放缓、房企投资不足的背景，因此，改革也恰好吻合了当前楼市与房企的发展需求。今年，我国一二三线城市的商品房市场普遍不够景气，即使个别月份出现偏差，也是季节性、暂时性的反常。各级政府受财政压力的影响，在巩固限购限贷等限制需求政策的同时，开始在供给方面下功夫，土地供应上出现了积极的、正面的信号。此次审批[ShenPi]权的下放[XiaFang]，使各房企在获取预售[YuShou]许可证方面程序简化，房企拿证速度将加快，这样，房企在预售[YuShou]项目上将赢得一个更有利的空间与回旋余地。因此，各大房企如果能借机加快资金回笼，积极拿地，并加大商品房新开工量，那么预计明年供应相对不足的局面将会有所缓和。这一层逻辑关系恰恰说明了各房企在房地产市场中扩大了自主决策权的空间。

　　当然，商品房预售[YuShou]许可审批[ShenPi]权下放[XiaFang]成房企利好的同时，我们也应清醒意识到以下几个问题的存在：首先，审批[ShenPi]权的下放[XiaFang]，只能说明审批[ShenPi]流程将更为畅通，但并不代表审批[ShenPi]标准的放宽。事实上，审批[ShenPi]门槛并未降低，预售[YuShou]的标准也没有变化。其次，市场从预期形成到做出反应会存在缓冲期。各房管部门执行这一新政策也存在一定的缓冲期，各个房企的预售[YuShou]策略也不会立马发生重大变化，因此，房企自主决策权空间的扩大仍需时间的考验。最后，在审批[ShenPi]权下放[XiaFang]的实际过程中，要防止各级地方政府经济寻租现象的出现。由于部分地方政府对放松楼市调控的冲动存在，故要防止这一类地方政府借此次改革而滥用审批[ShenPi]权、变相降低审批[ShenPi]标准的行为出现。

　　综合来看，我们须理性、冷静、耐心地对待此次审批[ShenPi]权的下放[XiaFang]，并严格执行相应的政策，从而促使相应利好因素在时间检验中逐渐凸显出来。这一过程，是政府逐渐放手对微观主体市场行为直接管理的过程，也是房企真正赢得市场参与者角色的过程，更是房地产市场发挥稀缺性资源配置作用的过程。