国庆长假刚过，大型房地产开发企业又长袖挥舞，上演一出出斥巨资拿地的好戏。

　　10月8日上午，上市房企万科就以6.5亿元竞得桂城街道A14街区C地块，占地47253.8平方米，楼面价每平方米1834元，溢价1.7%。

　　10月9日，金融街控股、招商地产(000024,股吧)、首开股份(600376,股吧)等上市大型房企同时发布拿地公告。其中，金融街控股再次中标“北京月坛南街二号地块”，最终成交价格29.5亿元，平均楼面价为每平方米20644元，溢价率不到1%。招商地产全资子公司招商局地产(苏州)以6.9亿元竞买取得苏州市6.83万平方米地块的国有建设用地使用权。首开股份与保利(北京)联合体以13.8亿元拿下北京市大兴区生物医药基地东配套区的国有土地[TuDi]使用权，其中建设用地11万平方米。

　　10月10日下午，经过上百轮激烈竞拍，保利建锦、信保(天津)股权投资基金联合体以45亿元夺得上海市徐汇区滨江XH129B-02、XH129D-01商住办地块，楼板价每平米27055元，溢价率42.86%，成为2012年的上海总价新地王。

　　其实自今年下半年以来，全国各地房地产开发企业尤其以上市公司房企为代表，与全国各个地方政府[DiFangZhengFu]联手，掀起了一波又一波买卖土地[TuDi]的狂潮。据有关研究院的数据显示，7月份，300个城市住宅类用地推出量创出前7个月最高，而8月的推地量甚至达到了之前数月的总和。9月又超过8月的推地量。国庆之后又延续了节前出现的拍地狂潮，三天的土地[TuDi]出让金就超过100亿元。在当前房地产市场回暖和土地[TuDi]市场复苏的情况下，国家坚持从严房地产调控政策的基调没有改变，但是一二线城市却加快了“抢收土地[TuDi]财政”的步伐。

　　众多房企们高价拿地与地方政府[DiFangZhengFu]大量推地是同一个事物的正反面。这两方面相互作用的结果将是房地产价格呈现反复上涨的趋势。这与中央反复强调的“促进房价合理回归”的目标将背道而驰。

　　近年来的房地产市场发展表明，房价与地价互为推手，形成了我国房地产价格反复上涨的明显趋势，甚至少数地方出现阶段性暴涨的极端现象。仔细分析这一现象，我们发现，土地[TuDi]价格是房价的基础部分或重要部分，从成本构成来看，地价一般占到房价的30%至40%，有的一线城市、好地段占到50%至60%。因此，土地[TuDi]价格的反复上涨或暴涨是房价反复上涨或暴涨的重要因素。而促使土地[TuDi]价格的反复上涨或暴涨的重要原因，又是地方政府[DiFangZhengFu]持续多年坚持和实行“土地[TuDi]财政”政策，即地方政府[DiFangZhengFu]财政收入的重要部分或最大部分是通过拍卖土地[TuDi]获得的土地[TuDi]出让金及相关税费。

　　土地[TuDi]出让收入占到地方财政收入的多大比例？

　　自1994年分税制改革后，各地的土地[TuDi]出让金收入基本划归地方政府[DiFangZhengFu]，实践过程中逐渐演变成为了许多地方的“第二财政”。有专家测算，土地[TuDi]出让金占地方财政收入的比例，平均至少在50%以上，加上其他相关税费，占比更高。从1999年至2011年，这13年是中国土地[TuDi]资产化最为迅猛的年代，全国各地一二三线城市大搞“经营城市”和“土地[TuDi]批租”新政，全国土地[TuDi]出让收入总额约12.75万亿元，接近年均1万亿元。这表明，地方财政对“土地[TuDi]财政”的依赖已无以复加。

　　按照经济学的原理，土地[TuDi]出让金实质上是土地[TuDi]的地租，即土地[TuDi]所有者向购买土地[TuDi]的经营者收取的货币收入。在城市，土地[TuDi]出让金实质上是建筑地段地租，它包括了因土地[TuDi]地理位置不同而形成的级差地租、因土地[TuDi]所有权垄断存在而绝对要缴纳的绝对地租、及因垄断价格带来的垄断超额利润而构成的垄断地租三种形式。在我国，城市土地[TuDi]归国家所有，按理土地[TuDi]出让金即地租应当归国家所有。但是，由于当前土地[TuDi]国家所有制没有完善的实现形式，而暂时采取了部门管理如国土资源部门进行管理、地方政府[DiFangZhengFu]代管的方式，这使得土地[TuDi]出让金即地租收入就分散到有关管理部门和地方政府[DiFangZhengFu]的手中，变成其实际占有和处置。而进一步由于地方政府[DiFangZhengFu]部门执行中央政府政策不力，或与中央政府进行博弈，这就使得地方政府[DiFangZhengFu]部门通过垄断和操控土地[TuDi]批租权而不断推高土地[TuDi]出让价格，而获得越来越多的土地[TuDi]出让金（主要是绝对地租和垄断地租）。

　　基于上述分析，在今后的税制改革和房地产调控中，国家对土地[TuDi]出让金的问题，要深入配套研究并改革，从国家层面进行顶层设计，若如此，或许可以对当前地方政府[DiFangZhengFu]奉行多年的“土地[TuDi]财政”实施“釜底抽薪”，进一步抑制中国版“房地产泡沫化”趋势。