企运作已从以土地储备为主的“重资产[ZiChan]模式[MoShi]”转向以调整金融策略赚取资本增值收益为主的“轻资产[ZiChan]模式[MoShi]”。目前，代工模式[MoShi]、基金置入模式[MoShi]是轻资产[ZiChan]模式[MoShi]创新的较好选择。

　　日前，安徽省马鞍山市政府正式发布通知，明确将于9月1日起正式实施《马鞍山市商品房预售款监管办法》，商品房预售资金将专户收存、专项使用、分类监管。

　　之前的6月7日，国土资源部发布修订后的《闲置土地处置办法》规定，确认为闲置用地后，延期一年未动工要交纳土地闲置费，两年未动工无偿收回。

　　伟业我爱我家(博客,微博)集团市场研究院经理程浩业对《中国建设报?中国住房》记者表示，上述两《办法》都对房企资金链、融资能力提出了更高的要求。“以往靠挪用商品房预售资金缓解资金链压力以及仅靠土地囤积中的大幅升值就能获取暴利的时代都已经过去，寻求经营模式[MoShi]、盈利模式[MoShi]上的转型成必然选择。”

　　近期，万喜基准建筑文化中心联合万通控股集团，组织承办了“第二届龙山习暨万喜房地产[DiChan]高峰论坛”，清华大学博士、北京贝塔咨询中心合伙人杜丽虹对此进一步提出，房企价值的衡量已经从以土地储备多少为标准的“重资产[ZiChan]模式[MoShi]”转向以调整金融策略赚取资本增值收益为主的“轻资产[ZiChan]模式[MoShi]”。“代工模式[MoShi]、基金置入模式[MoShi]等是房企轻资产[ZiChan]战略商业模式[MoShi]创新的较好选择。”

　　重资产[ZiChan]模式[MoShi]危机重重

　　在整个房地产[DiChan]行业才刚刚意识到轻资产[ZiChan]转型必要性时，绿城中国已率先“饱尝”重资产[ZiChan]高负债激进之痛。

　　6月8日，绿城中国宣布获得香港地产[DiChan]开发商九龙仓近51亿港元策略入股，交易完成后九龙仓将持有绿城中国24.6%股份，成为绿城中国第二大股东。

　　“这说明，激进的扩张并没能让公司获得销售额规模和资产[ZiChan]规模上的优势，相反，效率的降低和资产[ZiChan]的折价转让，损伤了公司的长期成长潜力。最后，激进的扩张大幅提升了融资成本，当前的利息成本已经超越了项目自身的潜在回报率，昂贵的信托融资实际上是股权人对债权人的补贴，公司整体价值也因此受到损伤。”杜丽虹称。

　　不仅是绿城，重资产[ZiChan]传统模式[MoShi]风险在行业内已不容乐观。北京贝塔咨询中心研究报告称，上市公司目前平均现金持有比例从2009年末的18%下降到2011年末的12%，平均的净负债率从2009年末的31%上升到2011年末的65%；20%的企业面临短期资金缺口，50%的企业面临中期资金缺口，其中，30%的企业中期资金缺口达到总资产[ZiChan]的20%。

　　北京贝塔咨询中心通过对50家重点上市公司财报研究发现，目前已经有六成房企突破了财务安全底线。

　　杜丽虹认为，“地产[DiChan]金融风险已经超越地产[DiChan]市场风险，成为下一阶段地产[DiChan]企业面临的最主要风险。”

　　而宏观调控政策依旧持续、商品房预售资金监管办法出台、《闲置土地处置办法》修订等这些政策面的从紧，再加上市场的频繁波动，不仅冲击了激进扩张的企业，在目前以重资产[ZiChan]为主的模式[MoShi]下，也削弱了地产[DiChan]行业整体的运营效率。

　　其实从2004年开始，房地产[DiChan]传统的重资产[ZiChan]模式[MoShi]就一再遭遇宏观调控的挑战。“这两年房企规模越扩张，资金需求也越来越大。这导致资产[ZiChan]规模很大，但投资回报却很低。尤其是当预售款监管和土地款的付款政策一再被规范后，正规房企的投资回报就越来越低。”杜丽虹称。

　　轻资产[ZiChan]模式[MoShi]亟待创新

　　杜丽虹认为，大众化的产品定位、标准化的产品线、适度的土地储备，都能够在一定程度上提高周转效率，目前标杆企业繁荣期的周转效率可以达到1倍水平，低谷期的周转效率在0.5~0.6倍水平，即，繁荣期最快可用1年时间收回投资、低谷期最快需用2年时间收回投资。但这已是传统模式[MoShi]下的效率极限。

　　若想进一步提高周转速度，必须要依靠轻资产[ZiChan]战略模式[MoShi]的创新，如代工模式[MoShi]、基金置入模式[MoShi]等。在这方面，国外的先进经验很有借鉴价值。

　　上世纪90年代以来，日本土地资产[ZiChan]价格呈下降趋势，地产[DiChan]企业囤积土地不仅不能贡献利润，还可能导致资产[ZiChan]贬值和损失。于是，企业普遍转向订单开发市场。在这种模式[MoShi]下，虽然利润率不高，通常只有5%~10%的水平，但周转率却可以达到2倍以上，尤其是作为工厂化住宅先锋的日本地产[DiChan]企业，订单开发模式[MoShi]下的周转速度可提高到4~5倍水平,总资产[ZiChan]回报率可达到两位数水平。

　　在基金置入模式[MoShi]中，新加坡的嘉德置地早在2000年就已专门成立了嘉德金融部门。经过10年的发展，已经构建了5只REITs和19只私募地产[DiChan]基金组成的基金平台，2008年管理资产[ZiChan]总额就已达到约1300亿元人民币。在转型扩张中，仅有20%~25%的资金来自于内部资金流，35%~40%的资金来自外部资金融资，40%资金来自外部借款融资。2009年，嘉德金融部门获得了约8亿元人民币的收入、约5亿元人民币的利润。

　　在国内的轻资产[ZiChan]转型模式[MoShi]中，万通一直践行“美国模式[MoShi]”。在北京贝塔咨询中心所作的50家重点地产[DiChan]上市公司的战略理性评分及排名中，万通地产[DiChan](600246,股吧)排名第三，未来成长可期。

　　尽管面临因求稳转型而业绩下滑增长放缓的问题，但相比绿城、星河湾等企业，万通因转型迅速，财务安全表现优于一般房企。在上述50家重点地产[DiChan]上市公司的财务安全性评分及排名中，万通地产[DiChan]排名第16。年报数据显示，自2006年至2011年，万通地产[DiChan]的资产[ZiChan]负债率除2006年达到77%外，其余年份均在70%之下。

　　富鼎和股权投资基金管理公司总裁王启富、万通投资控股股份有限公司董事长冯仑都一致认为，房企的轻资产[ZiChan]战略其实是一个立体的战略组合，和“高周转”并不是等号关系，其核心是通过资源配置的优化和效率优势的放大，提升整个行业的效率水平和优势企业的市场空间。