位于温江区的置信鹭湖宫平层小院自8月底开盘[KaiPan]以来，市场[ShiChang]热销一房难求；而位于光华大道上的海湾生活住区洲际·银海湾项目[XiangMu]近期推出的近300套房源，开盘[KaiPan]当天几乎一抢而空。作为持续热销的中德·英伦联邦项目[XiangMu]，近期开盘[KaiPan]当天，546套苹果跃层3小时被抢购；作为高端住宅的深长城地产依然热度不减，近期开盘[KaiPan]当日即销售[XiaoShou]过亿；由四川开成置业有限公司推出的锦蓉佳苑·天阔近期开盘[KaiPan]推出的210套住宅，当天热销八成……

　　华西都市报记者连日来采访发现，今年以来，随着楼市调控的深入，成都楼市两极分化现象日益严重，楼盘[LouPan]成交量集中在热销个盘，而个别楼盘[LouPan]却冷得“发抖”。

　　趋势预测

　　进入第四季度，“抑制投机性需求、支持刚需”的政策取向不变，随着新政即将落地的传闻不断，市场[ShiChang]前景扑朔迷离；年底将至，资金链条紧绷，各开发商意图积极跑量，积极备战房交会，希望借机取得销售[XiaoShou]的突破。房交会市场[ShiChang]表现到底如何？后续市场[ShiChang]将何去何从？

　　成都秋交会后楼市盘点“金九”成色不佳“银十”前景难料

　　刚需为主 改善为辅据嘉联地产报告，本次房交会氛围明显低于往届房交会。据统计，参展开发商和参展项目[XiangMu]明显少于历届房交会，仅为100余家开发商，140余个项目[XiangMu]。开发 商 不 积极，看房消费者亦不积极，房交会上营销活动较少。此次房交会期间主城区成交套数2324套，成交面积 23 万平米，相比春交会增长幅度大，是因为部分项目[XiangMu]在房交会期间集中签约备案以及市场[ShiChang]回暖等因素影响，目前出现的市场[ShiChang]成交上涨并不全是房交会带来的。

　　从房交会面积区间段成交的数据看，刚需房和首改成交比例增大。重点板块中南延线华阳段成交量最大，成龙路三圣乡销售[XiaoShou]压力较大。具有代表性的大源组团价格走势近3月稳中有升。

　　从消费者调查可知，市场[ShiChang]仍以刚需为主，改善为辅。置业面积区间为中小户型约占六七成，价格仍是影响购房者需求的主力因素。

　　房价处低位 再度下探可能较小从此次秋交会参展项目[XiangMu]优惠情况来看，优惠幅度较大，以价换量明显。保利心语花园、蓝光锦绣城、置信牧山丽景等不少楼盘[LouPan]推出特价房以吸引客群，府河天成·龙门镇、阳光100米娅中心、宏达世纪锦城等多数楼盘[LouPan]优惠幅度达到5%-10%，个别楼盘[LouPan]达到15%-18%。以总价上的优惠为主，多采用签约优惠点位、一口价、特价房等方式。还有老带新优惠、购房送装修、送物管；购房抽奖、团购优惠等方式。整体来看，无论是郊县或主城区的项目[XiangMu]优惠力度都很大，中小项目[XiangMu]优惠幅度大于品牌项目[XiangMu]。

　　相较今年春交会，总体价格渐趋于稳定，由此判断现阶段成都价位仍然处于低位，价格再度下探的可能性较小。而价格仍然是影响消费者需求的主力因素，据调查，约五成左右的购房者期待的总价位在50万以下，约30%的人可以接受50-70万的总价位。有约10%的购房者可以接受100万以上的总价位。成都60%的消费者月收入均在5000元以下，也诠释了大约50%的消费者买房预算在50万以下。

　　房源充足 房价上涨动力不足专业机构预计，十八大后中央都不会出台新策，未来将继续强调既有政策的贯彻执行。目前，房地产市场[ShiChang]成交量陷入阶段性观望，“金九”成色不佳，“银十”前景难料，预计地方政府可能会利用国务院下放商品房预售许可审批权，适当放松预售资格审查，以促使开发企业可以提前进行销售[XiaoShou]，促使市场[ShiChang]成交量回升。

　　有关数据显示，由于销售[XiaoShou]市场[ShiChang]回暖，土地市场[ShiChang]也呈现供销两旺迹象。尤其进入8月以来，一线房企拿地速度明显加快，万科、恒大、华润、龙湖等多家房企累计拿地金额已超300亿元。其中，8月万科、华润、龙湖、恒大、佳兆业出手拿地金额已达到173亿元，9月仅万科、恒大、华润三家房企的拿地金额就达到了95亿元。10月10日上海保利以45亿元竞得徐汇区滨江，溢价率达到42.86%。与开发商积极拿地相呼应，地方政府推地热情十分高涨。

　　未来的刚性需求仍将是市场[ShiChang]的主力，价格将保持微涨趋势，但是由于房地产调控政策仍保持高压姿态，以及可售存量房源仍然保持在高位状态，加之目前经济形势低迷，收入预期削弱，快速上涨的动力不足。 华西都市报记者杨思锦

　　记者调查双节前后 出现大量“日光盘”

　　可以说，相比主城区一些优质地块项目[XiangMu]，温江国色天乡板块算不上一流。然而，置信鹭湖宫平层小院自8月底开盘[KaiPan]以来，却受到市场[ShiChang]高度追捧。在没有丝毫广告推动下，项目[XiangMu]先期推出的200多套，户型区间为110—130平方米的住宅产品很快销售[XiaoShou]一空。部分购房者因未能及时掌握置信鹭湖宫平层小院开盘[KaiPan]信息而错失购房机会。同样是位于温江区，只是地点改在了光华大道上的洲际·银海湾，项目[XiangMu]近期推出近300套住宅，开盘[KaiPan]当天几乎一扫而空，创下了开盘[KaiPan]热销两亿的纪录。而持续热销的中德·英伦联邦项目[XiangMu]，在10月14日开盘[KaiPan]推出的跃层546套房源，在短短3小时售罄，创下了又一历史性奇迹；由四川开成置业有限公司推出的锦蓉佳苑·天阔近期开盘[KaiPan]推出的210套住宅，当天热销八成。

　　如果说，因为刚需当道的2012年中，上述项目[XiangMu]或多或少因为贴上了“刚需”的标签，是受到市场[ShiChang]热捧的原因，那么作为高端住宅项目[XiangMu]的长城·半岛城邦项目[XiangMu]，也并未因11000元/平方米的均价，阻挡了购房者匆忙而来的脚步。据记者了解到，9月15日，位于长城·半岛城邦项目[XiangMu]推出的3期项目[XiangMu]产品，户型区间为100—145平方米之间，户型可变空间为145—210平方米，在这样高得房率刺激下，项目[XiangMu]开盘[KaiPan]前两天竟出现了久违的排队购房现象。

　　其实，因为产品对路受市场[ShiChang]热销现象，还不仅限于住宅项目[XiangMu]。记者发现，即使9月15日，位于金堂的大学城的星岛国际一期盛大开盘[KaiPan]，推出40—500财富商铺，同样热度不减。记者现场看到，开盘[KaiPan]当天早上8点不到，销售[XiaoShou]中心就已经排起了长龙，来自成都、南充、德阳等地的上千名客户角逐不到300套的商铺房源，当天即创下了热销两个亿的纪录。

　　个别楼盘[LouPan]却冷得“发抖”

　　当一些楼盘[LouPan]持续热销的同时，个别项目[XiangMu]却冷得“发抖”。几天前，华西都市报记者在温江区一项目[XiangMu]采访发现，该项目[XiangMu]可谓门可罗雀。在这个项目[XiangMu]的销售[XiaoShou]中心内，几名置业顾问无聊地凑在一起，“悠闲”地聊着天。“我们都不知道我们项目[XiangMu]适合哪些人群，销售[XiaoShou]情况确实一言难尽。”一位置业顾问在谈到项目[XiangMu]推广情况时，脸上写满了愁容。他说，他们项目[XiangMu]一套动辄数千万元，确实不是一般人群能购买得起的；而位于城南的某项目[XiangMu]虽然开盘[KaiPan]已有几个月，但月销售[XiaoShou]量仅仅维持在数套左右。

　　“缺乏品牌支撑、楼盘[LouPan]地段比较偏、产品打造不够精准、销售[XiaoShou]价格离谱……”成都一地产人士一语中的，道出了目前楼市“两极”分化的重要原因。

　　记者采访了解到，2012年被誉为刚需之年，适合刚需的中小户型自然受到追捧，而适合改善需求和投资需求的大户型准入门槛则要求较高。在这种情况下，缺乏地段、景观资源的大户型楼盘[LouPan]就面临着滞销的局面。业内人士认为，随着下半年大户型入市的增加，资源少的大户型要脱离销售[XiaoShou]困难，需要通过降价促销等营销手段来吸引购房者。

　　“以价换量”是今年市场[ShiChang]主流，在周边区域楼盘[LouPan]价格下降的情况下，部分区域楼盘[LouPan]价格甚至调高价格，也受到购房者冷遇。如城南某楼盘[LouPan]均价才7000多元/平方米左右，而区域同类产品的楼盘[LouPan]价格却突破万元，购房者自然会选择价格低的楼盘[LouPan]。“个别楼盘[LouPan]价格不结合市场[ShiChang]规律，价格居高不下，购房者当然就不会不买账。”一地产人士指出。

　　|专家解读|产品对路才是“王道”“成交向部分楼盘[LouPan]高度集中，热销楼盘[LouPan]持续热销，滞销楼盘[LouPan]则继续受到冷遇，这是受楼市深度调控影响下显现出来的一大规律。”四川置信总经理助理胡钰明就此分析认为，随着国家对楼市调控的深入，购房者为珍惜手中难得的购房机会，在购房中显得更加理智。同时，购房者对产品的要求，也提出了更高的标准。胡钰明认为，只要有符合市场[ShiChang]的产品，就不缺没有销售[XiaoShou]它的市场[ShiChang]。

　　华西都市报记者王仁刚