记者 贾华杰 贵阳[GuiYang]是最凶猛的限购令撞线者吗？

　　只要买房，不同形式的补贴就会扑面而来，贵阳[GuiYang]到底发生了什么？一位土生土长的贵阳[GuiYang]某房地产公司副总经理称：“就地产行业而言，贵阳[GuiYang]是个"鬼魅之地"。”

　　两年前，北京当家国有房地产企业首开集团，在贵阳[GuiYang]拿下1200亩土地，千亩级别如果放在北京，那算得上超级大盘，而在贵阳[GuiYang]，首开的领导发现，他们只是小拇指级别而已。

　　花果[HuaGuo]园冲击波

　　一直波澜不惊的贵阳[GuiYang]楼市面临极大的考验。中原地产研究报告指出，2012年上半年，贵阳[GuiYang]市商品房成交均价4820元/平方米，成交均价环比减少891元/平方米。这一切皆因宏立城公司旗下的花果[HuaGuo]园项目。

　　贵阳[GuiYang]的问题，在于供应超大。而大盘风潮，是从一个名为花果[HuaGuo]园的楼盘开始的。

　　花果[HuaGuo]园项目的建筑体量是1830万平[WanPing]方米，是中国的超级大盘，这个楼盘由宏立城公司投资建设。

　　2012年3月，花果[HuaGuo]园推出五里冲片区，均价不足4000元/平方米，掀起了贵阳[GuiYang]市购房热潮，上半年该片区占据了贵阳[GuiYang]总成交量的四成，直接拉低了楼市成交均价。

　　花果[HuaGuo]园更像一个“暴力建设”的城市，有一种把出城的高速公路变成了小区道路的感觉。

　　超级大盘要实现生存，需要走非常巨大的量，才能保证自身的资金安全。为此花果[HuaGuo]园雇佣了大约1万名的销售人员。上半年，花果[HuaGuo]园成交量超过了150万平[WanPing]方米。

　　花果[HuaGuo]园这种低价跑量的行为，裹挟了甚至可以说绑架了这个市场上所有的开发商。这么做的话，导致中天未来方舟也这么做。因为如果他们不跟随的话，所有的客户就跑到花果[HuaGuo]园了。

　　激烈的竞争，需要新的购买力补充。

　　9月2日，在陪同黔西南州代表团考察花果[HuaGuo]园项目时，贵阳[GuiYang]市长李再勇强调说，花果[HuaGuo]园项目对于贵安新区和二环四路城市带具有重点战略区位优势。

　　李再勇讲这话时，贵阳[GuiYang]的楼市新政已经贵阳[GuiYang]市委会议通过，只待公布。9月中旬，贵阳[GuiYang]正式出台了二十条的《关于推进保障性安居工程和棚户区城中村改造及重点项目建设的若干措施（试行）》（下称《措施》），规定“凡在我市购买商业、办公用房和首次购买住房的，根据本人意愿可持房屋所有权证或备案的购房合同在购房区域办理入户手续或居住证，享受本市户籍人口就业、入学和就医等同等待遇，不受入住时间和购房面积的限制”。

　　一些人认为，这些政策的出台挑战了北京稳定房地产调控措施的预期。

　　世纪城模式蝶变

　　贵阳[GuiYang]的房地产开发的超级大盘模式，源于自2007年开始的金源世纪项目。

　　体量达到接近700万平[WanPing]方米的金源世纪城，规划居住人口12万，现在俨然成为贵阳[GuiYang]市撬动新城区开发建设的一个支点。

　　当时世纪金源拿下这个5000多亩的项目，所有人都觉得不可思议，烂尾似乎成了其必然的命运，但是，世纪金源采用准现房和加地价的快速周转方式冲击了贵阳[GuiYang]市场，“杀出了一条血路，不仅活下来了而且活得很好”。

　　一位贵阳[GuiYang]市房地产业内人士说，政府忽然觉得这种模式可以复制。2009年，贵阳[GuiYang]市政府决定拿出17块超级地块打包出售。也因此，现在我们在贵阳[GuiYang]可以看到，体量1830万平[WanPing]方米的花果[HuaGuo]园，而中铁国际生态城更加“生猛”，总建筑面积2440万平[WanPing]方米。

　　至此，贵阳[GuiYang]房地产的超级大盘开始泛滥。据不完全统计，贵阳[GuiYang]目前400万平[WanPing]方米以上楼盘有14个，800万以上有9个，1000万平[WanPing]方米以上有6个，2000万平[WanPing]方米以上1个。

　　一家贵阳[GuiYang]房地产公司副总经理李先生对记者说，云南俊发地产刚在贵阳[GuiYang]买了1000多亩地，体量也就200万平[WanPing]方米。李先生说，你听听我的口气，“也就”200万平[WanPing]方米。

　　2010年，北京首开集团来到贵阳[GuiYang]投的1200多亩，总建筑面积130万平[WanPing]方米。“当时首开的一位老总来到贵阳[GuiYang]，觉得自己的项目在贵阳[GuiYang]算是大盘，在市场先看一圈，才知道1200亩的体量，只能算是一个小项目。你知道要是在北京有个60万平[WanPing]方米项目，开发商就直接"嗨翻了"”。

　　李先生说，实际上在贵阳[GuiYang]开发商有一种被逼迫的感觉。因为“体量小”的楼盘也就意味着，很难在政府的统计报表和市场的排行榜中出现，难以吸引客户。

　　从2007年开始到现在，贵阳[GuiYang]楼市就在这种诡异的气氛中持续演进着。

　　调控红与黑

　　2009年，因为世纪城模式的成功，市场签约量达到了800多万平[WanPing]方米，一下子翻倍。贵阳[GuiYang]原来的城市发展规划是，城市向西。以后又实施“北拓、南延、西连、东扩”空间发展策略。

　　而出这个政策方针的时候，一些房地产业内人士就开玩笑说，它不一定能扩张成5个贵阳[GuiYang]那么大，但它一定能卖出了5个贵阳[GuiYang]的土地。

　　超级大盘频现的背后，是一直伴随着贵阳[GuiYang]市政府的财政短缺问题。实际上，贵阳[GuiYang]土地市场很多是把尚未拆迁的生地作为熟地来卖，等待开发商付完土地出让金后，政府才开始动迁。很多时候，这些提前支付的土地出让金并不会专款专用。政府也只有再卖出一块土地时，才有动迁的资金。

　　据悉，首开在2010年买下的地块，到现在还没完全交给开发商。

　　在贵阳[GuiYang]开发商看来，由于地处边远地区，贵阳[GuiYang]在执行楼市调控政策上，向来比较折中。

　　而所谓的限购政策对贵阳[GuiYang]没有什么影响，被称为是温柔一刀。一位市场研究者说，2011年，贵阳[GuiYang]一环内限购政策出台的时候，我算了一下一环内的七八个楼盘，剩余销售房源只有178套，其他项目全在外面，可以说90%以上的房子都不限购。

　　贵阳[GuiYang]房协的一位人士说，接下来贵阳[GuiYang]房地产市场将面临结构性的调整，到了交学费的时候了。

　　一位开发商对本报记者说，市长找开发商开会，动员大家参加秋季房交会，一个也不能缺席。

　　李先生表示，“贵阳[GuiYang]市场上半年的去化量就超过去年全年，下半年行情不好，开发商都无意参加，平常都是9月份、10月份开秋季房交会，现在调整到11月份，也能算是冬季房展了。”

　　李先生说，实际上贵阳[GuiYang]本地以及贵州各地州的购买力已经严重透支了。10月初，中天城投(000540,股吧)已经决定把售楼部开到重庆去。

　　10月11日，阴冷的贵阳[GuiYang]街头，遵义路上一个城中村入口，贴着一张贵阳[GuiYang]首个轨道交通线的环评公告，项目总投资超过了130亿元。显然，贵阳[GuiYang]市政府希望楼市在秋冬之际再火一把。